淺析房地產企業內部控制存在的問題及對策

梁杰

【摘 要】隨著房地產行業的快速膨脹，國家為了控制房價快速增長，2013年2月20日，政府出臺新的“國五條”，再次升級了房地產調控措施，也成為10年內第9次房地產調控措施。由于政策的不斷變化，加之市場競爭的日益激烈，房地產企業必須加強內部管理，降低成本，提升競爭力以適應日益復雜的市場環境。本文結合自身多年的實踐經驗，首先闡述了房地產企業建立內部控制的重大意義。分析了房地產企業存在著管理層內部控制意識淡薄，內部控制環境弱化，內部監管職能欠缺，缺乏信息溝通等若干問題，并提出了改變上述現狀需要采取的具體對策。

【關鍵詞】房地產企業；內部控制；對策

近年來，由于房價的迅猛高升，國家相繼出臺了多項抑制房價上漲的舉措，導致房地產企業的經營環境面臨復雜的挑戰、競爭日益激烈。為此，房地產企業必須加強內部控制以優化企業管理，防范經營風險，增強競爭實力。

一、房地產企業內部控制的目標及重要意義

1.房地產企業內部控制的目標

房地產企業內部控制目標是要合理保證企業在經營管理中合法合規、不做違法違規的事情；企業由于涉及土地等稀缺資源，所以要保證資產的安全完整；財務信息數據真實可靠，能全面反映企業的業務動態，進而幫助企業分析經營管理中存在的問題并及時予以糾正，提高經濟效益，促進企業可持續發展。

2.房地產企業內部控制的重要意義

（1）保障房地產企業在合法合規的環境下發展

房地產企業的生產經營活動應該是在國家的法律法規允許的框架下開展，土地作為稀缺不可替代的資源，屬于國家所有。國家利用經濟杠桿進行調控，利用價值規律通過市場引導達到供需平衡。同時，房地產企業涉及資金量巨大，開發經營周期長，這期間會面臨諸多的問題。所以房地產企業必須遵守相應的法律法規，否則將受到法律的制約或制裁，并付出沉重的代價。

（2）維護資產的安全完整，提高經濟效益，防范潛在風險

房地產企業是類金融企業，由于整個項目開發周期長，耗用資金量大，所以維護資金的安全完整非常重要。為了能夠合理保證會計信息質量，為房地產企業的生產經營活動提供真實可靠的依據，必須能夠有效地進行事前規劃，事中監督，事后分析，這樣才能最大限度地保護資產安全完整，降低開發成本，提高經濟效益，防范潛在風險。

二、房地產企業內部控制存在的問題

1.管理層內部控制風險意識淡薄，對內部控制的認識不足

當前房地產企業普遍被大眾認為公信力差，社會責任感差，過分逐利，這跟房地產企業對內部控制的認識不足密切相關。由于內部控制不能直接產生經濟價值，很多房地產企業把主要精力投放在開發環節和銷售環節，弱化企業內部管理；認為加強內部控制束縛了自己的手腳，影響辦事效率，隨意而為，獨斷專行，不考慮后果，這樣就會不重視內部控制管理，即使重視，也沒有有效執行，形同虛設。

2.房地產企業內部控制環境弱化

近年來，我國政府部門針對房地產存在的一系列問題先后頒布了許多法律法規政策，這需要房地產企業相關人員經常參加學習培訓，以適應企業的成長需要。實際情況卻是房地產企業主體素質停滯不前，社會在發展，而相關企業管理人員沒能跟上國家政策發展的步伐，故出現內部環境主體素質不能滿足房地產企業內部控制的需求，造成盲目自信，工作協調能力達不到更高要求，導致內部控制環境弱化。

3.企業內部監管職能欠缺

從內部監管方面，很多企業由于內部控制不健全，沒有在董事會下設立審計委員會或內審部門，這樣就不能有效制約相關部門在沒有監管部門的約束下發生違法行為。有些企業盡管設立了內審部門，但由于內審部門人員素質水平低于該崗位所具備的職業能力水平，或內審部門不作為，流于形式，無考核機制，這樣都會嚴重影響監管效果 ，使得內審部門不能發揮應有的作用。

4.房地產企業沒有建立廣泛的信息與溝通系統

房地產企業各個部門是有機的整合在一起，緊密相聯、互相協調、互相制約，但目前中小房地產企業存在信息傳遞不通暢，不及時，泄露商業機密，這樣會削弱該企業在同行業的核心競爭力，從而出現大魚吃小魚的經濟現象。

三、加強房地產企業內部控制的對策

1.優化房地產企業的內部控制環境

（1）設置科學合理的組織架構，建立和完善業務授權制度

房地產企業的組織治理結構的產生程序應當合法合規，各職權應當相互分離，形成制衡。企業應當結合自己的實際情況，首先制定相應的組織架構圖、崗位職責說明書、企業業務流程圖等相關內部控制文件，然后各職能部門的員工要熟悉了解企業的架構圖，掌握各自的職責分工，形成各司其職、各負其責、相互制約、相互協調機制。之前曾經歷過房地產企業組織架構圖不清晰，崗位職責劃分不清楚，業務流程混亂，導致出現一項業務涉及多個合同、隨意變更合同及相關條款等違約行為，這將給企業的誠信度帶來重大的隱患。

（2）提高房地產企業的內部控制意識，確保內部控制的充分性和有效性

房地產企業不僅受經濟形勢變化的影響，還受政策形勢變化的影響，目前房地產項目融資風險大，利率高，開發品質越來越高，項目總成本呈現出不斷上升趨勢。隨著企業規模的不斷深入擴大，企業高層管理者必須摒棄以人管理企業的陳舊思想，牢固樹立以內部控制制度管理企業，以內部控制制度規范員工行為，以內部控制制度考核員工業績的先進管理理念。加強內部控制制度是建立現代企業制度的必經途徑，也是最基本、最重要、最關鍵的一種管理方式。加強內部控制，提高企業經營管理水平和企業整體素質，勢在必行。

（3）建立以人為本的企業文化理念

房地產企業由于開發經營周期長，企業應當根據人力資源總體規劃，結合企業經營需要，制訂合理可行的人力資源計劃，挖掘企業文化底蘊，提煉核心價值，形成企業文化規范，營造積極向上的文化氛圍。

2.落實重要內部控制模式

（1）會計系統控制

房地產企業會計系統控制是內部控制的核心內容，一個有效的會計系統控制除了對業務進行全面、真實地反映、記錄外，還應當重新定位會計的戰略著眼點。因為現代會計已不再僅僅是記賬核算的工具，而是更多地將企業經營管理融入會計系統，形成密不可分的紐帶。會計職能的延伸可以進一步提高各項資產的有效性，幫助完善企業管理控制系統，從而提高企業整體經濟效益。

（2）工程項目控制

工程立項時企業應當指定專門機構歸口管理工程項目，對項目立項的程序提出項目建議書，并組織專家人員進行探討研究，總結論證，做出最優決策。工程招標應當依法組織相應有關技術、經濟方面的專家組成，對所提出的評審意見承擔責任。工程造價方面應當嚴格建立設計變更管理制度，由于設計變更導致工程造價出現的問題，應當追究相關責任人員的責任。工程建設方面嚴禁偽劣假冒工程物資投入工程項目建設。工程項目未實施決算審計的，不得辦理竣工驗收手續。

（3）合同管理控制

一些房地產企業由于合同管理不完善，隨意簽屬，隨意變更，給企業造成極大的負面影響，所以要加強企業合同管理。房地產企業合同管理至少應一式四份。行政部、財務部對所有相關合同都要留存，行政部應將合同分類保管留檔，財務部所留存的做為審核支付進度使用。工程部留存相關合同作為審核工程質量及工程款項使用，其他相關部門留存相關合同作為本部門業務使用，施工單位需要留存一份作為雙方合同權利、義務的體現。所有合同除了紙質合同留存外，還需預留電子合同備份。未經相關職能部門人員書面同意批準，不得以任何形式對外借閱合同，禁止泄露合同商業機密。

（4）信息系統控制

房地產企業應當加強信息系統控制，建立與企業相適應的內部信息集成處理系統，實現信息資源高度共享。例如將開發部門、工程部門、營銷部門、財務部門共同使用一套信息處理系統，財務部門通過信息處理系統對營銷部門的銷售情況予以財務分析及財務支持，工程、開發部門根據財務部門的分析情況提出下一步的投資運營合理建議，以便于決策層對公司目前及未來的發展狀況有一個整體的把握。

3.加強對內部控制有效性的監督

房地產企業要保證內部控制的有效性，必須建立監督管理職能，形成相互制約的機制。對于內部控制有效性的監督，從以下兩方面進行加強：

（1）強化日常監督，提升管理細節

日常監督主要是企業的日常管理監督行為，由企業的監督管理部門定期匯報工作中存在的問題和相應的解決方法，形成經常性監督檢查制度，構建全方位的監督網絡。

（2）深入專項監督，規避風險隱患

房地產企業從事關系民生的行業，專項監督主要涉及工程質量安全工作、文明生產或財務審計工作，放在首位的是關系民生的工程質量方面。通過對工程質量方面的監督，可以預防質次價高的商品進入工程項目，影響施工質量，給工程帶來安全隱患。通過對財務方面的監督，可以全方位地了解企業經營管理過程中發生的各項行為是否符合企業相關規章制度，是否能發現相關的違反法規行為以及公司經營管理方面的薄弱環節，以便后期能及時糾正，有效預防控制各種風險的發生。

4.建立廣泛的信息與溝通系統

信息與溝通是房地產企業對內對外的一扇窗戶，加強房地產企業的信息與溝通，有助于企業知己知彼，更好地了解房地產行業市場的前景，避免出現閉門造車的情形。對內溝通方面，將企業信息系統與企業經營管理有效地結合，及時處理企業內部信息，確保信息的真實性、及時性和適用性，避免只考慮局部利益，能更好地支持企業經營決策。對外溝通方面，可以影響房地產企業下一步的戰略歸署，給企業指明前進的方向。有效的內部溝通包括企業自上而下、自下而上以及橫向的溝通，有效的外部溝通應做到與上下游客戶實現有效的信息交流，保證管理層與政府部門、股東以及其他利益相關者的順暢溝通。

5.建立企業風險預警體系及突發事件處理機制

房地產企業由于涉及的業務環節事項多，受政府政策影響變化大，針對內部管理方面的薄弱環節，進行動、靜態分析，運用定量與定性相結合的方法進行量化與預測，建立突發事件監測與預警體系，快速識別該事件的類型等特征，及時妥善的處理，降低風險，挽回不必要的損失。

四、結束語

加強房地產企業內部控制，建立建全內部控制體系，認真總結工作中的新思路、新方法，優化企業內部控制環境，建立強有效的監管體制，建立廣泛的信息溝通體系，對房地產企業在該行業中能占有一席之地并可持續發展，起著至關重要的作用。

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