有序推進浙江住房租賃市場培育

□毛昭君

推進住房租賃市場的健康發展，需要明確責任強化落實，引導改變居民住房觀念，加大對專業住房租賃企業扶持力度，構建多層次住房租賃供給體系，加大公積金對住房租賃的支持力度

加快培育和發展住房租賃市場，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度（以下簡稱“多主體供給”），是黨中央、國務院關于住房供給側結構性改革的一項重要決策部署。為全面了解浙江租賃市場發展情況，浙江調查總隊組織杭州、溫州、紹興和舟山調查隊對相關部門和部分房地產企業進行走訪調研。調研結果顯示，浙江積極推進住房租賃市場培育工作，多方面著手探索建立長效機制，國家試點城市杭州已取得實質性進展。為更好推進租賃市場的健康發展，就試點工作中存在問題，提出明確責任強化落實、正確引導居民住房觀念、加大對企業扶持力度和構建多層次住房租賃供給體系等方面建議。

浙江住房租賃市場發展現狀

浙江新建商品住宅銷售價格自2015年4月起進入上漲通道，環比價格持續攀升，至2017年12月份累計上漲29.8%，價格水平處于高位，老百姓購房困難度進一步加大。房價高企導致住房需求外溢至租賃市場，由此推助了租賃市場的發展。

租房已經成為流動人口解決住房問題的重要方式。杭州、溫州等市民營企業極具活力，也是典型的人口“大進大出”地區。近年來，住房租賃市場發展迅速。杭州市政府課題《關于培育和發展杭州市住房租賃市場的調研報告》顯示，截至2017年9月1日，杭州市區流動人口545.5萬人，其中租房居住人口399.0萬人，流動人口租房占比73.1%，租賃市場規模年均增長速度在10%左右。2010年第六次全國人口普查數據顯示，溫州市外流入常住人口284.2萬人，32.3%的住戶租房居住，比2000年“五普”提高23.2個百分點，尤其是市區，租賃住房的比例高達47.9%。租房已成為流動人口解決居住問題的重要方式。

租賃市場以政府保障為基礎、市場行為為主導。當前浙江針對低收入群體的住房保障體系主要由經濟適用房和公共租賃房兩部分組成。2010年以來，浙江住房保障陸續從以售為主向以租為主轉變，公租房成為保障性住房的主體。公共租賃房主要有三種：一是出租給低收入、低保戶、困難群體；二是出租給新就業大學生及工作年限長的外來務工人員；三是出租給引進人才。以杭州為例，截至2017年11月底，全市政府投資建設公租房（2014年底前開工）累計分配41435套，申請戶數和實際享受戶數比約為1：0.67，有效緩解了一部分住房困難群體。在政府保基本的同時，市場租賃是主導，目前市區登記在冊租賃房源達71.8萬套，其中小區住房和城中村農房是供應主體，酒店式公寓、長租公寓為重要補充。

長租公寓快速發展，新租賃方式不斷涌現。近年來，由專業企業運營的長租公寓，因租賃關系相對穩定、裝修和管理標準化以及契合年輕租房群體社交需求等優勢，在杭州、溫州等市租賃市場蓬勃發展：一是開發商企業運營，如萬科泊寓、德信隨寓、龍湖冠寓等；二是互聯網創業公司運營，如魔方、YOU+等；三是中介企業運營，如鏈家自如、我愛我家相寓等；四是酒店管理公司運營，如如家的逗號公寓。他們充分發揮互聯網優勢，整合租賃產業鏈，實施精準化開發和精細化管理，給住房租賃產業帶來活力和創新力量。以杭州我愛我家長租公寓業務為例，2017年下半年以來，市場成交量呈現逐步增長的趨勢，從6月份不足2%的成交比例上升到年底的20%。

市場供需矛盾加劇，租金快速上漲。在房價上漲、“三改一拆”、人口增長、政策導向等多項因素的影響下，租賃市場供需矛盾不斷加大。從供應端看，隨著“城中村改造”“大拆大整”的大力推進，大量城郊結合部的低端租賃房源被拆遷改造，租賃房源減少。從租房需求來看，因房價高企未能購房而滯留在租賃市場的需求、流動人口的需求以及城中村拆遷改造過渡期的需求，使得租賃需求一直處于不斷增長的通道。租賃市場供需矛盾長期存在，每年租金價格的上浮已成為常態。據居民消費價格調查數據顯示，2017年全省房租價格明顯上漲，12月份同比上漲9.1%。杭州市我愛我家數據顯示，2017年杭州平均月租金為每平方米57.2元，同比上漲13.6%。

浙江培育發展租賃市場進展情況

2017年，浙江積極貫徹落實加快建立多主體供給工作部署，及時推進全省住房租賃市場的培育和發展。

（一）省級層面高度重視，大力推進

一是召開省級部門聯席會議。2017年11月2日，召開住房租賃市場培育省級部門聯席會議，共同探討開展省級租賃試點工作。二是確定省級試點城市。2017年11月17日，省建設廳、省發改委、省公安廳等十部門出臺《關于開展省級住房租賃市場培育試點工作的通知（建房發[2017]375號）》，布置了摸清市場供需底數、增加租賃住房供給、培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、加大政策支持力度、加強住房租賃市場監管和服務六大任務，并確定了溫州、紹興、義烏、嘉善“兩市兩縣”作為省級試點城市。三是規范住房租賃市場。2017年12月5日，浙江發布《浙江省住房租賃與買賣監管服務平臺建設方案》，明確搭建全省統一的住房租賃與買賣監管服務平臺。2017年12月25日，浙江印發《浙江省住房租賃合同示范文本》。鼓勵住房租賃市場發展，加強住房租賃市場監管和服務等工作有序開展。

（二）試點城市積極探索，層層落實

杭州、溫州等市積極探索住房租賃市場培育試點工作，目前進展如下：

出臺試點工作方案。杭州已于2017年8月正式發布了《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》，溫州于2018年1月公布《溫州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案（征求意見稿）》，紹興市相關部門已經制定初步方案，試點區域確定為柯橋區，但實施細則尚在討論、審批階段。幾個城市的方案均從增加租賃住房供應、培育住房租賃市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、加大政策支持力度、加強住房租賃市場監管等五個方面提出了相關措施，確保試點工作有序推進。

加快推進住房租賃市場發展規劃編制工作。杭州市住保房管局與浙江工業大學合作，專門成立了規劃編制課題研究小組，通過調查摸底和學習借鑒兄弟城市、發達國家經驗做法，目前規劃稿已完成，通過專家評審。

推出全國首個智慧住房租賃監管服務平臺。與阿里巴巴、螞蟻金服合作建設住房租賃監管服務平臺，平臺具有實名認證、全方位核驗、一站式服務、評價系統、信用體系、網上支付、多通道在線簽約等七大特色功能。平臺率先在杭州運行，截至2017年12月底，平臺累計訪問量92.5萬余次，開戶租賃企業50家，開戶經紀機構22家，掛牌租賃房源43333套。

積極扶持培育住房租賃企業。鼓勵國有企業參與租賃住房經營。杭州市錢投集團推出了“寧巢公寓”長租公寓品牌，杭州市市城投集團打造“結廬”長租公寓品牌，目前兩家企業正式運營的項目有5個。組織開展專業化住房租賃試點企業培育工作，共有44家租賃企業提出申報，下一步擇優選定15家左右作為試點企業進行重點扶持。建立住房租賃企業獎勵專項資金等措施，未來3年市級財政將安排1億元資金專項獎勵租賃行業優秀企業。

多渠道增加租賃住房有效供應。一是設立租賃住房用地。2017年10月27日，杭州市出讓首宗人才專項租賃住房用地，將建設租賃住房89898平方米、1479套。二是規范管理自持住宅租賃。出臺《杭州市企業自持商品房屋租賃管理實施細則》，明確企業自持部分必須全部用作租賃，2017年市區范圍內已有54宗涉宅地塊競拍自持商品房面積122.1萬平方米。2017年溫州出讓的宅地中有2宗地塊在競拍中達到溢價率上限，企業競持租賃住房面積，其中一宗為溫州經濟技術開發區金海園區C-12a、C-13b、C-13c地塊企業自持住宅面積約為6.3萬平方米，另一宗為甌海中心區橫嶼單元F-04-1地塊企業自持住宅面積為1.9萬平方米。三是增加藍領租賃用房。杭州市啟動藍領公寓（臨時租賃住房）籌集建設，下發了《關于加快籌集建設臨時租賃住房的工作意見》和《關于加強臨時租賃住房建設和管理若干問題的通知》，要求各區在3年內籌集建設藍領公寓（臨時租賃住房）4萬套，其中2018年主城區籌集建設10000套。四是發揮村集體留用地作用。杭州市組織濱江、拱墅、西湖三個區開展村集體10%留用地上建設租賃住房試點，出臺了《杭州市村級留用地上建設租賃住房試點工作實施意見》。五是改建房屋用于租賃。按照“因地制宜、有序開展”的原則，積極探索試點將商業辦公、工業用房等按規定改建為租賃單元式住房，在不調整土地用途、不突破原有合法產權規模的基礎上，滿足結構、消防等安全要求。如浙江泰和房產營銷有限公司在溫州市投資開發的“和堂悅舍青年創業公寓”，通過舊廠房改造開設四個公寓租賃點近千套房源，主要客群為青年創業人員，每個房間月資金1500元-2000元，3個月起租。目前該類租賃房源市場認可度較高，房間基本滿租。六是積極爭取金融政策支持。積極與人民銀行、國家開發銀行、建設銀行等金融機構對接，爭取對租賃企業的金融支持，目前已啟動市錢投集團1億元規模的房地產投資信托基金（REITs）試點，并已基本落實彭埠單元租賃住房項目10.6億元的國開行長期貸款。

住房租賃市場發展中需關注的問題

老百姓及房企對政策認知度不高。本次調研隨機訪問了一些看房居民，當被問及其對多主體供給政策的了解度時，大部分受訪者表示不清楚，有部分受訪者表示聽說過，但追問關于政策的具體內容或者政府相關舉措時均表示不了解。大部分企業銷售經理表示對政策略有了解，但是企業并未有計劃開展租賃住房項目的建設，2018年仍然是按照傳統的拿地銷售模式開展經營。

老百姓居者有其屋觀念仍然根深蒂固。當前老百姓的住房觀念雖然在逐步轉變，但很多人還是僅僅把租房居住作為備選方案。目前住房租賃市場相關機制尚不健全，市場供應主體發育不充分，市場秩序不規范，租房缺乏安全感，教育、醫療等諸多公共服務也都維系在房產之上，使得買房成為一個必須的選項。

企業進入租賃行業短期盈利較難。從目前房屋租金價格與銷售價格來看，租售比懸殊，企業前期大量資金要用于拍地、建設、裝修、運營，短期難以盈利，對企業資金是個很大的考驗。碧桂園集團浙江區域溫州城市公司執行副總裁表示，當前困擾長租公寓發展的主要瓶頸是市場整體利潤率偏低、分紅預期低、資金占用率高、現金回流速度慢等難題。因此，企業后期在相關項目的開發上仍面臨諸多難題，也需要地方政府和相關部門給予大力支持。

法律保障尚未健全。與購房自住相比，租房居住仍存在租賃契約不穩定、房租價格波動大、子女入學租購不同權等問題。盡管部分城市在方案中都提出“租購同權”這一概念，但相關法律法規和配套政策的實施細則仍不明確。

推進住房租賃市場發展的對策建議

明確責任強化落實。各級政府作為本區域內培育和發展住房租賃市場的責任主體，需加強本區域內住房租賃市場管理，建立多部門聯合監管體系，明確職責分工，實現住房租賃管理服務的全覆蓋，加強對住房租賃市場試點工作的任務落實和協調配合，提高政策的執行力。

引導改變居民住房觀念。要重視發展住房租賃市場的宣傳工作，營造良好的輿論環境，引導改變重買輕租的住房觀念，倡導理性、梯度消費。規范住房租賃相關主體權利義務關系，突出保護承租人權益，增加租房居住的安全感和穩定感。賦予承租人更多的公共服務的權利，在申領居住證、享受義務教育、醫療以及稅收等方面給予政策支持，真正實現租購并舉、租購同權，進而改變居民的住房消費觀念。

加大對專業住房租賃企業扶持力度。在土地政策、金融政策、稅收政策等方面加大對住房租賃企業的扶持。走訪調研中發現很多房地產開發企業對純租賃用地較為感興趣，有較強的參與意識，但目前除了運營過程中增值稅較高外，純租賃用地的拿地條件限制較多，只有國企能參與拿地。建議政府部門落實稅收優惠，對營業額達到一定規模的租賃企業提供減免部分增值稅的優惠措施。在確保資金監管到位，保證專款專用的前提下，給予民企一定金融支持，拓寬融資渠道，讓更多的企業參與到住房租賃事業中來。

構建多層次住房租賃供給體系。在租賃房屋的配建上，要綜合考慮區域、層次需求，本地中低收入居民和大量收入水平較低的外來務工人員，需求以面積較小、價格較便宜的住房為主；年輕人群對房屋的舒適性、交通便捷性要求較高。前期規劃設計要充分考慮租賃住房供給的區域、結構、價格等，通過構建規范有序的住房租賃市場，高、中、低檔合理布局，做到“高端有市場、中端有支持、低端有保障”，妥善解決居民住房問題。

加大公積金對住房租賃的支持力度。建議加快落實公積金支持租賃消費的政策，簡化工作流程，提高租房者公積金提取額度，并建立和銀行逐月轉賬還貸一樣的租金逐月轉賬支付房租通道。