你的房貸為什么會越來越貴？

譚保羅

這段時間，很多朋友在抱怨，銀行按揭貸款的利率上升了。按照等額本息還款法，買一套同樣的房子，未來利息可能要多付二三十萬。

問我怎么辦？我說，沒辦法。以后，可能更高。其實，去年7月，我在《南風窗》上寫過一篇文章《中國個人按揭進入高利率時代》分析為什么中國的房貸必然越來越貴（利率變高）。現在，終于普遍應驗。我的理由主要有兩點。

第一，房貸作為銀行利潤的主要來源之一，重要性正越來越大。為什么？最簡單的原因是，除了互聯網之外，大多數實體經濟部門現在情況都不怎么妙，銀行出于風險控制，必然收縮對這些部門的貸款。

銀行靠著賺利息吃飯，利息來自于放貸，貸款收縮意味著利息變少，怎么辦？一方面，銀行自己的員工有養家糊口的壓力。另一方面，中國絕大多數大中型銀行都是上市公司，特別是對那些股權分散的股份制銀行來說，它們面臨著更大的利潤業績考核。利潤上不去，行長可能不好當。

因此，銀行必然要在對公貸款之外，開拓新的利潤來源，對私貸款即個人貸款開始成為利潤的主要挖掘點。

對了，你千萬不要覺得奇怪。當今中國，加大對中小企業融資已成為一種“政治正確”，但我看了一家知名股份制銀行（國有股東占大頭）的財報，管理層的觀點讓我“震驚”了。

管理層拐彎抹角講了半天，主要意思只有一個，即未來要盡量壓縮對中小企業的貸款，加大對車貸和房貸的開發力度。其實，這沒什么好震驚的，如果我是銀行行長，我也會這么干。

要從個人貸款中掘金，除了提高客戶群體的開發力度之外，另外一個最簡單的辦法，就是提高房貸利率。中國的房貸主要都是以復利計算的，復利是可怕的，利率提高一點，就意味著最終你支付的利息會多很多。

什么是復利？它是和單利相對而言的。舉個簡單的例子，你從銀行借100萬，10年期，每年計息，假如年利息是8%，在單利情況下，你每年利息8萬，最終還款額（本息加總）是180萬。其中，利息80萬，低于本金。

但如果是復利，就糟糕了，你的還款總額是215萬。其中，利息115萬，超過了你的100萬本金。

在復利的情況下，如果利息從8%變為9%，即上浮12.5%，那么你的還款總額是236萬，比剛才多了21萬（236-215）。你知道復利的威力了吧？

那么，問題來了？銀行為什么敢漲利息，不怕客戶不來貸款了嗎？這是我理由的第二點，即銀行有這個和你博弈的能力，牌在他手里。

房子對那些剛需者，比如沒有房子便沒辦法結婚的適齡男性來說，他們幾乎沒有辦法拒絕銀行。實際上，在一些地區，銀行已經在一定程度上形成了一個統一進退“價格同盟”。大家都傾向于用各種隱秘方式，一起漲利息。

銀行是唯利是圖的，這是一個殘酷現實，也怪不了他們。但必須明白，銀行的這種冷酷和自信來自一個根本性問題—中國一線城市房價永遠漲的預期，依然沒有打破。試想一下，當你篤定地認為，房價會漲到你真的永遠買不起時，那么不管多高的按揭利率都不再重要了。趕緊“上車”，這是人生最后的機會。

銀行比誰都清楚這一點。這幾天，美國又加息了，中國的按揭貸款很多都是浮動利率（利率根據市場利率隨行就市地變動），這對還貸的人來說，應該不是一個好消息。