京滬二手房下跌，到底意味著什么？

葉檀

北京二手房價下跌。今年2月，鏈家二手房成交量環比明顯減少54.9%，同比下滑73.5%，均價環比小幅下跌0.5%，同比下跌8.6%。

我愛我家的2月實際合同簽單量較1月下降了49.5%，較去年2月下降了72.9%，僅高于2017年5月、6月。

從去年10月份開始，網簽量連續三個月上漲。今年2月，終止了如虹的勢頭，2月北京二手住宅的成交均價環比1月下降0.7%，延續了2017年5月以來的連續下跌勢頭，2月數據不好，主要是因為春節，大家吃吃喝喝，不看房。

京滬是中國房價最高的兩座山峰，現在卻成為房地產下跌的風向標，難道中國房價真的要全面下跌？

不可能。

風向標城市，不再是風向標。這兩座城市，如同被壓在五指山下的孫猴子，動彈不得。

京滬被控制，為的是其他經濟脊梁能夠硬起來。

北京戶籍和常住人口雙雙下降，是1978年以來第一次。按照北京統計局、國家統計局北京調查總隊的數據，2017年末北京常住人口2170.7萬人，比上年末減少2.2萬人，戶籍人口1359.2萬人，比上年末減少3.7萬人。北京戶籍人口1978年以來首次下降。

上海早就降了。上海統計局的數據，2015年，上海常住人口縮減了10.41萬人。2017年，上海常住人口2418.33萬人，比上年末減少1.37萬人，這是從1978年改革開放以來，第二次出現人口規模縮減。

不是大家不想進，門變窄了，進不去。

2017年9月27日，中共中央、國務院關于對《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》的批復正式公布，北京人口規模控制的數字：2300萬，2020年以后長期穩定在這一水平。這是根據北京的水資源計算出來的數據。

2016年，上海公示的2016-2040年的城市整體規劃草案提出，2040年，上海的常住人口控制在2500萬左右。2015年，上海常住人口已經達到2415萬，25年里，上海只剩下大約85萬個常住名額。所以，有人說，魔都開始“驅魔”了。

上海控制人口原因何在？為了治理“大城市病”。網上有個推算是這樣的，上世紀80年代，上海市中心達到人口密度5萬人/平方公里，后果很嚴重：人均住房面積4平米，汽車平均時速4公里，比步行還慢，公交車上1平米站13個人。

痛定思痛之后，如今努力的目標就是控制人口密度在1萬人/平方公里以下。從90年代至今，上海城區面積迅速擴張到2600平方公里，這個大小已經是極限。按每平方公里小于1萬人推算，人口規模不能超過2500萬人。

無論如何，這兩座城市被摁住了頭，其他城市招著小手，絕塵而去。南京、成都、武漢、寧波，二三線城市都在對大學生放低門檻。

燕郊房價是跌了，你放開人口、放開限購試試？

京滬是成熟市場，二手房交易是絕對主力。一線城市，二手房交易撐起了大半壁江山。

按照鏈家研究院的數據，2016年，全國二手房交易規模占住房交易總額的比例達到41%，一線城市、某些二線核心城市二手房交易額已達新房的2.1倍。

北京、上海和深圳二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%和60%。二線城市中，南京、廈門、福州二手房交易額分別占總交易額的52%、67%與60%。

北京、上海房地產最大規模的建設期已經過去，現在要靠經濟增長來支撐，主要靠存量房周轉。

紐約曼哈頓房價會下跌嗎？會，但仍然是美國甚至全球房價最高的地方。

京、滬有一天成為國際最重要的都市，其中的金融區、商業區、高科技區，房價不可能跌，現在是在高位盤整。

除了京滬等地外，按照國家統計局的數據，唐山、昆山、清遠、西安、重慶、南寧、東莞、大連、中山等城市的二手房價環比還在上升，環比都在3%以上，真是一片鶯歌燕舞。

京滬規劃強硬，限制政策不放開，市中心人口疏散，接下來肯定是同一城市群的其他核心城市的發展，補漲，比如一直被忽視、被搞得有點不自信的石家莊。

摁住了京滬，其他核心二線城市二手房價、城市群的節點城市價格，也在補漲。

京滬常住人口下降，搶保障房資源的少了。2月份，北京1162套新房網簽量中，568套為共有產權房，占48.9%，將近一半北京人在“買共有產權房”。

本地居民有保障，炒房者被控，二手房價自然也就比較平穩了。但從長期來看，安全墊最厚的城市，依然在熱門的一二線城市，城市群里的中心城市。