土地出讓新路徑

在住房土地供應(yīng)上激活農(nóng)村用地和企業(yè)用地，將使得租賃住房供應(yīng)得到增強(qiáng)，使得租賃住房市場(chǎng)供求關(guān)系得到進(jìn)一步優(yōu)化

近期召開(kāi)的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，時(shí)任國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明指出，要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

姜大明的話，透露出備受外界關(guān)注的信息，隨著各種改革舉措的實(shí)施和不斷落地，可以預(yù)見(jiàn)，住房供應(yīng)的主體將呈現(xiàn)多元化。

再次強(qiáng)調(diào)租購(gòu)并舉

在姜大明于全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上的講話中，“我國(guó)將逐步改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況”等內(nèi)容，成為頗受地方政府、企業(yè)和社會(huì)公眾所關(guān)注的話題。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于這一問(wèn)題，首先要了解前提和背景。1月15日的會(huì)議提到，“要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度等”。可以看到 “多主體供應(yīng)”概念再次得到提及，顯然是對(duì)于租購(gòu)并舉的思路進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)，此外也可以認(rèn)為此次在土地供應(yīng)主體的表述上，其實(shí)更多的是圍繞租賃市場(chǎng)的開(kāi)展而進(jìn)行的。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，類似表述其實(shí)也說(shuō)明土地市場(chǎng)會(huì)有較大的改革，而且此類改革也是住房制度改革的重要組成部分。當(dāng)然對(duì)于類似政策來(lái)說(shuō)，實(shí)際上還是需要有各類新的配套內(nèi)容，比如適當(dāng)研究農(nóng)村土地市場(chǎng)、人口流動(dòng)、土地屬性調(diào)整等方面的工作內(nèi)容。

“土地關(guān)系順利了，自然也利好住房關(guān)系的順利。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

而對(duì)于外界頗為關(guān)注的“政府將不再是居住用地唯一提供者”這一內(nèi)容，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池在接受《法人》記者采訪時(shí)表示其意義有二，首先是對(duì)于農(nóng)村建設(shè)用地以及非房地產(chǎn)企業(yè)的用地進(jìn)行了賦權(quán)，比如農(nóng)村集體建設(shè)用地的利用，以及北京正在實(shí)施的集體土地租賃住房項(xiàng)目等；其次對(duì)于一些非房地產(chǎn)企業(yè)，在外部政策下，基于人口疏解、產(chǎn)業(yè)疏解等影響，其閑置用地在符合規(guī)劃及政策導(dǎo)向情況下，也可以建住房、租賃房等。

“早在2017年8月，國(guó)土部就明確北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展首批集體建設(shè)用地用于建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)，而在住房制度改革中，‘多主體供給’的內(nèi)容也曾被明確提到過(guò)。”中研普華研究員揭小蘭說(shuō)道。

豐富住房租賃市場(chǎng)

除了“政府將不再是居住用地唯一提供者”這一內(nèi)容頗受關(guān)注外，“深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”也成為了輿論焦點(diǎn)。而在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這對(duì)城市租賃市場(chǎng)會(huì)有一定影響。

嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，改革也是一步步走的，類似租賃市場(chǎng)的改革，也和當(dāng)前集體建設(shè)用地以及宅基地的改革掛鉤，因此也屬于小步嘗試和試點(diǎn)的內(nèi)容。對(duì)于此類城中村等項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其實(shí)也是有較大的機(jī)會(huì)，尤其在各大城市會(huì)有較大的政策突破。

“集體建設(shè)用地配建租賃住房的試點(diǎn)已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)展。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，在 2017年8月，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》之后，2017年9月，國(guó)土資源部召開(kāi)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作啟動(dòng)會(huì)。會(huì)議規(guī)定，要優(yōu)化用地管理流程，保障集體建設(shè)用地有效供應(yīng)，盤活空閑農(nóng)村宅基地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，實(shí)現(xiàn)土地利用“騰籠換鳥”等。

“而1月15日國(guó)土資源部召開(kāi)的會(huì)議，也是對(duì)于租賃市場(chǎng)的供地主體多元化問(wèn)題的正面答復(fù)，具有較大的突破性，是對(duì)此前集體建設(shè)用地改革的肯定，也是對(duì)農(nóng)村土地三權(quán)分置制度的靈活運(yùn)用。”嚴(yán)躍進(jìn)最后說(shuō)道。

趙秀池則指出，上述政策走向?qū)τ谧》孔赓U市場(chǎng)是有一定影響的。尤其是隨著租購(gòu)并舉和大力發(fā)展租賃市場(chǎng)等。像北京市更是計(jì)劃于2017年至2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。

對(duì)于住房租金是否會(huì)受到影響，揭小蘭在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，僅以北京為例，2017年到2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)集體租賃住房，大約可以建設(shè)30-40萬(wàn)套出租房，北京的租賃房源也會(huì)因此而得到緩解和平衡，住房租金也會(huì)有所變化。

閑置工業(yè)用地改革探索

對(duì)于““非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地”，有觀點(diǎn)指出，“這是否意味著以往鮮少被提及用于住宅用地的國(guó)有企業(yè)工業(yè)用地，今后也將得以盤活，從而為土地供應(yīng)提供更好的保障。”

嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，工業(yè)用地項(xiàng)目盤活是趨勢(shì)，而且也符合國(guó)有企業(yè)改革以及土地資源利用的導(dǎo)向。對(duì)于此類工業(yè)用地項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，類似項(xiàng)目的盤活具有較好的意義，使得國(guó)企可以獲得更好的工業(yè)用地盤活的經(jīng)濟(jì)收益。

嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，近些年在企業(yè)改制等因素下部分用地存在閑置的情況，部分則存在產(chǎn)出效益不高的情況，類似用地市場(chǎng)必須改革。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)還指出，在當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化和市民化的過(guò)程中，農(nóng)民宅基地的使用權(quán)還是可以保有的，即在城市落戶并不會(huì)因此而喪失農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。但是問(wèn)題在于，此類土地可能就因此閑置了，因此如何盤活此類用地也很關(guān)鍵。

趙秀池在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，在2017年7月18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》。在這份《通知》中提到，“積極盤活存量房屋用于租賃。鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房；改建后的租賃住房，水電氣執(zhí)行民用價(jià)格，并應(yīng)具備消防安全條件。探索采取購(gòu)買服務(wù)模式，將公租房、人才公寓等政府或國(guó)有企業(yè)的房源，委托給住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。”

“這也表明對(duì)于閑置的工業(yè)用地等土地的利用，是鼓勵(lì)的，只不過(guò)不同城市的執(zhí)行不同。”趙秀池說(shuō)道。

揭小蘭則認(rèn)為，企業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗后，土地資源的盡快釋放，既有助于降低土地優(yōu)化配置的成本，又可以為商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房的供應(yīng)，提供新的渠道。