國內中高端養老經營模式報告

數說養老

老齡化率：2015年全國60歲及以上老年人口約2.22億人，占總人口的16.1%，其中65歲及以上人口1.44億人，占總人口的10.5%，預計到2025年，60歲以上人口將達到3億，我國成為超老年型國家。目前國內剛性需要介助介護的老人數量約為6000萬，其中失能半失能約4000萬，完全失能1000萬，失智老人約1000萬。

高凈值人群：40～60歲人群占比超過70%，首批高凈值人群已經跨入老年，這個群體的頤養思維和支付能力對于養老產業將是巨大的推動。 伴隨人口拐點：隨著第二次生育高峰（1962—1972年）人口步入老年，2022年將迎來老年人口的井噴期。

每千人床位數：“十三五規劃”確定的養老目標是“城市日間照料社區全覆蓋，每千老人床位數35～45張”（到2020年我國養老床位數量應在800萬張以上），目前每千人床位約26張，城市日間照料社區覆蓋率70%，整體床位缺口高達200萬張（發達國家每千人床位數通常在50～70張）。

養老服務人員：管理人才、專業技術人才（包括醫療衛生、康復護理、營養調配、心理咨詢、社會工作等）、養老護理員均缺失嚴重。全國最少需要1200萬名養老護理員，目前持證上崗的僅6萬人，缺口高達99.5%。

市場容量： 2014年—2050年，老年產業市場消費潛力由4萬億元增長到106萬億元，占GDP比例從8%增長到33%。如果市場拓展措施得力，規模可以從5萬億元增長到133萬億元，占GDP比例從10%增長到42%。未來10到15年是養老產業發展的黃金年代。

養老產業目前的產業現狀

居家養老、社區養老、旅居養老、機構養老共同構成了目前國內常見的四種養老模式。機構養老是目前涉足養老產業的一個較為合適的切口，盈利能力相對較好。活力老人旅居養老和目前的特色文旅小鎮建設結合是一種很時尚的養老探索。

地產轉型（萬科、保利、遠洋、樂城）、保險公司（中國人壽、泰康人壽）和專業機構（親和源、匯晨）組成了國內中高端養老護理機構的三大陣營。

盈虧平衡：綜合統計來看如果不算前期投入，在入住率穩定在75%以上后，中高端養老院在3年左右能夠實現現金流的平衡；但如果算上前期投入，輕資產大概需要10年左右回本，重資產則可能需要15年才能收回成本。

利潤率：民辦養老機構的利潤率通常在8%～10%之間。

基于對養老產業市場容量的預判及時機的把握

2013年開始大資本大規模介入點燃了養老產業群雄并起的競爭格局，每個公司結合自身的資源和特征探索了屬于自己的經營特點，具體分析如下：

地產轉型類公司的經營特點

1.整體定位：機構養老和居家養老相結合，以剛需類機構養老為主。

2.客群定位：以半自理、不自理及失智（阿爾茨海默癥）剛需為切入點，逐漸延伸至健康活力型老人。

3.服務特色：特設失智癥護理專區。

4.物業類型：以“自建”及盤活原有物業形式獲得為主，租賃模式為輔。

5.空間規劃：利用地產開發中對綜合人居環境營造的經驗控制公共配套空間占比近50%以上，重金邀請知名機構參與建筑、裝修、布局設計，注重設計美學，檔次較高。

6.運營特色：尤其注重人文內涵的導入及一老一少代際融合。

7.非核心服務外包：居家服務外包給第三方家政公司，專心提供養老照護及健康服務

8.選址策略：大城市近郊，環境宜居，有二級以上醫院配套，首選租賃毗鄰成熟社區物業。

9.專業團隊：管理團隊（日本、美國外聘）+護理團隊（三甲醫院護士）+醫療團隊+飲食團隊（養生專家）

10.醫療服務：醫療專家每周兩次坐診，老人急病搶救為二甲級及以上醫院。

11.照護服務：不超過1：3的照護率，使護理服務最優化。

12.人力成本：每個月人力成本支出占總成本的60%左右。

13.盈利模式：短期：押金+房費+護理費+醫療費+餐費；長期：現金流持平的情況下，對賭優質資產升值。

保險類公司的經營特點

1.整體定位：以醫養集合的候鳥式養老為核心，同時涵蓋醫療康復、機構養老、居家養老，以高端CCRC（持續照料退休社區）式養老社區為主。

2.物業類型：所有養老社區項目均為自建，社區養老多為公建民營。

3.運營保障：通過整合國內外一線專業康復、運營機構，加上培訓體系也多與國際受信任的非營利養老社區運營機構合作進行人才培養計劃。

4.商業模式：會員制+保單理財式養老服務。

5.智慧養老：與華為聯手，創立智慧養老聯合創新實驗室，打造中國人壽智慧養老云平臺，結合移動互聯應用、云計算、大數據、人工智能等戰略性前沿技術實現智慧社區、智慧家庭、智慧生活、智慧健康、智慧金融。

養老專業機構的經營特點

1.整體定位：以剛需類機構養老為主，逐步延伸至社區養老和候鳥式養老。

2.物業類型：受制于高昂的建設成本，養老物業多以公建民營為主。

3.護理模式：引進國際先進的護理技術和服務模式，現已形成自有培訓體系，并對外品牌輸出。

4.運營保障：大多成立技術公司，自主研發養老信息化管理系統，同時，導入NEC定制的智慧養老系統，通過物聯網、云計算深入挖掘老人數據。

5.收費模式：押金+床位費+護理費+醫療費+餐費。

養老產業是一個很復雜的系統工程，做好養老產業需要如下一個科學而循序漸進的步驟來實現。1.戰略驅動，精準定位；2.謹慎選址，甄選物業；3.空間規劃，服務設計；4.組建團隊，人員培訓；5.設定標準，規范流程；6.品牌營銷，口碑至上；7.調整改善，優化成本；8.增值服務，連鎖復制。

不同類別養老項目的選址建議

康養綜合體

1.離城市中心不超過20公里。

2.與子女居家距離不超過1小時車程。

3.環境安靜，風景美麗，有必需的生活配套。

4.交通方便，至少有一項公共交通工具可直達。

5.20分鐘車程內至少有一家二甲及以上醫院。

城市綜合養老院

1.主城區成熟社區，8萬人以上常住人口。

2.生活安靜、便利，生活配套設施較為完善。

3.車輛通達性較好，兩分鐘以上公共交通直達。

4.5公里范圍內至少有一家二甲以上醫院。

5.0.5公里范圍內有社區醫院尤為佳。

旅居型養老度假區

1.省會級城市1小時輻射圈。

2.4A級及以上景區周邊優先。

3.20分鐘范圍內至少有一家二甲及以上醫院。

運營保障幾點建議

1.醫療保障體系，建立三甲醫院綠色通道。

2.三甲醫院專家定期坐診。

3.打造特色康復服務項目（如：腦康復、肢體復等）。

4.針對重點病癥，配置特殊的康復設備和康復療法（如：高壓氧、水療等）。

5.充分發揮中醫特色治療在康復、養生中的價值。

6.通過可穿戴設備、智能硬件持續采集老人的基礎數據

7.引入藍卡模式。