探究大數據在房地產土地評估領域的運用

董藝妮 江宣儒

摘要：本文主要以探究如何將大數據運用在房地產土地評估領域為重點進行分析，以當下在房地產土地評估領域應用大數據技術所面臨的突出問題為主要依據，從加強大數據技術應用的研發力度、完善房地產土地評估的基礎條件等方面進行深入探索，其目的在于探討如何加強大數據在房地產土地評估領域的運用效率。

關鍵詞：大數據 房地產 土地評估 數據技術

引言

對于房地產土地評估領域而言如何合理的運用大數據技術及數據至關重要，其既是確保房地產土地評估質量的基礎，也是加強房地產企業核心競爭力的保障，更是有針對性滿足客戶需求的關鍵。只有給予其高度的重視，才能確保我國房地產企業經濟效益最大化，才能推動房地產企業在未來發展中開辟新紀元。然而，在當前的房地產土地評估領域中，對大數據的運用仍舊存在諸多難題急于攻克，如何更有效的利用大數據依舊有待探究。為了促使大數據自身效用能被充分發揮，相關管理部門需優先將目前所遇問題切實的優化掉，再進行創新與拓展，這樣才能保證房地產企業在紛繁的經濟市場中持續保持健康發展的態勢。本文主要針對大數據在房地產土地評估領域的運用進行闡述，具體如下。

一、大數據技術的相關概述

（一）大數據的涵義

近些年，隨著信息社會的大量資源被開發與應用，移動互聯、云計算、社交網絡、物聯網、互聯網金融等新興信息化產業的大力發展與創新，大數據作為信息量的整合資源，逐步推進人類社會走入大數據時代，登上信息社會之巔。并被廣泛利用于社會生產與人類活動等各個領域，展現出良好的數據表現。“大數據”一詞被廣泛用來描述和定義信息爆炸時代所產生的海量數據，并被用來命名與之相關的創新技術與發展形勢。大數據研究機構GARTNER對大數據作出如下定義，大數據是需要在新興的處理模式下，才能具備較強的洞察力、決策力和流程優化能力的高增值、高多樣性、海量信息化資產。

（二）大數據的特性

大數據雖然當前還未形成統一的概念，但是學術界與業界普遍認為大數據具備大量、多樣、高速、精確的“4V”特點，即體現在四個層面上：第一，體量大，大數據的數據量逐漸躍升到了ZB級別；第二，類別多，大數據主要由聲音、文字以及視頻等元素構成，屬于多維異構數據；第三，高速性，數據被創建和移動的速度之快，足以實現對用戶數據需求的實時處理；第四，價值密度低，信息海量且利用價值高，但只有通過強大的算法對眾多數據進行提取、處理、分析，才能獲取些許有價值的數據。

（三）大數據在房地產評估領域的應用表現

房地產行業作為國民經濟發展與城市經濟發展的主體行業，在實際發展中會面臨諸多問題。這就需要政府及相關部門對房地產市場整體進行準確判斷，進而制定出有利于房地產企業發展的決策，如貨幣政策、信貸政策，以此有效的引導房地產企業發展。房地產企業擁有海量的房地產市場、銷售價格、特征因素等相關數據，房地產土地評估皆是圍繞這些數據展開的，通過對數據的挖掘與分析，進而為相關部門和政府部門提供決策依據。面對信息量不斷增加的現狀，房地產企業必須要依托新興的大數據分析技術，將海量的數據整合為具有較強決策力的知識體系，分層劃分和篩選數據有效性，從而更為直觀的判斷市場發展趨勢、合理引導資源配置、推動社會經濟持續發展，逐步做到有理可依、有據可尋。

二、房地產行業的大數據構成

房地產行業是由房地產開發商、土地供應商、房屋交易企業、經濟中介等多方面組成的龐大系統。由于房地產行業自身受物理世界、社會群眾活動等綜合作用，因此房地產行業主要進行對相關房地產的市場交易數據、空間位置數據、構成主體行為數據及同房地產有關的土地、宏觀經濟等數據進行集合。

（一）基礎數據

對于房地產行業而言房屋為基本物理單元，是房地產市場中的主要交易對象。當前房地產行業普遍認為，房屋基礎數據主要包含房屋樓棟、周遭環境、地理位置以及配套設施等。

（二）交易數據

房地產行業的中心為交易活動，而房地產交易活動產生的數據種類繁多，其中比較典型的有房價評估數據、抵押登記數據、商品房成交量數據等。

（三）宏觀經濟、土地、人口等數據

房地產行業同國民經濟和宏觀經濟環境息息相關，因此在進行房地產土地評估時，將房地產行業放置于產業鏈條與經濟系統中進行深入分析，才會得到有利于房地產土地評估的結論。房地產土地評估的數據主要有土地規劃、宏觀經濟環境、土地應用等級、交易信息以及金融投資等。

（四）動態行為數據

消費者是支持房地產行業持續發展的主體，務必要將其當作對房地產企業發展具有重大影響的因素進行考慮。在互聯網飛速發展的背景下，社會群眾對網絡信息有較強的依賴性，通過互聯網獲得相關服務，也能留下需求方向等重要信息，其對房地產企業開展土地評估工作具有積極作用，是確保評估工作順利進行的有利條件。

三、大數據運用為房地產土地評估帶來的新機遇

大數據技術所具有的戰略意義并非是掌握龐大且繁雜的數據信息，而是在于對這些具有深層意義的數據展開綜合性處理。若是利用傳統數據量對信息進行存儲與計量，不但會耗費大量時間，還會導致資金利用效率下降。房地產土地評估過程中所利用的數據，主要來源于政府部門或是各類有關專業部門所發布的各類數據以及評估單位的評估報告等，房地產土地評估業屬于比較數據密集型行業。每家房地產土地評估單位經過長時間運營，已經逐漸累積了大量用戶數據，其對用戶的評估數據逐漸形成了巨大的結構性數據信息資源。如果從房地產土地評估的層面入手會發現，對評估行為的動態記錄是房地產評估最理想的數據，若想確保大數據技術利用的實效性，需對記錄中的數據規律進行探究。做好同傳統數據的對比工作，將當前大數據存在的優勢充分發揮，為房地產評估工作有序開展提供有效依據。大數據技術的核心作用主要是減少數據信息不對稱，將市場主體中的行為規律切實的探尋出，以及對經濟行為的有效預測。

運用大數據技術可以從根本上優化掉以往房地產土地評估過程中客戶不透明、信息不對稱等問題。以往的房地產土地評估工作利用大數據技術與手段，可以有效的識別出客戶的具體需求，若是以客戶為主題，優化評估服務，能夠有效實現低成本銷售，并對風險進行合理管控，從而在根本上提高房地產土地評估企業的專業能力與服務能力。進一步來講，大數據能夠將房地產產業土地評估工作變得更高效，這是當前房地產土地評估單位展現其核心競爭力的主體資產。

大數據時代下，傳統的評估界限與競爭格局已經發生了巨大改變。大數據、云計算等新興技術的迅猛發展，為房地產土地評估單位轉型創新提供了有效依據。相關的評估方法、手段以及制度的變更，皆需利用同互聯網本質相符的方法、理念進行有機的融合，否則將會影響房地產土地評估單位的轉型發展。

房地產土地評估業需做好服務工作，并推動房地產企業持續和穩定的發展，這便需要合理應用大數據技術，增強客戶服務廣度、深度以及效率等。將大數據技術利用到房地產土地評估工作中，第一能夠準確服務企業資本經營活動；第二可以有效防控評估風險；第三可以將評估工作的工作效率提升到新高度；第四有利于加強土地評估的實效性與規范性。房地產土地評估質量的好壞完全取決于平臺技術、客戶資源等，數據信息是房地產土地評估單位在市場中爭取主體地位的關鍵要素。同時，房地產土地評估過程中獲取信息數據的方式會發生轉變，比如聯盟共享、規模結構以及購買服務等。

四、大數據技術在房地產土地評估領域應用面臨的突出問題

大數據以及云計算等新興技術的引用，對傳統房地產土地評估方法與手段提出了新的挑戰。當前，我國房地產土地評估業因受人才、信息資源以及技術等方面約束，大數據技術利用依舊處于發展的初級階段，其含有的典型問題主要有如下幾點：

（一）對新興技術探究力度不足

當前，諸多房地產土地評估工作的開展，皆是在我國政策與法規要求下進行的，屬于一種強制性行為，而非在委托方要求下開展的評估項目。目前，諸多房地產土地評估單位大多是從經濟效益與社會效益入手考慮的，以期能夠在最短的時間完成土地評估工作，增加時效性，而非針對房地產土地評估的新興技術、先進手段等進行深入研究。大部分企業對大數據技術的認識還不夠全面，因此未給予其高度重視，導致大數據的效用無法充分的發揮。某些房地產評估單位雖收費較低，但時常出現應付的現象，致使房地產土地評估效率降低，造成房地產土地評估工作的深化與拓寬的難度加大。由此看來，當前的房地產土地評估人員的綜合素養與信息化能力普遍低下，對信息技術相關方面的知識了解較少，更談不上實際應用，這便導致大數據技術自身存在的效用無法充分發揮，進而影響房地產土地評估工作的質量。若想轉變此種狀況，房地產評估單位需做好人員素質能力培養工作，只有評估人員的工作能力與綜合素養提升到新高度，房地產土地評估工作的效率與水平才能上升到新的層次。

（二）在實際評估中相關操作的效用不強

對于房地產企業而言，國家宏觀政策調控以及政府部門的管理十分重要，是決定房地產企業能否持續發展的基礎，也是決定房地產企業經濟效益最大化的關鍵，房地產企業只有給予政府部門管理與國家宏觀政策的高度重視，才能確保房地產持續高效的發展下去。當前，政府部門對房地產行業的分割管理同價值評估業的市場性與社會性間存在較大沖突，基于此，房地產土地評估單位在開展實際評估工作時的公平性與公正性會受到影響。無法編制統一的評估標準，也無法協調大數據利用，導致房地產土地評估質量與效率受到嚴重影響，致使房地產土地評估依舊停滯在依托關系營銷的層面上。尤其是房地產土地評估業同不同行業之間的信息共享、滲透以及溝通等皆不理想，使得在房地產土地評估領域中大數據技術的運用受到極大阻礙，嚴重影響房地產土地評估質量。若想改變此種狀況，相關單位需從根本上做好細節工作，將存在評估過程中可能會出現的風險以及問題進行合理規避，保證評估工作的高效性。對于房地產企業發展而言，做好土地評估工作十分重要，其是確保房地產企業持續發展的根本要素，也是加強房地產企業核心競爭力的關鍵點，只有給予土地評估工作高度重視，才能保證為房地產企業戰略發展目標的制定提供有利條件與決策方向。而大數據技術的應用剛好是保證房地產土地評估工作有序開展的基礎，因此合理利用大數據技術十分重要。

（三）大數據安全防護受到較大威脅

基于大數據背景下，威脅數據安全的事件時有發生。比如，云計算所面對的黑客攻擊、數據存儲以及隱私保護的法律風險，客戶數據與運營托管在云計算上有可能出現非授權利用或是泄露的風險。隨著數據量的不斷增多，當前的信息安全技術已經無法滿足大數據背景下的信息安全需求，對眾多數據展開安全防護工作更加困難，對數據展開的分布式處理，也易導致評估數據出現泄露風險。基于大數據時代下，網絡結構逐漸出現分層減少、中心離散等情況，致使按照以往高效的安全防護技術與觀點進行操作，頻繁發生檢測目標不明、設備位置不合理、防護工作不到位、阻礙措施不科學等缺陷，導致防護效用逐步下降，致使房地產土地評估中大數據的利用面臨巨大威脅。

五、提升大數據技術在房地產土地評估領域應用效率的措施

當前，在房地產土地評估業中大數據技術已經找準了市場定位、探尋了新的業務點，實現了戰略轉型，在某種程度上能夠決定土地評估業的未來發展方向。所以，如何將大數據技術高效合理的利用到房地產土地評估工作中，已經成為了當前房地產行業重點關注的問題。

（一）加強大數據技術應用力度

對于房地產土地評估單位而言創新是立足市場的根本，若是房地產土地評估單位對新興業務研發不寄予高度重視，勢必會在繁雜多變的經濟市場中慘遭淘汰。房地產土地評估單位是否能夠實現創新同有沒有設立獨立的研發部門有莫大聯系。土地評估單位所開展的研發工作，需要重點關注新手段、新技術、新形式，尤其是在房地產土地評估領域中大數據技術的運用，完善工作流程，加強工作水平，減小業務成本。因此需利用新興管理方法與組織形式，應用高科技人才與新興技術優勢，同高等院校與科研機構等同研發土地評估相關的大數據技術，全面開展大數據領域多邊或是雙邊協作，逐步構成房地產土地評估技術科研平臺，推動大數據技術在房地產土地評估領域中高效合理運用。

（二）優化房地產土地評估條件

為了在房地產土地評估領域中將大數據技術效用充分的發揮，房地產土地評估單位需引進計算機領域、信息技術領域創新型人才，迅速構建關鍵業務部門。同時，還需構建房地產土地評估業務管理平臺，優化數據信息庫與信息管理機制，如客戶信息整理、項目信息歸檔等，為大數據技術運用提供充分且完整的信息支撐。與此同時，還需推動大數據在房地產土地評估領域的共享與開發進程，保證相關信息能夠得到橫向共享與傳輸，促進業務協同與信息資源共享，建構同土地評估相關的數據庫。當前，房地產土地評估單位間的信息網絡互相割裂、自成體系，相互間的數據無法實現實時共享，只能通過大數據平臺來對信息網絡體系進行整合，進而獲得及應用數字化信息。房地產土地評估單位還需依托客戶關系管理的手段與理念，構建滿足房地產土地評估工作特點的客戶信息數據庫與關系管理系統，充分分析客戶業務與性質特點，以此來加強客戶維護能力。

（三）建構大數據動態監控系統

大數據受到攻擊時，可以應用高效的監控方法對破壞、入侵以及攻擊等行為進行分析、識別與反擊。建構網絡空間系統，大力研發滿足信息精準服務需求的自適應加密算法，來保證眾多數據能夠得到及時、高效、準確的利用?；诖耍枰哟髮Ψ康禺a土地評估數據庫的構建力度，重點研發安全保密技術，保證評估工作順利進行，重視網絡防護、密碼等主要技術的攻克，建立完善的、控制力較強的大數據平臺。此外，還要加強對信息驗證和認證技術的管理力度，發揮密碼技術的強大優勢，避免信息數據受到污染，可以運用有效手段整治剽竊行為。對房地產土地評估領域的大數據進行全面感知、具體檢測、漏洞防御。通過建構大數據動態監控系統，保證房地產產業的高效發展。為了推動房地產在繁雜的經濟市場中占據席之地，建構房地產土地評估大數據動態監控系統至關重要。

六、結束語

綜上所述，房地產行業是個體系繁雜、數據量大、影響因素較多的經濟系統。傳統的房地產土地評估方法已經不再適用于當前房地產企業發展需求，為了切實加強房地產土地評估效率，相關部門需做好評估創新與優化工作。在這個信息化為主體的時代背景下，大數據的發展與應用不僅為房地產土地評估工作帶來了機遇，也帶來了新的挑戰，為了推動房地產行業在競爭壓力巨大的經濟市場中占據主體地位，各個房地產企業應合理利用大數據帶來的變革，充分發揮將其存在的優勢，創造更大的機遇。另外，還需合理應對挑戰，將大數據技術在房地產土地評估領域的應用上所面臨的突出問題，進行切實有效的優化，以此來保證房地產行業的整體效益，為加強房地產行業核心競爭力提供有利條件。