房地產企業全面預算管理體系建設問題的幾點思考

陳文

摘要：全面預算管理包含了企業的發展戰略和經營，是企業管理的重要內容，企業規模越大，管理的難度也隨之上升，全面預算管理就顯得尤為重要。本文主要分析了房地產企業目前全面預算管理存在的問題，并對如何有效建設房地產企業全面預算管理體系進行了探討。

關鍵詞：房地產；全面預算管理；預算指標

一、房地產企業的全面預算管理概述

全面預算管理包括房地產企業長期的發展戰略和日常的經營活動。發展戰略決定了企業的發展方向，企業的發展戰略目標需要依據企業外部的經濟狀況和行業發展狀況來制定。經營活動是發展戰略的具體表現，企業進行經營活動首先要根據經營目標來制定經營計劃，其次確定財務預算。房地產企業經營計劃包括：土地拓展、項目開發、成本費用、建筑材料采購和銷售計劃；財務預算包含銷售收入估算、成本估算現金流估算等。

全面預算管理要求企業將發展戰略滲透到整個企業，上至高層管理者，下至一線員工，都必須清楚企業整體的發展戰略，要求全員參與，各部門、各層級的員工要及時溝通、充分交流；企業內部各責任主體制定預算方案時要與企業整體的發展相結合，促進企業實現資源的優化配置，避免資源浪費。另外，要將發展戰略目標細分為長期目標和短期目標，短期目標可以是年度目標或者季度目標，各部門要根據自身分管的方向來規劃各個階段的目標，如用地發展部門要提高拓展土地的積極性，積極開展相關工作，保證有足夠的土地來實現企業的戰略發展目標。

二、企業全面預算管理體系的施行

企業全面預算管理體系的實施主要有以下三點：一是將成本管控細化，分層進行監管，提高項目利潤。二是通過信息化預算管理系統及時提醒預算執行不合格的環節，保證反饋的及時性，減少預算風險。三是要參照預算的真實的實施情況來對預算進行動態的調整，提高預算的準確性。因此，在編制預算方案時要從戰略層面落實到具體的操作上，結合往年數據和經營過程中的數據，建立年、季、月的動態預測管理機制。

三、全面預算管理是數據量化平臺

全面預算管理可以實現數據的管理、共享和經營模擬。全面預算管理平臺包含計劃進度、營銷、財務管理等系統，可以方便調取各個系統的真實數據來與預測的數據比較差異，得出結論；各部門在權限范圍內可以查看其他部門的數據，實現部門之間的數據的共享；此外，可以通過全面預算管理平臺來模擬經營，預測單價、銷量等對經營的影響，分析出更好的企業經營管理方式。

四、全面預算管理的關鍵指標

全面預算管理有四大重點指標：一是可持續發展，土地和在土地上建設的房地產項目是房地產企業賴以生存的生產資料；二是企業的經營收支，這是企業成長的基礎；三是運營效率，運營的效率體現了一個企業的生產力以及管理是否高效；四是企業承擔是社會責任。

五、房地產企業全面預算管理的實施過程

（一）房地產行業的特點

房地產行業有以下三大特點：一是開發周期長，一般2—3年左右，或者更長，因此企業要面對的風險時間也很長；二是基礎投資額大；三是銷售不穩定，房地產容易受國家政策和金融政策的影響，所以售價和銷量很難把控。

（二）企業實施全面預算管理的基本思路

房地產行業的特點直接影響企業在全面預算管理方面的管控，其管理的基本思路為：首先，要將房地產項目開發的總預算放在首位，重點控制項目的開發速度；其次，在項目開發過程中，根據各環節的實際情況來對成本進行動態的調控；與此同時，要通過合同管理和現金流管理來輔助管理。

（三）房地產全面預算管理下的項目管理

項目是企業業務發展的基礎，項目的開發分為項目的決策、啟動和實施三個階段。首先是決策階段，房地產企業對項目進行投資決策主要是根據企業的總目標來對土地進行評估，只有符合企業發展目標的土地是符合投資的。然后是啟動階段，項目在啟動時要召開啟動大會，確定設計方案、成本預算和銷售預算，計算出投資回收期，并整理形成項目預算總表。最后是實施階段，投資決策和啟動是實施的基礎，而實施企業投資的具體落實，是項目開發最關鍵的階段。要依據項目預算總額將施工圖編制預算細分，對施工的每個環節進行科學的規劃和管控，并指定負責人或負責部門。與此同時加強合同管理，降低因承包商要求索賠等預算超額的風險。

六、全面預算管理下的現金管理

房地產企業是大投資企業，現金管理是企業資金管理的總樞紐，影響著著企業的生存和發展。企業資金的周轉依賴于現金的收入與支出，預算必須包含所有的現金收支，并且要保持預算的權威性，不得隨意更改。更重要的一點是，要避免超預算開支，堅持無預算不開支，在具體的支出超過預算額時，要申報預算委員會審批。在期末進行預算執行考核時，對那些沒有申報審批的超預算開支追究當事人責任。

七、結束語

房地產企業建設全面預算管理體系要將管理落到實處，實現企業資源優化配置，加強項目管理、現金管理、合同管理等，確定具體的清晰的預算指標，并設置考核機制；同時要加強企業發展戰略的宣傳并設置激勵機制，使員工充分了解企業對未來的規劃和自己努力所獲得的回報，要讓全體員工都參與到企業的全面預算管理中，實現全員參與，推進全面預算管理體系的建設。

參考文獻：

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[2]蘇李.房地產企業全面預算管理應用研究[D].天津財經大學，2008.

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（作者單位：成都萬華投資集團有限公司）