“缺錢”的房企

宋慧芳

2015年至2017年一季度火熱的樓市，令大部分主流房企都賺得“盆滿缽滿”，這也在2017年財報中得到反映。碧桂園、萬科、恒大銷售突破5000億大關(guān)，成為2017年房企豐收的鏡像。在此基礎(chǔ)上，主流房企超過8成在2017年利潤明顯上漲甚至翻倍。

然而房地產(chǎn)市場自有其周期。隨著2017年3月以來樓市調(diào)控不放松、金融去杠桿的持續(xù)，市場保持平穩(wěn)，房價似乎也比較平穩(wěn)。然而，2018年以來，各房企再繼續(xù)追求規(guī)模銷售業(yè)績的同時，將面臨市場下滑和資金鏈的雙重風險。

事實上，房企融資和資金鏈問題在2017年已經(jīng)顯露端倪。境內(nèi)融資如公司債大幅減少，高成本的境外融資風行。進入2018年，就連傳統(tǒng)的銀行開發(fā)貸成本也在上揚。包括碧桂園、新城控股等房企在內(nèi)，其相關(guān)負責人均表示，2018年是融資環(huán)境很緊的一年。據(jù)《中國經(jīng)濟信息》記者不完全統(tǒng)計，2018年房企到期債務（含回售權(quán)）約為 5000億元，是 2017年總償還量的 3倍，在償還債務的同時還要再融資。可見正如中原地產(chǎn)等機構(gòu)認為的一樣，2018年將是房企4年來資金壓力最大的一年。

利潤可觀

銷售規(guī)模增長也給主流房企的利潤帶來良好表現(xiàn)。截至3月26日，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，從已經(jīng)發(fā)布的企業(yè)業(yè)績看，2017年房地產(chǎn)全行業(yè)主流房地產(chǎn)企業(yè)利潤爆發(fā)已經(jīng)成為定局，除了部分轉(zhuǎn)型的中小房企外，主流房地產(chǎn)企業(yè)利潤全面爆發(fā)，超過8成在2017年利潤明顯上漲。

部分房企的凈利潤增幅在30%到90%之間，不少房企利潤同比增幅超過100%，如碧桂園實現(xiàn)銷售與凈利潤雙豐收，去年凈利潤約287.5億元，同比增長110.4%；中國恒大凈利潤370.5億元，大幅上漲110.3%；雅樂居去年凈利潤共67.80億元，同比增加122.3%；太古地產(chǎn)有限公司 期內(nèi)股東應占綜合溢利同比增長126%。部分房企增幅甚至突破200%，富力去年凈利潤同比大增204%，SOHO中國期內(nèi)純利同比增長達420%。

去年銷售過千億的房企達到17家，凈利潤過百億的房企也達到15家以上。在凈利潤200億級別就有碧桂園、萬科、恒大、中海地產(chǎn)，其中恒大和中海地產(chǎn)甚至已經(jīng)超過300億元。

據(jù)《中國經(jīng)濟信息》記者了解，合計超過50家房地產(chǎn)企業(yè)的年報數(shù)據(jù)顯示，平均2017年房地產(chǎn)行業(yè)主流企業(yè)，凈利潤率高達12.3%。相比2016年全年房企平均不到10%的凈利率明顯上漲。2015年為9.69%，而2016年為9.73%。整體看，房地產(chǎn)企業(yè)在2014年平均凈利率跌入個位數(shù)后，時隔3年，再次回到2位數(shù)。包括萬科等企業(yè)的凈利潤率都超過了2位數(shù)。

不過，易居克而瑞報告指出，2017年500強房企銷售金額高速增長主要受益于高房價，營業(yè)利潤增長率雖然連續(xù)三年回升，但均未超過2010年水平，從銷售增速和盈利增速上看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于下行周期。

資金承壓

在經(jīng)歷了2017年的火熱之后，房企能否在2018年依舊保持勢頭？從房企陸續(xù)發(fā)布的業(yè)績目標來看，它們似乎依然信心十足。例如，旭輝為自己定下了2018年1400億元的目標；新城控股更是對新年度計劃信心滿滿，表示未來三年欲實現(xiàn)3000億元目標；建業(yè)的目標是三年沖進千億陣營；融創(chuàng)提出2018年銷售收入目標為7000億元，增速達到93%；作為2017年房企銷售冠軍的碧桂園在其最新的業(yè)績發(fā)布會上提出，不設定2018年的銷售目標，但是也像它說的，沒有設定銷售目標不等于沒有目標；中國恒大也提出相對保守的5500億元銷售目標。

新城控股高級副總裁歐陽捷則向《中國經(jīng)濟信息》記者提供了一個保守估計的數(shù)據(jù)：2020年TOP4房企銷售額均將超過萬億元，TOP1房企可能接近3萬億元，合計約6萬億元；第5～10名房企銷售額將達3500億元～8000億元，合計銷售額約3萬億元。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，這也促使房企不得不盡力沖刺，因為一旦放慢腳步，就會被其他企業(yè)甩在后面，生存空間就會被擠壓。正如歐陽捷所言，“有規(guī)模才有江湖地位、有江湖地位才有話語權(quán)。”因此對于多數(shù)房企而言，2018年依然是拼搏的一年。

雖然房企干勁十足，但是2018年的樓市環(huán)境也將不同于2017年。雖然房企的名次依然在不斷的刷新，但是2018年房企融資渠道收緊的同時，地產(chǎn)公司債務也將進入到期、回售的高峰階段，這無疑加大房企的資金壓力。目前市場普遍擔心的是，房企是否有足夠的償債能力，是否會引發(fā)信用風險，償還壓力是否會擠出用于開發(fā)投資的資金。

融資困難

在樓市調(diào)控的大趨勢下，房企越來越關(guān)心資金鏈安全。正如孫宏斌在亞布力論壇上感嘆，如今的3600億元之后的融創(chuàng)，最擔心反而不是增長問題，而是安全問題。不管是這兩年萬科在總部層面成立風險管控部，還是2017年被中國恒大以高薪聘請任澤平后成立恒大經(jīng)濟研究院，其初衷都是以此來應對未來發(fā)展的不確定性。

國海證券分析師靳毅分析表示，對于房企來說，最傳統(tǒng)的融資方式還是銀行貸款。但近年來房企對開發(fā)貸的依賴程度下降。其中開發(fā)貸占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。

最主要的原因還是銀行發(fā)放開發(fā)貸，需要開發(fā)商滿足“四三二”原則，即“二級開發(fā)商資質(zhì)、30%以上自有資金投入、四證齊全（土地證、用地規(guī)劃證、建設規(guī)劃證、施工許可證）”，2018年對于上述原則要求的執(zhí)行力度將不僅趨嚴，按照正常的還貸周期，2018年還將進入償債高峰期。據(jù)任志強此前的統(tǒng)計，自2017年至2019年，三年還款總規(guī)模將超過1萬億。即使是部分償債，房企也會壓力很大，因為新增融資難度空前，很多房企2017年銷售業(yè)績很漂亮是先賣掉了容易賣的項目，剩下的都是高成本項目，所以銷售更困難。

據(jù)某股份制銀行相關(guān)業(yè)務工作人員透露，“貸款的導向是更鼓勵支持小微、科創(chuàng)、國家重點產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)方面保持一個正常合理增速就可以了”。受限于開發(fā)貸的審核趨嚴，預計 2018 年新增房產(chǎn)開發(fā)貸較2017年可能有所下滑。

2017年6月，財政部發(fā)布《地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》，要求不得通過地方政府債券以外的任何方式舉借土地儲備債務。浙商證券分析師孫付表示，2018年對土儲機構(gòu)停發(fā)貸款的影響將減弱，預計新增地產(chǎn)開發(fā)貸將有所恢復，不過整體而言房企新增銀行貸款增速將溫和下滑。

由于2017年金融監(jiān)管加強，部分銀行表外業(yè)務受限制，其中委托貸款受影響較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)融資轉(zhuǎn)向信托貸款，導致房企信托貸款規(guī)模在2017年大幅上升。

然而，2017年12月銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務的通知》，拓寬了銀信業(yè)務監(jiān)管范圍，要求加強對信托公司通道業(yè)務等在內(nèi)的各類銀信業(yè)務的監(jiān)管。近日，銀監(jiān)會下發(fā)通知，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場、產(chǎn)能過剩等限制或禁止領(lǐng)域。近年來銀信業(yè)務發(fā)展較快，其中通道業(yè)務占比較高，存在一定風險隱患。與此同時，央行牽頭制定的資管業(yè)統(tǒng)一監(jiān)管新規(guī)近期有望落地。2018年信托業(yè)去通道業(yè)務趨勢明顯，對房地產(chǎn)企業(yè)信托貸款業(yè)務將產(chǎn)生負面影響?？梢?018年整頓信托業(yè)是銀監(jiān)會的工作重點。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，由于國內(nèi)房企融資渠道多受阻，且2017年人民幣兌美元持續(xù)升值，房企積極尋求海外發(fā)債。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，房企境外融資合計388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。2018年截至目前，已有7家房企發(fā)布海外融資計劃，累積額度超過30億美元。張大偉表示，境內(nèi)融資困難，為減緩后期資金壓力，房企海外融資步伐或?qū)⒗^續(xù)加快。