基于計量研究陜西省商業地產市場的供給與需求影響因素

摘 要：陜西作為西部經濟發展較快的省份，這和商業地產業的運轉是分不開的。本文基于已有的研究，以陜西省商業地產市場為例，提出影響陜西省商業地產需求的重要因素，并對商業地產需求模型做了計量實證研究分析，其次引入區域因素，利用虛擬變量說明地域同時也影響需求。之后在商業地產供給模型方面，運用格蘭杰檢驗，說明消費者收入對商業地產供給起到了促進作用。最終針對市場上的問題提出一些較為合理的建議。

關鍵詞：商業地產需求與供給；雙對數模型；格蘭杰檢驗

隨著商業地產市場不斷升溫，商業地產成為社會各界廣泛關注的社會話題。陜西省商業地產業占比開發投資較大，且商品商業銷售面積是重中之重。商品商業因此變成了一種十分特殊的商品資源，既保留了市場上商品的主要特征，而且也可以作為投資產品存在，資源的短缺，過度的需求，都會使商業地產市場出現波動，價格大幅上漲或下跌，不利于商業地產市場良好發展，因此加強對商業地產市場的研究是非常必要的。

一、研究背景與意義

商業地產業在國民經濟中占有至關重要的作用，對建筑業、化工，金融等產業發展起著推動得作用。商業地產的發展促進著經濟發展，調整消費結構，拓寬消費市場，帶動城市經濟的復蘇。同時，在就業形勢嚴峻的情況下，為大學生提供了不少的就業機會。國家有關部門經過實際考察分析，認為商業地產業已經成為我國又一支柱產業。

我國商業地產業歷史悠久，以陜西省為例，2000年到2005年再到2010年城鎮人均住宅建筑面積分別從21.4平方米到24.7平方米再到28平方米，30多年的時間里呈現急速上升的趨勢。商業地產業的快速發展同時帶動了商業價急劇上升。商業地產業雖然帶動了很多相關產業的發展，但是商業價的高速飛躍也顯露了不少問題。歷史上，日本和美國等許多發達國家商業地產泡沫導致經濟蕭條的經驗教訓告訴我們，商業地產業如果發展不健康，國民經濟就會受到巨大沖擊，而影響商業價的根本因素是住商業需求與供給，因此對于商業地產業的供給與需求的問題，是值得探討的。

二、對商業地產市場需求的定量研究

1.樣本指標選取

商業地產市場會受到多種因素的影響，一般來看，如果從消費者的角度出發，銷售者的購買力也直接影響著商業地產的價格。本文根據對相關資料的認真閱讀后認為，影響我國商業地產市場的主要因素有國家的政策、所在城市的發展水平、當地消費者的購買能力以及商業地產市場供求關系等等，商業地產的價格與商業地產市場的發展呈現反比例關系。消費者購買力則和商業地產市場成正比關系。

2.數據來源與變量設定

本文的研究對象主要是全省的商品商業銷售情況，并且結合了全省的居民消費水平、陜西省生產總值；每年城鎮居民人口總數作為研究指標；本文計量分析均采用Eviews3.1，并對需求模型建立雙對數函數，所選擇的時間序列數據（主要為1992年-2015年之間的年度數據），數據均來源于中國經濟統計數據。

3.模型實證分析

（1）模型的選取

根據scat散點圖分析，解釋變量與被解釋變量呈現一種曲線關系，那么模型的形式可能是二次，單對數，雙對數，根據比較三種模型形式的可決系數，發現雙對數模型更合理。因此本文的商業地產需求研究建立雙對數模型。

（2）需求模型建立

先選擇時間序列數據，根據雙對數模型，我們假定商業地產需求的理論模型為：

根據表1所示結果，解釋變量除了x3之外，P值均大于0.05，顯然模型的檢驗結果沒有通過檢驗，且城鎮居民人均收入與預期之間存在著比較大的差異，導致了數據上也出現了一定的波動，因此我們做出解釋變量之間的相關系數矩陣分析圖，如表2：

（3）需求模型的改進

從表2中我們可以發現，很多變量之間存在著相互影響的關系，因此也可以從一定程度上證明，不同的因素是存在著關聯性的，一個因素改變會導致其他因素的改變。從表中的分析和考慮實際的經濟意義，剔除相對系數較高的解釋變量，我們最終剔除商業地產價格，以及陜西省生產總值的解釋變量，得到最有力的解釋變量，即消費收入水平和城鎮居民人口總數，重新構建新的商業地產需求函數：

上文的計算公式中表明了不同地區的商業地產市場的發展會受到多種因素的影響，其中商業地產需求與消費水平以及城鎮居民人口數都呈現正相關。這表明了陜西省的商品商業市場發展主要受城鎮化的影響，其中人均可支配收入和城鎮人口總數都會促進商業地產行業的發展。

4.不同地域的需求差異研究

（1）實證分析

對陜西省整體商業地產需求進行分析，我們大致得出城鎮化和人均收入水平對商業地產需求量有影響。然而，陜西省不論是從地理還是從經濟方面，都有明顯的南北的差異，為此我們考慮到南北地域差異是否會導致南北地區對商品商業的需求量不同，本文選取2015年陜西省9個市的商品商業銷售面積（表3）作為因變量，引入地域的虛擬變量，做出回歸分析：

陜南地區E（Yi/D1=1，D2=0）=a1+a2，代表陜南地區銷售面積的期望值，陜北地區E（Yi/D1=0，D2=1）=a1+a3，代表陜北地區銷售面積的期望值，關中地區E（Yi/D1=0，D2=0）=a1，代表關中地區的銷售面積的期望值。模型最終結果：Y=236.1167-126.56D1-182.32D2，并且各個變量都通過了顯著性檢驗。

我們最終可以算出陜南地區的商品商業銷售面積平均值為109.5567，關中地區的商品商業銷售面積平均值為236.1167，陜北地區的商品商業銷售面積平均值為53.795。由此可以清楚的看出商業地產需求量關中地區較大，陜南地區其次，陜北地區需求較小。說明地域之間經濟的發展水平也決定了當地的商業地產市場的發展水平。在本文的案例中，陜西的商業地產市場則出現了一定的不均衡現象。

三、商業地產供給的模型

實證分析：

選取1999年-2015年商品商業竣工面積作為商業地產供給，其影響因素主要考慮消費收入水平（x），對此進行回歸，建立雙對數模型：lnY=0.68853lnX+0.4014，其P值小于0.05，模型通過顯著性檢驗。運用Granger因果檢驗分析兩者是否存在因果關系，如圖所示：

在a=0.1顯著性水平下，在第一次檢驗中，很明顯的表明了消費者購買力與商業地產市場之間的關系，而在第二次檢驗中，我們發現，這種關系是單方面的，即只有當消費者購買力先提升后，才能提高商業地產市場的發展，而如果商業地產供給量的增加，并不會讓人們因為供給的增加而加快購買商品商業的進程，二者之間的關系是因果，而不是相互的。根據上述的實驗，我們也可以得出這樣的結論，那就是通過改善消費者購買力，提高消費者的收入水平，對于調節商業地產市場供需關系是十分有效的，也是常用手段之一。商業地產市場的發展，如果被更多的用于投資，那么人均的可支配收入并不會提升。

四、結論與建議

1.總結

根據上文中的研究數據以及時間上的關系，我們可以歸納總結得出如下的結論：

商業地產市場的供需關系和當地的消費者購買力有著緊密的聯系，城鎮居民人口數也與商業地產需求量呈正相關；而根據上述實驗得到的結果也顯示了城鎮居民收入水平與商業地產市場供需關系的改變成正比，綜合以上觀點，商業地產供需的最主要影響因素是居民消費水平。發展經濟并提高居民的消費水平對商業地產業有至關重要作用。

2.政策建議

（1）調控政策應遵循商業地產市場需求側的關鍵因素

提高商業地產市場發展水平的一個重要方式就是加強對商品商業價格的調控，而需求側的管理又是重中之重。城鎮化的發展不僅增進了經濟的流動，同時也刺激了商業地產的需求。政府應該加大力度出臺政策促進城鎮化建設，鼓勵農民工城市化，并且不斷提高城鎮居民收入水平，縮短城鄉間的差距。

（2）政策調控應該注重區域的影響因素

對于城市發展水平比較落后的區域，城市發展更能直接推動商業地產市場的發展，增加商品商業的投資屬性，吸引更多的人前來投資，但是在發展時，陜西省也需要注意到自身商業地產市場發展中的不足之處，不同的地區商業地產市場上價格差異巨大，而且如果依靠商業地產來拉動投資，會導致經濟畸形，不利于經濟的健康發展。不斷促進商業地產市場健康發展勢在必行。

3.注重商業地產市場供求變化，轉變商業地產業結構升級

商業地產歷經了十多年快速發展后，我省的商業地產已經由高速發展向平穩階段過渡。消費者對商業地產需求性質的改變會影響對商業屋質量的要求，這就要求開發商保障項目品質，提升多元化的產品，盡量滿足每一階段的收入人群。同時商業地產企業的品牌效應也變得越來越明顯，所以商業地產企業需要提高升產品質量及服務意識，促進商業地產業進一步提高。

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作者簡介：王煜珊，女，漢族，籍貫：陜西西安，學校：安徽財經大學，學歷：本科，研究方向：產業經濟