房地產行業融資問題研究

摘要：隨著中國經濟的復蘇向好，以及中央提出的供給側改革，去庫存、降成本政策的逐步落實，房地產業正迎來近十幾年最寬松的信貸環境，但政策變化引起的銷售狀況好轉并不能從根本上扭轉整個房地產行業依舊保持下行的總體局面。同時，對大多數房地產企業的管理者來說，融資難是現實而又棘手的一大難題。這一問題不僅制約著企業的發展，而且影響房地產行業的進步。本文介紹并分析碧桂園控股有限公司應對融資問題的相關措施，最后借鑒碧桂園公司融資經驗，由個別演繹到整個行業，具體分析房地產行業融資，針對整個行業融資問題，總結出相應的對策建議。

關鍵詞：房地產行業；融資問題；碧桂園

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）004-0-02

前言

隨著經濟的發展，房地產業的地位和作用越來越被人們重視，這一行業逐漸成為我國發展階段的一個重要支柱產業，同時也是我國國民經濟和社會發展不容忽視的組成部分。房地產業的穩定健康發展有利于改善居民的居住環境，提高居民的生活水平，也有利于拉動消費。而要實現這一目標，就需要解決好目前整個房地產行業所面臨的融資難困境。因此，針對這一問題，本文具體分析碧桂園控股有限公司的融資模式，由個別演繹到整個行業，提出解決方案，為改善企業融資現狀提供參考。

一、碧桂園房地產現狀分析

（一）碧桂園控股有限公司概況

碧桂園集團是一家以房地產為主營業務的綜合性企業集團。1997年成立。2006年11月，碧桂園在開曼群島注冊成為受豁免有限公司，并且分別向股東配發股份，其中必勝有限公司占70%，多美集團有限公司占12%，日皓、偉君與喜樂各占6%的股權。2007年，碧桂園在香港聯交所上市，其中公眾持股比例為16.86%。截止2015年年底，碧桂園的資產總額為3619.56億，凈資產652.91億；總收入達1132.2億元，同比增長約33.9%；其中營業收入為473.28億，同比增長23.50%。另外在融資方面，期末加權平均借貸成本為6.20%，同比下降139個基點，可動用現金余額為478.8億元，未動用的銀行貸款額度為913.5億元，流動性充裕，財務穩健。

（二）碧桂園應對融資問題的主要措施

1.獲得充足的銀行貸款

融資途徑隨著金融制度的創新不斷擴大，銀行貸款在房地產資金結構中的比例會隨著融資途徑擴大而逐漸降低，但房地產企業以銀行貸款為主導的融資結構，短時間內不會發生改變。碧桂園與銀行之間開展的貸款、融資債券等多項合作業務為碧桂園保持了充足的資金支持。一方面減輕了企業的資金壓力，提升了資金周轉率；另一方面使碧桂園的資金運作沒有顧慮，可以不斷嘗試更多新的融資方式，使企業的融資之路走得更長遠。

2.做好規劃，降低融資成本

融資作為一項必不可少的經營活動，企業管理者需要提高對其的重視程度，并納入企業的長期發展戰略，對該項活動做出長期規劃。碧桂園企業在工程項目的投資決策分析階段，就對項目配套的現金流量進行了預測，做出相應的融資方案，盡可能地避免在資金富裕時償還負債，從而增加利息費用的負擔，以及在資金急需時倉促融資而產生額外的融資費用。由于房地產企業有著巨額的資金流量，如果企業將融入和支出資金的配比規劃好，就可以在一定程度上降低融資成本，所以碧桂園企業做出相應方案，無疑是提高了企業效益，降低了融資成本。此外，企業高層對碧桂園的非核心資產進行專業管理，通過一系列資本運作，使這些資產變得更高效，在一定程度上也降低融資成本。

3.開拓多元化的融資渠道

信譽和實力是一個企業健康發展的通行證，同時也是多元化融資的一個保障。近年來，碧桂園控股堅持“高速度、精品質、低成本”理念，一直積極尋求多元化的融資渠道并取得成功。2015年4月1日，碧桂園控股引進中國平安人壽的戰略投資約為港幣63億元。2015年，碧桂園利用國內外融資渠道的開放，共發行60億元人民幣公募債、80億元人民幣私募債、8億美元銀團貸款及伊斯蘭中期票據等方式，融資約200億。2015年年底，碧桂園已成功地發行了一筆相當于45億港元的俱樂部貸款，是我國房地產企業首次海外發行規模最大的銀團貸款。2016年已經發行兩期總金額為90億元人民幣的非公開債券。近年來，國際信用評級機構對碧桂園穩健的經營策略做出肯定，并將其信用評級由Ba2調升至Ba1，距離投資級只差一步。這將會是碧桂園繼2015年初被惠譽將評級展望調升至BB+（正面）后，在提高信用評級方面的一項重大突破突破。此次調升評級后，碧桂園控股成為國際信用評級最高的中國民營住宅開發商，這一系列的成效也為今后碧桂園多渠道、低成本、低風險融資創造了良好的條件。

4.投資海外項目

由于房地產企業的融資和項目的開發是緊密聯系的，未來碧桂園將繼續實施國內和海外并重的經營戰略并深耕海外市場，要做全球綠色智慧城市的建設者。2015年的前八個月，碧桂園725億的合同銷售中馬來西亞金海灣項目占14億，澳大利亞項目占9億。2016年3月，碧桂園“森林城市”項目在馬來西亞柔佛州舉辦全球開放盛典，這是一個以合資方式進行開發，總投資規模達到400億美元，初步預計耗時20年開發的超大型項目，也將成為中國房地產商有史以來最大的單體項目。到目前為止，碧桂園在馬來西亞共有三個項目，在澳大利亞有一個項目，其海外項目的不斷成功在很大程度上有利于促進企業的融資，也提升了企業的知名度發展。

二、房地產行業融資問題的解決對策

（一）吸引私募資金

1.選擇適當的私募方式

我國現有的私募方式可分為股權私募、債券私募與其他證券私募。股權私募中包括私募股權融資、私募股權基金、風險基金等。企業應當根據籌資需求，結合自身融資結構、抗風險能力、經營情況等方面，對比不同私募方式的可行性、優劣勢與風險狀況，安排適當的企業的私募方式。

2.確定合理的私募規模

在融資的過程中，要注意融資規模與實際需求相當，融資過多勢必會造成資金的閑置，變相提高了融資成本，導致風險上升；融資不足會對開展投資計劃和進行日常經營活動產生不利的影響。所以，企業需要綜合自身條件以及融資成本等方面的因素，確定適當的私募規模。

3.聘請專業人員

由于私募融資的專業性很強，企業需要聘請專門的顧問機構作為融資顧問，對融資決策提出專業性建議。由專業人員做出相對全面的診斷分析，并根據企業的發展規劃和預期盈利，制定合理的融資金額及具體的資金預算方案，這樣最大的優點是能夠降低融資成本，提高融資效率，有效減弱私募融資帶來的風險。

（二）提高自身的管理能力

1.提高資金管理能力，加快資金流轉

針對房地產企業普遍出現的資金流轉不暢通問題，首先應該建立符合市場規律、運轉高效的現代企業管理制度，減少決策的環節。要建立立項調查、市場分析和決策一體化的運營體系，做到調查全面科學，分析嚴謹縝密，決策果斷迅速；其次要根據房地產市場特點抓好資金利用工作，做到物盡其用，要明確資金管理的各個環節，同時加強對財務人員的專業素質培養，財務人員工作不僅僅是賬目記錄，而且須通過財務報表、資金流向等數據分析，掌握資金在流轉等方面存在哪些問題，并適時提出如何提高資金的利用效率問題。例如，在貸款資金回籠過程中，由于涉及客戶、銀行、公證處、房地產交易中心等多方的參與，環節過長容易導致資金沉淀而不能及時回籠。為解決問題，企業財務部門就需要精準確定各個環節的時間節點，提早加強溝通與協調，縮短各個環節的用時，這樣就能大幅度提高貸款資金的回籠速度。

2.開源節流，提高規避風險能力

在融資過程中，以借貸方式籌集開發經營所需資金，是企業首選且比較可行的手段。但是企業有了資金并不意味著風險的降低，反而更要注重規避風險，要充分研究判斷市場形勢和國家的調控政策，在資金的使用上不能過度預支。如果房地產企業是以借貸支持經營活動，以負債維持企業，倘若不注意分析市場形勢和走向，一旦債務出現危機就會威脅到企業的生存發展。企業在經營過程中，不能好高騖遠，要充分考慮影響發展的不利因素和有利條件，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，使資金發揮最大的效益，避免資金在使用上的盲目性和沖動性，既要看準了大膽使用，又要使用適度，減少過度預支造成資金的不必要浪費。同時對無關的閑置資產盡快處置，如空置的房產、閑置的設備及存貨等，提高資金的使用效率。

（三）加強與金融機構合作

我國的金融機構是吸取民間資本的最大載體，加強與金融機構的合作，密切兩者之間的關系非常重要，要搞好房地產企業與金融機構的對接，加強聯系合作。一是加強銀企之間的互動，房地產要主動與金融機構加強聯系，及時掌握最新的信貸政策，及早規避政策風險；同時通過金融企業主動服務，積極引導企業建立健全相關制度，實時做到企業內部系統與金融系統進行有效的互通，達到互相合作、互相提高的作用。二是發揮金融信用檔案的作用，我國正在建設包括銀行、交通、消費在內的規模宏大的信用體系，可以預見到將來企業失信必然會在融資等方面加重自身負擔，影響正常經營，帶來不可估量的損失，不利于企業發展，反之則會降低融資成本，提高企業的效益，所以企業必須高度重視。目前，在金融系統內部已建立起企業的誠信檔案，如信貸規模、資信等級和逾期記錄等資料已錄入人民銀行數據庫。建立誠信檔案不僅對規范資本市場有重大意義，更有利于那些講誠信守信用的企業在金融市場吸取民間資本，拓寬融資渠道。

（四）開拓海外融資渠道

隨著房地產市場的逐步對外開放，大量的海外資本流入這一行業。雖然目前國家對外資進入房地產市場設有較多限制，外資的流入還存在較高的門檻，但從長遠來講，國家將會大大鼓勵房地產企業利用外資，會在政策法律方面提供更多的保障以降低風險。特別是在我國金融業實現全部對外開放后，房地產市場將日益成熟和完善，也將會更好的與國際接軌，房地產行業將迎來吸引外資的春天[8]。除此之外，我國房地產業較大的利潤空間將吸引更多的海外資本主動尋求與中國的合作投資。房地產企業必須認清形勢，把握機遇，加強中國對外資政策的研究，積極主動走出去，借助本土優勢結合外資實力，開拓海外融資渠道。總之，我國房地產企業在融資方面將逐步擺脫依賴銀行貸款、高額負債的局面，房地產金融必將迎來一個融資多元化的新時代。

（五）完善相關法律法規

針對融資過程中出現的各種問題，我國需要加緊完善有關房地產融資方面的立法，推動房地產業健康發展。立法應從以下兩方面入手：

一是修改完善現有的法律法規。針對新型金融工具的組織形式、資產組合、流通轉讓與收益來源分配等，進行嚴格規范，使房地產行業融資發展更為規范。同時，修改《證券法》、《擔保法》、《保險法》等法律中與現階段房地產融資發展不適應的地方。

二是盡快出臺相關法律法規。我國還應該出臺一些支持性政策，如涉及到全社會的信用立法等。金融業的創新需要依靠法律保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融的法制建設具有更為重要的意義。

三、結語

解決房地產行業融資問題對行業發展具有重要的推動作用。隨著經濟的快速發展，傳統的融資方式難以滿足行業發展的資金缺口，房地產企業必須采取多元化的融資方式，并且根據不同階段、項目類型和企業規模來選擇融資方式，合理有效控制融資成本，形成多方聯動，企業才能夠得到更好發展。文章在分析碧桂園控股這一實例的基礎上，結合融資方面存在的問題，提出相應的建議，同時企業經營者應盡快建立起符合市場規律的融資管理體系，以改善企業融資困難的狀況，使房地產行業真正實現快速、高效發展。

參考文獻：

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[3]唐春杉.淺談房地產融資渠道的現狀與發展[J].財經界，2014（29）：116-117.

[4]張秀虹.有關我國房地產融資問題的分析與探討[J].經營管理者，2013（12）：41-44.

作者簡介：楊灝睿（1994-），女，漢族，河北邢臺人，碩士研究生在讀，現就讀于天津財經大學研究生院，會計專業。