房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的控制與管理

覃紅陽

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理主要以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為依據(jù)，然后結(jié)合企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況不斷調(diào)整財(cái)務(wù)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，對階段性企業(yè)資金使用及分配、投資等活動(dòng)作出相應(yīng)的規(guī)劃，在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中，財(cái)務(wù)預(yù)算的管理非常重要，因此本文根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，提出了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算控制管理的強(qiáng)化措施，以便為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源的充分利用提供依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)預(yù)算 控制 管理

為了避免房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過于迅速對國家整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)造成不利影響，國家及各地政府都出臺了一些房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些政策進(jìn)一步加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)運(yùn)資金的管理，減少了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，給房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠造成了阻礙，而為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，財(cái)務(wù)預(yù)算管理控制工作的加強(qiáng)非常重要，其不僅可以避免由于財(cái)務(wù)管理失誤影響企業(yè)整體的資金流通，而且可以為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目決策提供借鑒。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中主要出現(xiàn)了以下問題：

首先房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理模式不夠先進(jìn)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理過程中使用的方法過于落后，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算不能對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理提供有效的借鑒，同時(shí)也限制了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的開展，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的局限性也促使財(cái)務(wù)預(yù)算工作不能形成全方位的財(cái)務(wù)控制規(guī)模，從而降低了整體企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力；其次在目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理機(jī)制不夠完善，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，企業(yè)管理人員大多將工作重點(diǎn)放在了經(jīng)濟(jì)開發(fā)、規(guī)模擴(kuò)張上，對財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度不夠，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員專業(yè)素質(zhì)不足，且沒有合理規(guī)范的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作標(biāo)準(zhǔn)，再加上財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)構(gòu)設(shè)置不夠合理等原因?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理不足以應(yīng)對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；最后房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理過程中的監(jiān)管力度不足，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理過程中由于沒有規(guī)范的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作規(guī)范及財(cái)務(wù)預(yù)算責(zé)任管理規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理過于形式化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員工作積極性較差，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)制定后的落實(shí)力度，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算工作進(jìn)一步開展。

二、財(cái)務(wù)預(yù)算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的作用

房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展特點(diǎn)決定了在其發(fā)展過程中預(yù)算管理的重要作用。一方面房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)頻率較密集，且資金投資流出、流入數(shù)額較大，如在地皮拍賣過程中資金大多在一億以上，這種情況導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)不夠集中，而在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場份額一家獨(dú)大的狀況；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)受相關(guān)國家機(jī)構(gòu)的管理，因此國家政策的變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中出現(xiàn)一定的風(fēng)險(xiǎn)，且這種風(fēng)險(xiǎn)是不可控制的，因此在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理過程中應(yīng)加強(qiáng)對政策變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)因素的考慮，并制定一定的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)健康長久的發(fā)展。財(cái)務(wù)預(yù)算管理可以降低企業(yè)經(jīng)營安全風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營過程中財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作可以通過規(guī)范的管理方式，然后對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的決策進(jìn)行綜合分析、復(fù)核，詳細(xì)制定經(jīng)營決策風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估方案，從而為房地產(chǎn)企業(yè)決策提供借鑒，最大程度的降低由于企業(yè)管理人員決策失誤而導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)損失。同時(shí)有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作也可以促使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范進(jìn)行，財(cái)務(wù)預(yù)算管理可以以房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及承攬項(xiàng)目的實(shí)際需求、財(cái)務(wù)能力等為依據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一分析，在這個(gè)過程中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理可以通過更加科學(xué)的預(yù)算手段綜合分析自身所承攬項(xiàng)目，如資金回收措施、資金流通風(fēng)險(xiǎn)、前期成本投入、詳細(xì)施工周期等。[1]從而促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加詳細(xì)的了解自身實(shí)際經(jīng)濟(jì)水平及所開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)情況，為正確的財(cái)務(wù)決策提供依據(jù)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算控制與管理可以進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)劃，促使房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式更加科學(xué)規(guī)范，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本可塑性較強(qiáng)，且隨著開發(fā)地域的區(qū)別會對成本整體的消耗費(fèi)用造成一定的影響，而采用預(yù)算管理通過對工程整體前期開發(fā)費(fèi)用及工程施工成本的管理可以對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本進(jìn)行有效的控制，并通過規(guī)范的財(cái)務(wù)預(yù)算促使內(nèi)部開發(fā)資金得到最大限度的應(yīng)用，降低企業(yè)開發(fā)成本消耗。同時(shí)由于目前房地產(chǎn)企業(yè)利潤越來越薄，只有通過預(yù)算來控制成本費(fèi)用的支出，才能保證開發(fā)的項(xiàng)目有利可賺，促使整體企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

三、財(cái)務(wù)預(yù)算控制與管理強(qiáng)化措施

針對以上房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理中出現(xiàn)的問題，房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中應(yīng)增加對財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度，根據(jù)自身實(shí)際情況完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理規(guī)范，在這個(gè)前提下可采取以下措施：

（一）完善資本預(yù)算程序

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)加大對財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度，正確認(rèn)識財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的優(yōu)良影響，然后逐步轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理思想理念，在以往財(cái)務(wù)預(yù)算管理方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際發(fā)展情況，不斷完善企業(yè)資本預(yù)算程序，而在企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算控制管理工作中完善的資本預(yù)算程序可以為企業(yè)經(jīng)營過程中資金投資過程提供保障。如房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中會出現(xiàn)一些不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)因素，而通過有序的資本預(yù)算程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金投資決策失誤，及時(shí)解決，防止因決策失誤而造成大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)損失。一般來說，完善的資本預(yù)算程序應(yīng)包括預(yù)算編制、監(jiān)督、復(fù)核、執(zhí)行等流程，在整個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)力度，保證財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作發(fā)揮最大的潛力。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中很容易受外界影響，如國家政策等，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)政策不斷加大財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的執(zhí)行力度，綜合考慮銷售回款、現(xiàn)金流通、融資管理等情況進(jìn)行全面控制管理。如在付款管理過程中應(yīng)遵循“內(nèi)部服務(wù)監(jiān)督，外部早收晚付”的原則，[2]然后詳細(xì)制定資金管理規(guī)劃，并以月為單位編制資金支付計(jì)劃，同時(shí)組織成本工作人員定期對項(xiàng)目施工場地進(jìn)行實(shí)地考察并規(guī)定考察日期，通過與各相關(guān)機(jī)構(gòu)的溝通控制付款的頻率，提升付款環(huán)節(jié)的規(guī)范有序性。

（二）優(yōu)化預(yù)算管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作順利進(jìn)行保障是財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制的建立健全，更加完善的預(yù)算管理機(jī)制應(yīng)該包括激勵(lì)機(jī)制及考核獎(jiǎng)懲機(jī)制，企業(yè)應(yīng)以提高預(yù)算管理能力為工作重點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展過程中的經(jīng)濟(jì)能力及規(guī)模程度，通過一系列管理機(jī)制的制定完善可以細(xì)化各部門人員的管理職責(zé)，加強(qiáng)各部門人員的責(zé)任意識，促使企業(yè)內(nèi)部各部門人員之間保持良好的溝通交流，為企業(yè)良好的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)更加寬容和諧的氛圍。同時(shí)預(yù)算管理機(jī)制的完善可以在推動(dòng)企業(yè)系統(tǒng)科學(xué)的進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的同時(shí)，也可以提前預(yù)測企業(yè)經(jīng)營決策項(xiàng)目中的安全隱患，從而保證企業(yè)利潤與內(nèi)部員工利益同步增長。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制的過程中，要明確財(cái)務(wù)預(yù)算管理的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同部門進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作由于涉及范圍較廣，工作環(huán)節(jié)較復(fù)雜，財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員工作負(fù)擔(dān)較重，財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的失誤不可避免，因此房地產(chǎn)企業(yè)可建立專門的財(cái)務(wù)預(yù)算監(jiān)督機(jī)構(gòu)對財(cái)務(wù)預(yù)算編制、執(zhí)行等過程進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督管理，并根據(jù)財(cái)務(wù)執(zhí)行過程中出現(xiàn)的實(shí)際情況進(jìn)行綜合分析，逐步調(diào)整各部門人員的工作強(qiáng)度，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效力。

此外，在預(yù)算管理過程中企業(yè)應(yīng)加大對費(fèi)用及項(xiàng)目利潤管理的關(guān)注力度，并制定相應(yīng)的管理規(guī)范，如在費(fèi)用預(yù)算管理過程中以年為單位結(jié)合企業(yè)上年度發(fā)展情況及市場變動(dòng)制定整體費(fèi)用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)各部門實(shí)際情況以整體預(yù)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)制定不同部門的預(yù)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)以月為單位詳細(xì)收集各部門預(yù)算費(fèi)用支出情況并進(jìn)行記錄上報(bào)，然后進(jìn)行綜合分析，對超預(yù)算的機(jī)構(gòu)進(jìn)行警告并財(cái)務(wù)適當(dāng)懲處措施，保障整體預(yù)算費(fèi)用管理的規(guī)范性。而項(xiàng)目利潤預(yù)算管理則是在企業(yè)土地招標(biāo)前采取適當(dāng)措施進(jìn)行有效的可行性分析并預(yù)測評估成本盈利，如動(dòng)態(tài)回收期、靜態(tài)回收期、凈現(xiàn)值等，同時(shí)在項(xiàng)目成立時(shí)相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員也應(yīng)及時(shí)考察項(xiàng)目執(zhí)行過程，并據(jù)此進(jìn)行項(xiàng)目成本盈利預(yù)測表的編制，[3]根據(jù)實(shí)際情況的變化及時(shí)進(jìn)行銷售方案的更改調(diào)整，保證整體項(xiàng)目的成本盈利。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部資產(chǎn)控制力度

為了保障企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)預(yù)算控制管理工作的正常進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要加強(qiáng)對內(nèi)部資產(chǎn)的控制力度，除了在預(yù)算編制前期，在預(yù)算執(zhí)行使時(shí)期也要加強(qiáng)控制力度，如及時(shí)清理利用率不高的設(shè)備設(shè)施，[4]促使企業(yè)固定資產(chǎn)可以得到最大程度的利用，保證固定資產(chǎn)殘值估算、使用年限的精確程度。企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算控制管理過程中，應(yīng)樹立全面監(jiān)督、全面控制以及全員參與的管理意識，將財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作重點(diǎn)，不斷加強(qiáng)增強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理在企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)中的滲透，促使財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效率不斷提升。此外，為了促使房地產(chǎn)企業(yè)更加長久的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用新的投資機(jī)會更加詳細(xì)的了解所投資項(xiàng)目的實(shí)際情況，為更加準(zhǔn)確的預(yù)算管理打下基礎(chǔ)。而財(cái)務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行力度

與整體財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的效果緊密相關(guān)，預(yù)算執(zhí)行成果直接關(guān)系著財(cái)務(wù)預(yù)算編制的成效，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織專門的財(cái)務(wù)預(yù)算管理控制機(jī)構(gòu)，同時(shí)加強(qiáng)對相關(guān)人員的培訓(xùn)力度，不斷提升預(yù)算管理人員的綜合職業(yè)素養(yǎng)。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理控制人員大多具有良好的專業(yè)能力，但是其并不能正確認(rèn)識財(cái)務(wù)管理工作、財(cái)務(wù)預(yù)算管理控制兩者的區(qū)別，因此財(cái)務(wù)預(yù)算管理控制工作人員的培訓(xùn)管理非常重要，通過企業(yè)內(nèi)部或者外出培訓(xùn)的方式對企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員進(jìn)行全方位的培訓(xùn)，為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理建立一支專業(yè)技術(shù)與職業(yè)素養(yǎng)全面具備的人才。

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量息息相關(guān)，而財(cái)務(wù)管理工作的核心內(nèi)容是財(cái)務(wù)預(yù)算管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識財(cái)務(wù)預(yù)算控制管理工作的重要作用，并根據(jù)國家政策及自身經(jīng)營發(fā)展實(shí)際情況進(jìn)行綜合分析，不斷完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制，保證資本預(yù)算管理程序的規(guī)范性，并加大財(cái)務(wù)預(yù)算控制管理過程中的監(jiān)管力度，從而不斷推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)長久、健康的發(fā)展。

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