加拿大公寓投資要領

從2016年8月2日開始，溫哥華實行15%買家稅。2017年4月20日之后，包括多倫多在內的安省大金馬蹄地區同樣開始實施15%的海外買家稅。這兩個城市價格頗高的獨立屋銷售陷入滯漲狀態，而在剛需影響下的公寓銷售卻一片火爆，價格連番上漲，筆者將詳解加拿大公寓投資的要領。

中國與加拿大的公寓區別

中國與加拿大的公寓有一些明顯的區別，見右表。

購買細節

進行加拿大公寓投資，有下列問題需要考慮。

土地所有權

公寓常見的土地所有權是永久產權，所有業主共同持有。但是也有一部分公寓是業主共同向所有人租用的土地，如UBC的公寓樓就屬于這種情況，承租時長為99年。從投資的角度出發，最好購買擁有永久地權的公寓。

條規（bylaw）

公寓的bylaw是由所有業主共同制訂、所有業主和租戶都必須遵守的各種規章，如有違反，業主將面臨罰款。在決定購買公寓之前，最好由自己的買家地產經紀仔細審閱這處公寓的bylaw。Bylaw中可能涉及與價值有關的規定有：是否允許出租、是否允許養寵物、是否允許年輕家庭或小孩子長期居住。例如有的業主購買公寓是為了投資，要進行出租，如果購買了不能出租的公寓，就會比較尷尬：想住進去，自己覺得不合適；想租出去，公寓的bylaw又不允許，迫不得已，只好賣掉，最終遭遇各項交易費用的損失。

財務狀況

公寓的財務狀況包括管理費用、Form B和財務報表3個要點。

管理費用 通常公寓的產權形式屬于共管，需要交納管理費。管理費越高則意味著該公寓的維護成本越高。如果兩處公寓其他條件相同，只是價格不同，那么共管費用越低的公寓越具有投資價值。通常影響管理費用的因素主要有兩個：一是公寓內設施數量的多少，有健身房、游泳池或其他娛樂設施的公寓管理費用較高；二是新舊程度，公寓越舊，管理費用越高。

Form B 賣家可以由自己的經紀人，向賣家或公寓管理公司索取一份Form B。Form B是一份證明，上面注明了strata的存款情況和各種相關規定，這些規定包括bylaw的變化情況及未來是否有重大維修等。

財務報表 閱讀管理公司關于公寓的財務報表，可以確認所要購買公寓單元的物業管理月費金額及近期是否將迎來重大維護或其他大筆支出。如果存在大筆支出，費用由買家還是賣家來承擔？通常情況下以全體居民投票表決該重大支出的日子為分界點。如果過戶之前決議通過，則由賣方承擔該筆費用，否則由買方承擔。

管理水平

一般而言，公寓的共管費用每年都會上漲，一些管理水平高的公寓，共管費上漲的時間間隔會短一些，每次上漲的幅度也會更小一些。如果公寓年久失修或管理水平低劣，那么所有業主都將會負擔高昂的維護費用，在必要時還會進行額外征收。所以，購買公寓之前，最好仔細閱讀過去兩年的會議記錄和業主大會紀錄，察看是否有重大維修，每個單元所的額外維修費用是多少。

出租管理

如果不是為了自住，那么公寓購買后面臨的首要問題就是如何出租。由于加拿大的法律在某些方面向租客傾斜，所以在加拿大租房，找到一個好租客非常重要。如果碰到一個經常拖延甚至不交房租的租客，租金損失事小，最麻煩的事情在于對方被趕走之前可能出于報復心理，故意破壞業主房屋，造成公寓價值下跌。想找到一個好租客，最好留心以下事項。

信用記錄 從公寓樓業主和經理人協會的網站下載表格，請申請租房者填表，然后查看對方的信用記錄（通常費用為8加元）。

汽車 作為車輪上的國家，一個加拿大人如果沒有汽車，說明對方的財務狀況可能非常糟糕，最好拒絕這樣的租客；如果對方有車，則要看對方是否愛惜他的車，車子的狀態如何，比如車窗壞了或車子磕碰之后是否維修。一個不愛惜自己車子的人，很有可能不會愛護你的房子。

公司主管的推薦信 加拿大的人際關系相對簡單，通常上司不會為下屬故意隱瞞。通過上司的推薦信，業主可以了解租客是否是一個容易相處的人，以后與他打交道是否會比較融洽。

與上任房東通話 現任房東可能因為急需把房客趕走，不愿談論租客的問題。所以最好向租客索要上一任房東的電話，了解對方是否存在租金拖欠行為。

面試 可以就一些自己關心的問題與租客面談或委托專業的租房管理公司面試。比如可以詢問對方這些問題：如果房子出現小修小補，對方是否愿意維護；對方如何看待每年房租上漲的幅度；對方打算在每月的什么時間交納房租。

租客找房的時間 加拿大的房租通常是按月簽約，起租時間通常是每月第一天。如果準租客月初來找房，希望下個月初入住，說明這個人做事比較有條理，對自己的財務安排也有較為明確的計劃。如果準租客月底前兩天才來看房，并且打算馬上入住，那么這個人做事沒有條理，甚至有可能是被前房東趕出來，急著找房子住。

夏欣怡，澳大利亞悉尼大學商科碩士，BC省注冊房產經紀REALTOR?，專注于溫哥華島納奈莫（Nanaimo）房產交易