論不動產登記公信力及其修正

摘 要：自從2015年3月1日《不動產登記暫行條例》的實施，登記公信力的提出正式落實到法律法規層面。在《物權法》實施過程中，對善意第三人權益的保護，到底是采用善意取得思路還是登記公信力的模式，這也是物權法實施中必須斟酌的。本文主要從闡述不動產登記公信力的內涵、理論基礎，以及將登記公信力和善意取得制度進行比較，證明登記之公信力實施的合理之處。但是由于《物權法》和《婚姻法》實施中的一些沖突，在處理夫妻共有不動產中更需要不斷的修正和完善登記公信力制度。

關鍵詞：不動產權登記；夫妻共同財產；公信力制度；善意取得制度

中圖分類號：D923.9 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4379-（2018）08-0107-02

作者簡介：張超蘭（1988-），女，苗族，湖南吉首人，本科，吉首大學，研究方向：法學理論。

無論不動產登記是采用公信力模式還是采用善意取得制度，都是為了達到保護不動產交易第三人合法權益的目的。目前在學術界，不少學者對不動產登記公信力不斷發出討論，在本文，筆者將對不動產登記的公信力與善意取得制度之間的理論基礎、效力范圍等方面進行比較，得出我國在《物權法》實施過程中應堅定賦予不動產登記以公信力，但是公信力不是永恒的定律，為了更好的適用于不動產交易，還需對其進行適當的完善和修正。

一、不動產公信力制度與善意取得制度的比較

在不動產交易中，目前討論的主要是采取善意取得制度或是登記公信力的模式來保護交易中第三人的利益。不動產的公信力思路與善意取得制度之間的實質區別有那些呢？兩者對不動產交易的影響有那些？這些問題的解決就首先應對兩者進行比較。

（一）不動產登記之公信力模式

登記被賦予公信力社會發展的必然結果，也是不斷完善《物權法》的重要手段，登記公信力的效力不是自開始進行登記就具有的，登記公信力是對物權表征功能的強化和維系。①以梁慧星、孫憲忠等為代表的學者提倡的是我國的物權法應該予以登記之公信力，來讓交易過程中的第三人享受公信力的保護，認為不動產善意取得制度是沒有必要設立的。他們認為占有是動態物權的表示方式，在交易過程中，當事人也容易認為占有人即為物的所有人。而靜態物權的表示方式才應該用登記，靜態的物權所有不能僅僅靠是否占有來推定。對于靜態物權的交易安全來看，完全可以憑借登記的公信力來實現，所以說善意取得不適用于不動產物權確定。

（二）不動產之善意取得模式

以葉金強、常鵬翱等學者為代表主張登記公信力是基礎，但是在此基礎之上也應該構建合理的善意取得制度。從善意和權利取得的角度來看，登記公信力實質上就是不動產的善意取得，透視相關登記公信力的法條，無非也就是不動產善意取得通過公信力表現為法律要件和法律后果的描述。不動產以登記公信力保護第三人權利，動產以占有公信力而生的善意取得制度保護第三人權利，換句話而言，占有公信力表現為動產善意取得制度，登記公信力表現為不動產善意取得，這樣理解法律邏輯就能一致性，承認不動產的善意取得是妥當的，這就是主張不動產采取善意取得的思路。

二、登記公信力：理論基礎與效力內容更有優勢

善意取得與登記公信力的目的是一致的，但是二者在實現目的基礎上，在理論基礎、效力內容上比較而言，登記公信力各方面更優于善意取得制度。

（一）理論基礎方面

登記公信力的理論基礎是登記生效，這種登記生效的認可是以國家的信用為支撐的，國家法律規定嚴格的登記程序，由專業工作人員通過有條不紊的書面文字簡明清晰的記載物權的狀況，同時要求登記部門在登記時對登記申請進行嚴格審查，以此來保證不動產登記的正確率和真實性。及時在現實中出現登記人與實際占有人不一致的情況，相關部門也只會認可登記簿上的登記人為法律上的物權占有人，認為其就是善意的取得，這即是登記公信力得以存在的主要理論基礎。

善意取得制度變現為占有公信力，沒有占有也就沒有對物權的處理權，第三人也不能取得物權。以日耳曼法的“以手護手”原則既是在動產交易中保護第三人權利的重要法則。動產物權變動以交付為公示方式，第三人信賴并非建立在對變動過程知曉的基礎上，而是依據生活經驗建立在對相對人實際占有事實所表現出來的物權人地位的基礎上。②但是，占有也只是反映人與物的一種客觀聯系，受客觀行為和主觀意思的影響，具有很強的靈活性與可變性，一言概之，善意取得制度缺乏合理的理論基礎為支撐。

（二）效力內容方面

對善意第三人而言，善意取得制度與登記公信力制度都能達到維護其合法利益的效果。也是因為兩者具有相同效果來看，有的學者也主張善意取得與登記公信力制度是同一制度的不同表現，這實際上是對兩種制度的混淆。③與善意取得制度相比較，登記公信力的效力內容更為全面，從第三人和原權利人保護角度而言，登記公信力對二者都具有保護保護作用。登記公信力的作用也具有兩方面，一方面在出現登記不實情況下，能將錯就錯的對第三人予以保護，這與善意取得的作用一致；另一方，登記在正確的情況下對于原占有人具有事前預防的作用。總而言之，登記公信力最重要的意義在于他不僅能解決無權處分而導致的物權歸屬問題，還能降低這種情況發生的可能性。而善意取得制度的作用只能體現在對第三人的保護上，并不能對原占有人起到任何保護作用。進一步而言，就算兩種制度在對第三人保護上發揮一樣的效力，登記公信力更多了一項對原權利人的保護作用，在原權利人利益受到侵害時，不僅能主張自己的權利還能找到承擔賠償的機構（登記機關）。所以說，從效力和內容上看，登記公信力比善意取得制度更加全面。

三、夫妻共同財產的處理不適用登記公信力的表現

因為婚姻法相關規定的不明確及與物權法相關規定的差異，在對夫妻共同財產制處理中不動產登記公信力受到影響，主要表現在以下幾個方面：

第一，根深蒂固的傳統夫妻共有觀念不利于登記公信力的實施。《婚姻法》已經實施50多年，期間經過幾次修改，夫妻財產制由一開始的一般共同制修改為婚后所得共同制，在逐步修改過程中，對夫妻共有財產的范圍、夫妻共同財產的處理權以及夫妻特有財產等不斷進行完善。在婚姻法發展和實施過程中，夫妻共同財產制度的規定是具有一致性的，也就是說夫妻處理共同財產必須經過夫妻雙方協商一致這樣的觀念已經深入人心。登記公信力的提出難以在短時間內扭轉人們幾十年形成的固有觀念，所有說登記公信力在涉及到夫妻共同財產處理情況下就難以很好的被適用。

第二，夫妻共有財產的現狀不適用登記公信力。受傳統習慣和婚姻法的影響，家庭成員之間獨立權利意識淡薄，配偶間不動產權登記多以一方的名義進行。④從物權法的角度來看，這種婚姻內的財產登記狀態實則就是夫妻間共有財產處于不確定的狀態。換言之，沒有進行權屬登記的一方的權利處于不明確的狀態，這樣雖說是夫妻間的共同財產，要是按照物權法的規定，那么物權的處理就由登記一方的配偶及善意第三人所控制，這樣進行登記的一方就可以擅自處理共有的不動產，這樣的法律邏輯違背了夫妻共有財產的處理原則。如果說登記公信力適用在現有夫妻間共有不動產的處理中，那么就會導致現有家庭成員的不安全感增加，造成人們對登記公信力的否認。所以也說明現有的登記公信力難以解決現有的夫妻共有財產。

第三，登記公信力與《婚姻法》中夫妻共有財產規則相沖突。從《物權法》與《婚姻法》兩部法律來看，在某些方面有一定的沖突。在夫妻共有財產處理上，如果用《物權法》的規定處理，難免會出現夫妻一方的擅自處理給另一方造成重大的財產損失，在婚姻關系存續期間出現的這種損失在法律上又難以對另一方進行賠償。如果單純適用《婚姻法》中夫妻共有財產的處置歸責，這樣在同樣的物權處理中又與物權法中的處置規則相沖突，影響物權法的實施，更加無法保障善意第三人的交易安全。

四、完善和修正不動產登記公信力對處置夫妻共同財產制的措施

目前的登記公信力制度在適用于婚姻法中夫妻雙方共有不動產處理上，還有各種障礙，如果簡單的用現有的登記公信力制度去處理，會給許多家庭以及社會帶來不穩定，這也違背了法律的基本原則。所以筆者認為應加強舉措對登記公信力進行完善和修正，提高公民無權的保護意識。

（一）完善《物權法》的產權登記制度

應在《不動產登記法》中進行明確規定，對于家庭共有不動產的登記中，要證明不動產權屬于共有就必須共有人同時進行登記，登記薄上署名的人即為不動產的所有人。那么作為夫妻雙方，如果未出現在不動產登記薄上的一方，就再也不能以“不知情”為理由，來對抗善意第三人。通過立法規定方面的完善，能幫助司法部門在實踐中明確判斷第三人是否構成不動產的善意取得，既能保護善意第三人的合法權益，也能更好的保護不動產所有人的權利，使公示公信原則得到切實的貫徹。

（二）修訂《婚姻法》及司法解釋的相關規定

完善《婚姻法》中夫妻共有財產處置的規定，在《婚姻法》中明確補充規定夫妻共同財產制度中不動產物權的歸屬以《物權法》的規定來確定，使《婚姻法》、《物權法》和《不動產登記法》相互統一和貫通，避免法律沖突，解決司法實踐中法律適用的不統一，維護法律的權威，增強司法公信力。

（三）及時進行夫妻共有不動產的補充登記

應加大普法宣傳教育，在不動產登記時，要讓夫妻雙方知曉不動產登記對夫妻共有不動產的法律效力，同時還應及時對在《不動產登記法》實施前夫妻共有不動產產權登記在一方名下的遺留問題應采取補充登記。對于已婚人員進行不動產登記時，如果夫妻一方要將不動產權登記在自己一人名下，必須要得到另一方的簽字認可，才能進行登記。否則，已婚人員的不動產登記必須夫妻雙方進行同時登記。通過對夫妻共有不動產的同時登記措施，保護不動產共有權人的合法權益，減少相關糾紛及訴訟，促進社會安定和諧。

[ 注 釋 ]

①潘醒.物權登記的公信力研究[J].管理科學，2004（4）：89.

②尹田.物權法理論評析與思考[M].北京：中國人民大學出版社，2008.

③程嘯.論不動產登記簿公信力與動產善意取得的區分[J].中外法學，2010（4）：524-539.

④劉莘，王達主編.房地<產行政登記理論與實務>[M].北京：中國建材工業出版社，2008：36.

[ 參 考 文 獻 ]

[1]尹田.物權法理論評析與思考[M].北京：中國人民大學出版社，2008.

[2]程嘯.不動產登記簿之推定力[J].法學研究，2010（3）：106-119.

[3]王榮珍.夫妻財產共有權取得的<物權法>適用問題[J].法學雜志，2010（10）：34-36.

[4]溫灝潔.論<物權法>對夫妻共有房屋不動產交易安全的影響[J].甘肅政法學院學報，2010（1）：148-152.

[5]馬栩生.登記公信力研究[M].北京：人民法院出版社，2006：79.