商業地產金融風險防范途徑分析

林蕾 周楓敏

摘 要：近年來，商業地產行業得到了快速的發展。雖然國家為了穩定商業地產市場實施了很多的調控政策，但商業地產快速發展的過程當中仍存在很多問題，尤其商業地產的發展與金融行業非常密切，導致相關金融風險以不同的形式出現。本文在分析商業地產金融風險種類基礎上，分析了商業地產金融產生的風險的原因，為了穩定國家商業地產行業的健康發展，提出建立有效防范商業地產金融風險途徑。

關鍵詞：商業地產；金融；途徑；分析

近年來，我們國家商業地產市場持續高速發展，城市土地的使用制度改革以及住商業相關制度的改變，都為商業地產市場創造了良好的發展條件，其中，主要表現為投資保持較快的發展，土地開發面積也出現了大幅增長的趨勢，為了迎合這種快速增長，國內的貸款業務成為商業地產投資的主要支撐點。

商業地產金融風險是指銀行為商業地產業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中，由于各種事先無法預料（即不確定）因素的影響，使銀行的實際收益與預期收益發生背離，從而蒙受經濟損失的可能性。為了適應現階段市場的發展，又要開拓更多的商業地產金融領域，在這個過程當中風險會不斷的增加。

商業地產行業所需要的資金來源，主要還是來自于傳統的商業銀行。那么商業銀行在我們國家屬于重要的金融載體，必須保障商業銀行在我們國家金融領域的健康發展，才能夠保障商業地產行業展開，使其無論在怎樣的經濟波動下都能夠避開風險，健康的成長。商業地產開發必然存在一定的信貸風險，商業地產開發商到期還不上錢，造成銀行不良資產的產生，因此我們要分析當前商業地產金融存在的風險種類，才能有效的規避商業地產金融帶來的風險。

一、當前商業地產金融存在的風險種類

1.利率風險

利率對于借款方與借貸方都是一個重要的衡量指標。利率的提升和下降都會使雙方受到一定的影響，利率過低的時候，作為商業屋購買者選擇，按照正常時間還貸款，一般不會選擇提前還貸，利率過低同時會使銀行的收入減少。相反當利率過高的時候，很多購商業者可能會選擇提前還款，那么這種提前還款會使銀行的長期信貸業務受到影響。短期還看不出其影響多大，但是有些人貸款多達二三十年，銀行主要是從這部分獲得收入，這種長期利率的改變會使銀行的風險被擴大。因此利率的下降和上升，必須要符合市場規律。我們國家正在不斷地實行利率市場化，雖然我們現在處于初級階段，但是利率市場化會被逐步的重視與加強。在這個利率市場化過程當中，商業地產金融作為一個重要的利率指標導航，所以說利率的穩定，對于整個商業地產金融市場以及國家整個金融市場都具有很重要的意義。

2.信用風險

商業地產金融當中有關信用風險主要是兩大類，第一類是商業地產自身開發商，在運作整個商業地產產業的時候需要大量的資金，需要從商業銀行借貸大量的現金，作為其發展的前提保障。商業地產開發并不是一個短期項目，很多商業企從土地購買到商業屋建成到出售商業屋，之后的物業維護可能長達10年到20年時間，這個期間資金往往是商業地產企業的關鍵環節，如果在某一個時間段不能及時歸還貸款，那就會給銀行帶來一定的風險。另外一類信用風險是由于購商業者在購買商業屋時在銀行借款，最終購買商業屋。在還款過程中不能夠及時償還貸款，最終也給銀行帶來一部分風險。在實際商業地產運作或者是客戶還款當中，不一定是完全是被動的違約還款，有的時候因為經濟的波動，或者出于其它方面的因素，借款人可能會出現自身延長還款期還款情況，違約情況也屬于信用風險的一種。

3.流動性風險

商業地產行業是一個長期項目，商業地產在金融領域進行融資活動也是一個長期過程。因為存在長期的金融資本需求就會產生一定的流動性風險，這種風險往往都是金融機構缺乏足夠的現金來扶持。當今所需要的資產無法及時的償還到位，就會產生一定的流動性風險，商業地產行業在較長的周期當中，很多資產都用于商業地產開發項目。那么在售商業過程當中，如果售商業效果不佳，在短期就會出現資金難以還貸的情況，最終會產生流動性風險。商業地產行業與銀行之間信貸抵押物都是以商業房屋作為抵押物，如果貸款不能夠及時還到位，這些商業地產最終要被銀行收回。但如果商業子價格出現很大的波動，這些商業子難以作為抵押物出售，就會導致金融機構存在流動資金的風險。

二、商業地產金融風險產生原因

1.商業地產金融市場監督不完善

現階段，我國商業地產金融主體結構比較單一，沒有形成多元的金融體系，我國與商業地產相關的金融風險監控還沒有明確的法律與監督。金融機構與商業地產之間的關系就是資金運用，但是它沒有專門對商業地產金融監管的框架，就導致商業地產金融存在危機。由于這種危機的存在，會導致金融方面或者是國家重要的金融市場都會存在一定的影響。

2.商業地產金融過于依賴銀行

我國市場已經進入到快速穩定的發展階段，金融市場也由原來單一的銀行貸款向互聯網金融發展。我們國家商業銀行的體制要跟上互聯網時代金融的發展，但眼前商業地產開發商它的資金主要來源，還是依靠從銀行貸款，商業地產產業是一個復雜產業，與上游很多企業與下游客戶之間有千絲萬縷的聯系，那么在各個環節當中都會存在風險，這種風險也和商業銀行風險同在。尤其在互聯網金融時代有更多的金融中介存在，也使得商業地產風險存在不可預估和缺乏監控性，一旦在某個環節出現了金融風險，那么會給我國的商業地產泡沫加大，帶來更多的無法預期風險。商業地產資金多元化使用與互聯網時代金融方式相結合，是未來金融風險降低的重要方向。

3.購商業者個人商業貸信用風險

隨著金融市場更加的開放，中國金融中介更多的得到國家的扶持，互聯網金融已經成為了時代金融的產物。那么在這個階段，我們就更需要加強個人信譽監督體系，傳統銀行的資產管理與個人住商業貸款以及商業地產商都有很大的聯系。但是在這個多元化的金融市場當中，更需要細化監管風險預防，用多個途徑對我們國家金融市場給予一定的支持。如果現階段的商業價超出了消費者在當前的支付能力，這就形成了未來消費者購買能力的下降，也就說在眼前五年到十年當中還不存在新的變化，如果在申購之后商業價有所波動，那么未來消費者還貸的能力能不能得到保障這都存在著未知，這種未知帶來了商業地產金融潛在風險。

三、商業地產金融風險防范措施

1.商業地產金融融資渠道更加多元化

我們國家市場經濟的發展不斷的前行，商業地產市場變化與我們國家行政部門土地轉讓政策息息相關，而商業地產相關的土地使用與轉讓也給傳統商業銀行附加了一定風險，所以商業地產金融市場為了化解市場的風險，為了化解市場經濟帶來的融資風險，我們應該有更多的融資渠道。現階段政府大力扶持的小額貸款機構、互聯網金融機構，多種融資渠道可以分散商業地產以及土地轉讓帶來的融資風險。建立更多的融資渠道，在完善整個商業地產金融體系當中，商業地產開發商和個人貸款融資都應該與融資市場上更加豐富的二級、三級市場以及互聯網金融相結合，有更多的金融融資工具，與更多的基金信托、互聯網金融相結合，實現消費者有更多的選擇，使商業地產商能夠有效地控制自身的金融市場風險。

2.建立更有效的多元化市場約束

商業地產企業是一個特殊的行業，在市場經濟環境下，市場的約束力還是有所缺失的。因為在現階段商業地產市場與多頭利益有關系，商業銀行、政府以及一些金融機構有多方利益存在。所以市場的約束力就會被削弱，由于利益集團對市場的參與，會導致市場的控制變的沒有效果，最終會使利益各方都會無法協調進行，最終導致商業地產的成本不斷加大，導致了商業價增長過快給社會給老百姓帶來更高的風險和負擔。要想化解商業地產帶來的這種競爭風險，就應該有更加強力有效的市場管理機制，能夠使商業地產市場在各方利益面前相對協調平衡，實現最終的市場化收益與抵御風險都能夠協調發展。

3.加強購商業者信用監督機制

市場經濟下，個人信用體系更需要監督與控制。金融危機爆發期間，由于個人信用無法得到控制，將整個信用體系導致崩潰，最終爆發了新次貸危機。那么發達國家會建立比較完善的信用體系，建立信用檔案，構建實時監督個人信用的平臺，對個人信用進行長期監控與評估。如果信用缺失就會使其融資貸款的成本增加，增強信用管控，可以有效地降低商業地產金融當中帶來的個人信用風險。在互聯網金融時代商業銀行也通過互聯網加強對個人信用的監督，對信用客戶進行信用等級分配，成立個人信用監督等級監測機構，構建完善的信用監督機制。

根據相關的法律法規，使商業地產金融在借貸籌資、信貸融資各個方面有相關的指導建議，使商業地產金融未來發展有章可循。

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