我國房地產經濟波動與金融風險預防

夏天祥

【摘 要】由于我國經濟水平的不斷提高，房地產領域有了突破性進展，當前我國房地產相關的金融體系還是以銀行信貸為基本模式，而其他途徑的金融模式還是較少，導致房地產金融結構較單一。因房地產通常在融資期間，主要依靠銀行信貸，使得一旦出現房地產經濟狀況及金融問題都全部體現在商業銀行上，這對于金融風險有了較大的影響。這篇文章我們對當前國內房地產經濟狀況及金融因素都做了研究對比，以期能為我國房地產領域發展提供必要的參考條件。

【關鍵詞】房地產；經濟狀況；金融因素；防范策略

前言：

當前房地產逐漸成為我國國民經濟組成要素中較為關鍵的國民產業。從如今的GDP增長情況分析，就有24%是房地產領域帶來的。我們所了解的，房地產領域既是資金密集型產業，其結構要素也與金融領域有一定的聯系。然而要重視的是，房地產經濟由于不定期的波動幅度，只要有波動就會影響到金融領域，進而導致難以預估的金融風險，若是缺乏對其的嚴格監管，就極易導致金融危機情況出現。

一、引起我國房地產發生經濟波動的因素

（一）經濟原因

導致房地產發生經濟變動的很多原因里，經濟原因是最關鍵的原因之一。我們所稱的經濟原因就是房地產面臨的經濟局勢，也就是我們所稱的宏觀經濟。但是經濟波動和參數這兩方面的優點就在于，利用其優勢發揮作用期間，對經濟增長情況，國內GDP，真實發展狀況、物價情況、當前的通貨膨脹情況、房地產結構要素及金融形勢等有所表現。

（二）城市發展原因

房地產領域為城市未來發展提供了一定的條件，而城市發展情況能夠通過房地產發展情況來體現。城市發展水平也影響著基礎設備、居民住宅環境等，并且還對城區人口規模、流動情況、交通道路等帶來很多改變。這些因素對房地產領域發展有重要影響，引起經濟狀況，從而導致房地產經濟發生波動情況。

（三）房地產供需原因

在某些因素上，房地產的供需情況也對于其經濟波動情況有一定程度的影響。供需關系也因市場形勢變動而有所改變，若要推動房地產經濟的長足發展就要重視消費者這一重要因素，缺乏消費者的支持，就難以實現房地產經濟的可持續發展。另外，房地產供需情況會因勞動力數量、資金水平及施工技術等原因的改變而出現不同的情況，這也就表示房地產供需關系有著無法預估性，導致需求波動總是發生在供給波動之前，所以這也是導致經濟波動的關鍵原因之一。

（四）資金原因

只要增加了對房地產領域的投資比重，就會促使房地產領域的火熱發展，帶動這一領域進入到輝煌發展階段。如，根據《中國統計年鑒》顯示的數據了解到，2007—2017年這期間，全國領域的房地產規模有40%以上的資金都是通過銀行貸款實現，僅僅看2010年，我國房地產企業實際到位資金實現了3.81萬億，國有貸款10%左右，房地產企業通過自己拓展融資渠道有1.51萬億，加上企業自身的0.9萬億資產，其他的資金都是利用別的方式展開籌資的，這也就表示當前我國房地產資金的主要途徑還是銀行借貸方式。

（五）投資回報原因

若是當房地產領域某一階段出現投資回報率可觀時，就會吸引很多的資金到該領域中來，推動著經濟曲線的不斷增長，逐漸實現火熱繁榮局面，如此一來就會導致房地產的總供給規模不斷上升，使得供求關系緊張，從而引起經濟波動。從20世紀末期開始，我國的房地產領域投資情況有了突破性進展，在初期其資金額還停留在540億。所以，供需情況及回報率的上升推動著房地產領域的發展。

（六）心理因素

從當前的形勢分析，心理原因對房地產經濟波動起到的作用通常是在短期的市場波動局面下，因房地產投資者及開發者，對某一環節的房地產價格加以預估而導致的情況，因此他們做出的決策存在投機性。如此一來由于時間的推移，就會逐漸補充參與者掌握的信息，逐漸安撫人們的心理因素，因此心理原因對房地產波動產生著重要影響。

二、解決房地產業經濟波動，防范金融風險的策略

（一）解決房地產業經濟波動的措施

（1）深入開展對房地產業的投資政策的調整

第一，投資主體結構的不同。這是因為投資產生的具體情況使得房地產引起的規律性變化。若要積極改善經濟波動情況，就要實現產權清晰、職責完善，并且還能研究出一套系統完善的規避風險的體系，并且還要結合房地產企業的具體形式研究出應對策略。

第二，投資規模的不同。投資規模情況對房地產產生著極大影響，大小的變化，數量的增減等，在研究相關的措施時，要確保房地產投資規模滿足我國當前宏觀經濟的要求，另外在一些目標確定環節要適應我國當前的經濟狀況，并且，要把握好固定資產中房地產資金額度及規模的規范調整，避免房地產泡沫的存在。

第三，要貫徹落實對政府部門投資情況的規范及完善。我們所了解的，政府部門的投資對經濟有著極大的推動作用，因此政府部門能夠利用職權展開一定的規范投資活動，來對房地產領域進行一定的管理。

（2）加強對房地產價格變化的監管

在市場經濟形勢下，房地產價格有各種波動是很習以為常的情況，國家要結合具體情況剖析之后，再對房地產實際價格展開管控，但是管控不是全程控制，若是房價波動幅度在合理的范圍，國家就不用嚴格干預，由于這種合理的波動既能促進市場競爭環境的形成，還能帶動房地產企業經濟水平的提高。但是只要房地產及相關領域的價格浮動較大或者遠遠超過市場平均水平，此時政府部門就要結合具體情況進行干預控制。這階段我們要尤為明確的是地價，由于地價情況對房地產價格有重要影響，若是價格過高就會硬氣房地產價格蹭蹭漲，也會對中低水平消費者有所抑制，導致相關產業的價格波動嚴重，從而通貨膨脹情況出現。所以，對房地產價格的干預調節能有效抑制經濟波動。

（二）應用房地產行業中金融風險的策略

（1）構建起完善的宏觀監測指標系統

從當前的形勢而言，我國要建立健全金融預警系統迫在眉睫，能夠對房地產領域的供需關系及投資活動展開精確分析，有科學的數據做基礎，才能更全面的對房地產存在的金融隱患做提前的預估分析，推動相應政策的優化調整引導貸款工作的展開。如，商品房的空置率指標、房地產價格偏高度指標以及抵押貸款實際收入的彈性指標等。

（2）構建起健全的個人征信系統

個人信用體系的不健全也是引起金融風險的關鍵原因，以及某些房地產商有嚴重的違約情況，導致購房者還款的信用度被限制，如此這般就增大了住房貸款的違約幾率，使得銀行難以受益，更加劇了金融風險情況，所以建立完善的個人信用系統是很關鍵的。主要是明確其規范準則、實用的個人信用調查體系，并且，還要有和諧健康的個人信用法律環境。

（3）構建全方位的融資途徑

當前，房地產融資的主要途徑就是銀行貸款，這種融資途徑使得房地產風險都落到銀行上，所以結合具體情況，就要對其融資途徑合理的拓展，建立健全的融資體系進一步規范推動房地產的長足發展。如，信托融資、投資基金以及資產證券化等。

三、結論

總的來說，由于我國經濟水平的提高，房地產領域的異軍突起，也導致房地產經濟波動和金融風險時刻伴隨，若是對其缺乏必要的監管，就會引起難以預估的問題。所以，要防止經濟波動和金融問題的發生，就要對其最初的因素展開剖析，再提出對應的解決措施，進一步維護市場經濟的健康長足發展，推動我國經濟的良好轉型。

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