房地產開發項目成本控制淺析

季婧　鄧智丹　陶然

【摘 要】在現階段國民經濟體系中，房地產行業影響著生產，消費，流通三個領域，在國民經濟體系中占據主導作用。在日趨競爭激烈的環境中，房地產商已經意識到，在工程項目建設中控制成本的重要性。本文對中小型企業的發展面臨的內外部問題做出分析，并提出相應的解決措施。

【關鍵詞】房地產；開發項目；成本控制

中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A 文章編號： 2095-2457（2018）04-0197-002

在現階段國民經濟體系中，房地產行業影響著生產，消費，流通三個領域。房地產行業在改善居民居住環境，增加就業機會，擴增財政收入，帶動地方經濟以及相關產業等諸多方面有著舉足輕重的作用，其在國民經濟體系中占據主導作用，亦被稱作國民經濟發展的“晴雨表”。

全國各地大小房地產企業不斷涌現，伴隨著政府持續對房地產的宏觀調控，房地產行業已然走過一本萬利的黃金時代。

在這樣競爭激烈的環境中，房地產要想立于不敗之地，取得良好的收益，獲得持久性發展，必須將成本集成控制作為首要任務，提高企業的項目管理水平。

1 房地產開發項目成本控制現狀分析

（1）企業管理者缺乏成本控制意識

房地產業在選拔管理者時一般是按照施工經驗，這樣就會造成一個普遍現狀即房地產業管理者年紀普遍偏大。他們接受新事物的能力比較差，對新的成本控制技術不夠了解。而且企業不注重對企業管理者的培訓，即使培訓，效果也不是很現住，不太能把理論用于實踐。而且一些管理者不太愿意去接觸新的成本控制方法，甚至認為以前的成本控制方法能用，現在依舊能用。熟不知，隨著世界的變化，新事物的發展，產業為適應時代的潮流，不被擠下去，也需要引入新的技術。

（2）工期延遲

由于前期需要投標，而公司為了能夠得到該標，該項目的正常工期被壓縮。還有一些項目會位于環境重點保護區，前期審核流程會較為繁瑣，時間耗費較長，從而導致開工時間延遲。而公司為了在既定日期之前完成該項目工程，便會加快進度，增加勞動力，機器設備，降低了對項目工程質量的要求。這樣反而導致了項目不合格，致使一些項目工程需要維修甚至返工，從而大大加長了項目工期。

（3）成本超過預算

公司管理層對成本控制意識較差。公司僅僅對該工程可能會花費的材料、物力等做了大約的預算，并沒有估測施工過程中可能出現的額外開銷。比如一些項目前期設計的缺陷，致使一部分項目需要返工，維修而增加成本費用沒有考慮在內。另外，為了在既定日期之前完成項目，公司投入大量的人力物力也是增加成本的一個主要原因。

（4）質量、成本、進度缺少集成控制

一個房地產項目一般由質量、成本、進度三個關鍵要素組成，房地產業管理者把他們拆分開來單獨的分配給各個部門執行，每個部門在制定計劃、分配任務、解決問題時只會考慮自己的部門所負責的部分。當項目進度比預期慢時，企業只會考慮要追趕進度，并采取相應的措施，比如加派人手，增加機器，采取新工藝，這樣勢必就會造成成本的增多，并且工程的也會有所降低。當成本超過既定預算是，企業則會為減少成本而做處相應的舉措，比如降低材料使用標準，減少勞動力，這樣工程的質量則會達不到既定要求，還有可能造成因質量不合格而造成的返工、重工，這樣不只使工期大大增加，還造成了成本的加大。

2 項目三要素集成控制方法的構建

（1）明確系統功能

建立“三位一體”的成本集成控制方法，即對成本進行“事前”、“事中”和“事后”全方位控制；建立實時信息系統，實時掌控事態發展變化情況，及時做出相應的調整，明確后續工作發展方向，并結合項目進度，階段性的對施工過程中發生的直接成本以及間接成本進行統計總結。聯合多個部門，全方位、多角度分析成本費用超支原因，結合事態發展采取補救措施，并有針對性的加強對后續可能出現的問題的管理。系統功能如圖1所示：

1）成本計劃管理功能：包括對項目預算、定額、資源計劃、進度計劃的管理。

2）項目資源管理功能：對項目施工中實際使用的人工、機械以及材料采購、庫存的管理。

3）成本數據采集功能：包括對每日完成的工程量，以及對日常發生的成本費用進行采集。

4）成本信息分析和分析結果輸出功能：可形成和輸出多種有關成本及其結果的報表、圖形。

（2）分解項目層次結構

傳統的分解體系結構有估價體系費解結構和計劃體系分解結構，它們分別用來分解費用結構和工序結構，這兩種結構各有各自的功能和特點，不能融合。要想解決這一問題，就必須考慮他們的特點，結合實際情況，在工序和費用之間建立一個框架，以此建立分解層次結構。

首先將項目按照原有組成部分分解，然后將分解部分派發給相應部門獨立核算，即要結合工作分解結構（WBS）和項目分解結構（OBS）。工作分解結構即按系統原理和要求吧項目分解成相互獨立、相互影響、相互聯系的項目單元。通過項目管理再將這一系列合成一個單元已達到綜合控制的目標。

由此，根據以上方法可以對項目進行集成控制，即先確定初步該工作計劃，再進行優化調整，與此同時確定成本、質量和工期三大目標。當然，如果后續有偏差，則必須適當調整原計劃并采取一定的措施。

（3）建立項目三要素集成控制系統

房地產開發項目中一般涉及成本、進度和質量三個因素。它們其中任意一方的變化，都將會引起另外兩方的變化，這三者之間相互聯系、相互制約。要想合理的預測未來可能發生的變化，房地產業管理者不能單一或雙方面的控制這三者之間的關系，而是需要將這三者放在同一體系里利用成本集成控制方法進行集成控制。

贏得值管理方法是引入一個“贏得值”為中間變量來衡量進度和成本之間的關系，但此方法忽略了質量的影響。本文將在贏得值管理方法的基礎上引入一個新的中間變量“質量掙值”，來分析質量與進度和成本之間的關系，實現房地產開發項目質量、成本和進度三大要素集成控制。質量掙值在這里的定義為“質量執行指數”QPI（Quality Performed index）。

（1）質量執行指數。定義：QPI=（實際質量水平+計劃質量水平）×100%。借助于“質量執行指數”這個變量就可以把質量成本的概念引入到項目掙得值的計算中了。所謂質量成本是指項目為保證和提高產品質量而支出的一切費用，以及未達到質量標準而產生的一切損失費用之和，或者說與質量管理職能管理有關的成本。其計算公式為：

己完成工作量的實際質量成本=已完成工作量×單位實際造價×質量執行指數①

已完成工作量的預算質量成本=已完成工作量×單位實際造價×質量執行指數（100%）②

上式②中，質量執行指數100%為表示完成工作量的質量是合格的，符合規定要求的。

（2）質量偏差。由上述變量，就可以進一步計算項目的質量偏差。項目質量偏差值（Quality Variance，QV）是指檢查期已完成工作量的實際質量成本與己完成工作量的預算質量成本之間的差異。其計算公式為：

QV=已完成工作量的實際質量成本-已完成工作量的預算質量成本

項目質量偏差率=（已完成工作量的實際質量成本-己完成工作量的預算質量成本）/己完成工作的預算質量成本

質量偏差率為負值，表示己完成作業的質量水平不達標。同時，質量偏差率的大小，也表明了質量偏差的程度。如果偏差為負值，就需要及時發現問題，查找原因，并采取適當的糾偏措施。

3 項目三要素集成控制方法的作用

（1）促使企業各個部門團結協作

在房地產開發過程涉及多個階段，而房地產業管理者往往致使注重施工階段，而忽略了其他幾個階段的重要作用，并且各個部門在分配任務的時候往往只會注重自己這一部門的工作。但是當地產業在開發過程中涉及眾多，要想是項目獲得更多利潤，品質更好，必須使各個部門團結協作，解決自己任務的同時也要考慮到其他階段的問題。而采用集成控制，便是將各個階段放在一個體系里考慮，從而使企業各部門更加團結高效工作。

（2）實現企業內部動態平衡

開發項目的質量、成本、進度三個當面相互依賴，相互聯系，任何一方面的變動都會引起另外一方面的變動。比如房子的質量要求較高必然會引起前期成本的投入加大，但是后期的維護等方面的費用會降低從而整體的費用相比較來說會較低。但是如果房子的質量要求過高，則會造成成本的增加，也會引起進度減緩，從而利潤也會降低。同樣，進度的加快，則會造成房子質量下降，并且也會對成本的投入產生一定的影響。所以就這三個方面而言，任意方面的變化都會引起另一方面的變化，這其中的變化可能是好的，也有可能是不好的所以在成本控制中，必須將這三個方面綜合起來考慮，形成一種成本集成控制方法，從而使企業實現內部動態平衡。

（3）提高房地產業整體競爭力

隨著政府的調控，“新國十條”的頒布，房地產業再想依靠提高房價來謀取利潤已然是一個不切實際的想法，那么當下當地產業管理者要想在競爭激烈的房地產業中立足，必須要進行成本控制，從而提高項目的整體競爭力。

（4）推進成本控制研究的發展

改變現有成本控制方法，不在局限于單一控制質量、成本、進度三個方面，而是將這三個方面綜合考慮，確立三者之間的動態關系，將他們放在一個體系的進行集成控制，以提高我國房地產業開發項目成本控制的水平。

4 結束語

在現階段國民經濟體系中，房地產行業影響著生產，消費，流通三個領域，在國民經濟體系中占據主導作用。在日趨競爭激烈的環境中，房地產商已經意識到，在工程項目建設中控制成本的重要性。

本文發現房地產開發項目成本控制主要存在四個方面的問題。一是，四是企業管理者缺乏成本控制意識；二是，工期延遲；三是成本超過預算；四是質量、成本、進度缺少集成控制。

基于以上問題，筆者提出了項目三要素集成控制方法。首先要明確系統功能，其次分解項目層次結構，最后建立項目三要素并對項目成本進行集成控制。這樣，可以促使企業各個部門的團結合作、實現企業內部動態平衡、提高房地產整體競爭力、推進成本控制研究的發展。

【參考文獻】

[1]季婧.房地產開發項目成本集成控制應用研究[D].南京理工大學，2014.

[2]王穎.鐵路工程項目質量、成本、進度集成控制方法研究[D].西南交通大學，2013.

[3]徐映偉.TE公司電力電纜附件研發項目集成成本控制研究[D].華東理工大學，2012.

[4]楊柳.基于集成管理的建設項目成本控制的應用研究[D].武漢理工大學，2011.