“營改增”后房地產業稅負變化分析及其影響研究

趙晨昱

摘要：在建筑、房地產行業全面推行營業稅改增值稅后，對于納稅人而言減少了重復納稅的過程，對于房地產企業而言影響更為復雜，本文通過分析營改增前后房地產企業稅務變化，進而分析不同層面上房地產企業所受到的影響，得出相應的應對策略，實現房地產企業在這場稅務制度改革中穩定長遠的自身發展。

關鍵詞：營改增；房地產；稅務；影響

我國從2012年開始在部分地區實行把繳納營業稅的應稅項目改為繳納增值稅這一稅務改革，直至2016年在房地產、建筑、金融等經濟支柱的行業也推行這一政策。盡管營改增是從產品或者服務的增值部分進行征稅，也就是減少了一定程度上的重復納稅，在全面減稅上有一定的積極作用，但對于建筑、房地產行業而言其影響應該是相對較復雜的。

一、“營改增”后房地產業受到的影響

在房地產行業內，只要是開工日期在16年5月1日的項目，一般納稅人用稅率為11%的一般計稅，其中的計稅基礎是在減去向政府部門支付的土地價款的基礎上全部價款和價外費用的總和。而小規模納稅人在采用稅率為5%的簡易征稅，計稅仍然是全部款價和價外費用的總和。在假定條件是一般納稅人的情況下，采用稅率11%，通過研究計算可以知道物料成本與銷售收入之間總是會存在著一個比值，在營改增前后不同情況下，當實際物料成本和銷售收入之比大于這個比值時，營改增后賦稅減輕，小于這個比值時，營改增后賦稅加重，當兩者相等時，營改增前后沒有變化。在這樣的變化下，房地產行業所受到的影響有：

（一）一定程度上增加現金流動

目前絕大部分房地產的銷售是采用預售制，也就是說預售當期企業就要向上繳納營業稅，而后期資金要由業主或者戶主向企業繳，也就是說預售當期繳納的營業稅是來自企業自身的流動現金，一旦企業預售量較多時就要占用較大部分的流動資金，從而影響到企業其他環節的運作。營改增后，由于大部分項目將先行購買的項目成本材料所繳納的進項稅總是大于預銷售的營業稅，就會很大程度上減少企業項目前期資金流動困難的現象，增加一部分現金流動，減輕企業的資金壓力。

（二）進項稅稅額抵扣較少影響企業賦稅總額

首先房地產行業的項目成本主要來自施工成本，而從各個房地產企業年度財務報告不難發現建筑材料的成本是施工成本的主要部分，在“甲供材料”的情況下，作為甲方的房地產公司需要提供資金預先購買建筑材料，而作為乙方的建筑單位則要提供技術和勞動。其中該建筑材料可以分類為大型的基礎材料比如水泥、石材、鋼筋等，以及其余零散的材料比如砂石、保溫材料、防潮材料、玻璃等。其中基礎材料也是建筑本身的基礎，房地產企業必定會選擇更為保險安全的大型供貨商，進而保證建筑的安全性能，這一類供貨商一般規模較大在業界內信譽良好，也就能夠提供增值稅專用發票。因此在基礎材料上耗費的成本較高，同時為了盈利房地產企業必須控制成本輸出，只能在其余零散材料上進行操作。也就是說企業可能會選擇價格更為便宜的小供貨商，有些甚至是個體戶供貨商，這一類供貨商由于規模不夠只能歸類于小規模納稅人，也就不能提供增值稅專用發票或者抵扣有限，因此房地產項目的成本就會有所增加。

（三）升級產品實現多元化

營改增過后的進項稅抵扣主要內容變為了建安成本進項稅，這更有利于某些建安成本較高的產品企業，在這種情況下，企業為了實現盈利目標必須減輕賦稅，將會通過企業內部的改變比如改變主要產品的結構，實現產品多元化設計。比如對于主做商業公建項目的房地產公司，在建安成本較高的情況下將會迎來更多的挑戰和機遇，但由于商業公建的商業性質無法做出較大的結構改變，應該通過其他方式進行盈利空間的擴張。

（四）可能接收部分上游企業帶來的賦稅壓力

與房地產企業相關的企業除了建筑單位外，還包括一些交通運輸和金融行業，比如項目前期要與銀行打交道融資，施工建設期間對于建材的運輸等。對于建筑單位而言，除了上述提到的建筑材料成本是施工成本的主要內容外，剩下的組成部分主要是人工費用。國內的房地產企業在建筑人工組織上并沒有一個相對完善成熟的體系，這就意味著大部分建筑工人不是來自于一個單位組織，而主要是自由流動人員或者農民工，個人不能提供增值稅專用發票同時導致不能抵扣進項稅稅額。在目前的施工過程中，技術和資金的限制導致需要用到的設備如挖掘機、起重機等并非每個施工單位都能配備，則必須通過一些中介租賃，這部分租賃費用也是一筆不小的施工成本，營改增的推行對于大部分租賃行業而言都會導致稅負壓力變大，于是來自租賃的稅負壓力就會過渡到施工單位，施工單位的成本提高過后也就會將這份賦稅總額的壓力過渡一部分至下游房地產公司。同理可知，對于除了建筑單位的其余上游行業如金融、交通運輸、服務業等而言，營改增帶來的影響也有可能導致企業總賦稅的增重。

二、“營改增”后房地產業應對建議

由上可見，無論是在賦稅、建筑建造成本、財務成本還是在企業內部管理、資金流動、利潤變化等等方面，營改增稅制改革都會造成各種實際的影響，這些短期的影響更是會導致房地產企業財務管理理念和思路的變化，變化帶來的既有可能是機會也有可能是危機，因此在這之前，企業應該做好應對措施，根據上述分析本文列舉幾項應對建議：

（一）完善增值稅專用發票的有關工作建設

由于上述提到的兩個方面影響都與增值稅專用發票的提供有關，同時在進項稅抵扣增值稅中它作為必須的憑證，可見在營改增過后這一發票的作用之重。規定中的進項稅認證時限是三個月，對于項目地域跨度較大房地產企業而言，在短時間內收齊一個項目所有的增值稅專用發票難度也較大，其中還不包括由于各種原因無法提供專用發票的情況。因此在營改增過后，房地產企業應該重視起征收增值稅專用發票的工作，無論是在項目前期對于建材供應商，對于器材租賃公司甚至是對于勞動人員都應該提前確定其是否能提供有效的增值稅專用發票，其次在項目過程中，應該完善這一工作的部門和工作人員，采取正確合理的措施實現快速地跨地域收齊發票，同時在工作中嚴禁以低價抵扣發票的不合法行為。

（二）根據市場動向調整企業主打產品的結構和方向

以推行精裝修的住宅類房地產公司為例，為了增加進項稅抵扣，同時考慮市場的需求從低級到高級的改變，必然會將裝修部分加重，打造高級公寓和高檔小區高檔別墅等，甚至會聯系下游家具企業，形成一條龍服務，在這樣調整主推產品的同時，應該注意裝修稅款抵扣的范圍和限制，國家財稅[2009]113有規定裝修中的給排水、通風、采光、照片、中央空調、電器、通訊、消防等等附屬設備和配套設施在不管會計處理方式的情況下，都應作為建筑物或構筑物的組成部分，不得銷項稅額中抵扣其進項稅額，因此在改變產品結構方向的同時應該密切關注國家出臺的有關標準和規定，實現在合法合理范圍內進行企業的戰略調整改變。

（三）在不同的稅務制度變革下做好交接工作和企業稅務核算

隨著營改增的全面深入推廣，房地產企業必定會面臨著新舊稅務制度的交替使用，在這種情況下一定要清算好自身企業的稅務，做好稅務核算的變化。在這同時，企業對接的稅務單位從地方稅務局變成國稅局，對于地方稅務單位而言流失部分稅源，將導致其加強稅務收控力度，對于企業而言，對接單位的變化也會導致部分的財務稅務工作流程，工作制度，工作方式產生變化，這種交接的時期如果不做好自身的查稅，就會容易陷入涉稅風險，并且影響營改增后的稅務工作，影響企業資金流動和企業運作。

（四）增強財務人員的專業財稅管理能力

在新舊制度交替的時期，大部分房地產企業必定會面臨著稅務工作的困難交接，導致企業的不適應，此時財會人員的專業能力和專業素質的影響能力就體現出來，能力較強的財會人員會盡快縮短企業的適應期，保證企業的政策運作。可見，增強對于財會人員的專業培訓是保證企業在任何稅務改革中長久發展的必要條件。同時增值稅是目前唯一刑法刑責的稅種，對于單位犯罪的除了對單位進行判處罰金之外，還會對相關負責人進行拘留、有期徒刑或無期徒刑的判處，所以在營改增后，企業對于財會人員的審查、培訓、要求應該更加嚴格，才能保證企業的合法運營。

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（作者單位：天衡會計師事務所（特殊普通合伙））