業主委員會的法律地位及其功能發揮

胡 琛

（河北大學 政法學院，河北 保定 071000）

一、引言

業主委員會作為物業管理區域內代表全體業主利益的社會組織，本應在監督物業服務、保障小區安全等方面發揮重要作用。而現實情況卻不盡如此，很多小區業主委員會受開發商或物業公司阻撓等因素無法成立，一些已成立的業主委員會因為成員法律知識缺乏、業主維權意識淡薄等原因導致“有名無實”。面對業主委員會設立、運行上存在的種種弊端，應從法律層面深入分析問題根源，從業主委員會的法律地位和功能發揮入手，找出最大限度促進業主委員會正當職能得以合法、有效實現的法律手段，推動業主委員會在物業管理、業主維權等方面發揮積極的作用。

二、明確厘定業主委員會的法律地位

從制度層面分析，導致業主委員會功能無處發揮或者無序發揮的源頭在于業主委員會的法律地位沒有得到清晰界定，導致無法圍繞其職責履行建立起完善、有效的法律制度。業主委員會相關法律制度構建所堅持的基本邏輯應是：首先，明確其在我國民事實體法中的法律地位，此關系到業主委員會民事權利和民事義務的范圍和內容以及其是否具備民事責任能力及責任能力大小的問題。其次，在明確業主委員會程序法上的法律地位（即是否享有民事訴訟主體資格），此涉及到在業主與物業服務公司等物業服務主體產生糾紛時業主委員會能否享有原告資格向法院起訴以及業主委員會能否作為被告應訴的問題。

《中華人民共和國民法總則》（以下簡稱《民法總則》）通過自然人、法人以及非法人組織三章對民事主體制度進行了規定。按照民事主體制度的三分法，業主委員會不屬于自然人自不待言，那么其是屬于法人、非法人組織還是根本不具有民事主體資格，國內外學者各執一見，理論上并沒有形成通說。考察國外立法實踐，法國法承認業主委員會具備法人資格，德國法認為業主委員會應歸為非法人組織，日本法有限承認達到特定條件的業主委員會具備法人資格①參見《日本建筑物區分所有權法》第3條：由30人以下的區分所有人構成的管理團體，性質上屬于無權利能力之社團，稱為“區分所有人的團體”或者“管理團體”。但是區分所有人人數為30人以上，且經區分所有人及表決權各3/4以上的多數同意時，即可申請登記為具有法人資格的管理團體，稱為“管理團體法人”。，美國立法雖不承認業主委員會為法人，但在司法判例中賦予了業主委員會法人資格[1]。雖然國外法律制度中對業主委員會法律地位的規定方式和規定內容都不盡相同，但是至少都對其民事主體地位進行了明確界定。與之形成鮮明對比的是，我國相關立法始終對業主委員會的民事主體地位沒有明確規定，導致圍繞業主委員會的相關制度在制定和操作上充滿爭議，不僅徒增了業主維權的難度，還在一定程度上造成司法資源的不當消耗，也從側面彰顯了我國應通過立法賦予業主委員會明確法律地位的緊迫性。

三、明確業主委員會非法人組織的民事主體地位

（一）業主委員會作為非法人組織的適格性探討

雖然“非法人組織”這一概念早已被學者普遍采用[2]，但在《民法總則》出臺之前，我國民事實體法中將自然人、法人外的民事主體稱為“其他組織”①參見《合同法》第2條：本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。。包括楊立新教授在內的大多學者傾向于認為“非法人組織”與“其他組織”在實質上并無差別[3]。綜合立法及學界的相關表述，可以明確非法人組織的兩大基本特征：（1）非法人組織不具有法人資格；（2）非法人組織作為民事主體，當然具有相應的民事權利能力和民事行為能力，能夠以自己名義從事民事活動。

盡管《民法總則》的“非法人組織”與《合同法》等法律中的“其他組織”在概念及特征上所指相同，但兩者的外延存在一定差異。具體到業主委員會上，《民法總則》規定的非法人組織類型中并沒有出現業主委員會的相關字樣②參見《民法總則》第102條第2款：非法人組織包括個人獨資企業、合伙企業、不具有法人資格的專業服務機構等。，但《民法總則》第102條第2款最后的“等”字可以被理解是為之后擴大非法人組織的外延預留了空間。由此，建議將業主委員會含括進《民法總則》第102條所規定的非法人組織之中。具體理由如下：

1.業主委員會不具備法人資格

法人最顯著的特征是具有獨立的人格，該獨立人格突出表現在能夠獨立承擔責任，前提條件則是具備獨立的財產。業主委員會雖然擁有自己的辦公設備以及從業主處籌集的辦公經費以及專項維修資金等財產，并且能夠基于業主共同利益對該財產進行獨立使用。但歸根結底，業主委員會只享有財產的使用權，而財產的所有權是屬于物業管理區域內全體業主共有的，僅憑這一點就足以否認業主委員會的法人資格。

2.業主委員會具備獨立意志，能夠獨立從事民事活動

我國《物業管理條例》賦予了業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同的權利③參見《物業管理條例》第34條第1款：業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。，訂立合同屬于典型的民事活動，間接說明了業主委員會具備與其職能范圍相應的民事權利能力和民事行為能力。此外，我國《業主大會和業主委員會指導規則》明確規定了業主委員會應由單數成員組成，以此方便業主委員會能夠通過少數服從多數的辦法作出決定。可以看出，業主委員會作出的相關決定并不是由全體業主的個體意志簡單匯合而成，相反，業主委員會具備形成自己獨立意志的組織架構和運作體系，并可以此為支撐以自身名義獨立從事民事活動[4]。簡言之，業主委員會符合法律對民事主體資格條件的相關要求，在其法人和自然人身份被否定之外，非法人組織應是其作為民事主體的適格依托。

（二）業主委員會作為非法人組織的制度構想

在明確業主委員會屬于非法人組織的基礎之上，建議通過立法或者司法解釋對業主委員會的民事主體制度進行以下三方面的具體設計。

1.業主委員會的民事權利能力范圍應取決于其基本功能

業主委員會作為一種非法人組織，其參與民事活動的范圍，或者說其民事權利能力的外延取決于其特殊的性質和基本功能，超出該范圍，業主委員會的行為即屬無效[5]。我國《物權法》、《物業管理條例》等法律文件都對業主委員會的相關職責作出了明確規定，在法定職責框架下，很多小區的物業管理公約或者業主大會章程還進一步細化了業主大會對業主委員會的授權范圍。概言之，業主委員會的基本功能限于物業管理范疇之內且與全體業主共同利益緊密相關。

2.合理規定業主委員會財產專用權制度

在圍繞業主委員會設計財產制度時應首先明確的前提條件是業主委員會對其所用財產享有專用權，且使用目的僅僅限于維護業主共同利益，而財產的所有權屬于全體業主共有。考慮到現實生活中某些業主委員會為保護專用財產安全及謀求財產增值，會將相關財產用于購買國債或者信托基金，如果最終使原專用財產得到了增值，該增值部分仍應屬于業主共有，但全體業主可以約定將財產增值部分用作業主委員會成員的工作獎助[6]。同時，在相關制度設計中還應著重規定業主對業主委員會使用財產情況的監督權利，保障業主基于建筑物區分所有權而享有的知情權，一旦產生相關糾紛，由業主委員會對財產用途符合全體業主共同利益承擔舉證責任。

四、明確業主委員會享有民事訴訟主體資格

如果賦予業主委員會訴訟主體資格，使其能夠針對侵害廣大業主共同利益的行為起訴加害人，一方面能更大程度保障業主利益，另一方面也能震懾物業服務企業使之盡快清除侵害業主共同利益的行為。

（一）明確業主委員會具備訴訟主體資格，維護司法審判的統一性

早在2003年和2005年，最高人民法院就通過兩個批復分別肯定了業主委員會的原告資格和被告資格①參見《最高人民法院關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》、《最高人民法院關于春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》。。司法實踐中對業主委員會訴訟主體資格的普遍承認對通過立法明確業主委員會的訴訟主體資格提出了現實的要求。

我國《民事訴訟法》規定民事訴訟的當事人包括“其他組織”②參見《民事訴訟法》第48條第1款：公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。。此處的“其他組織”與上述民事實體法中的“其他組織”應作同一理解[7]，即為《民法總則》所規定的“非法人組織”。將同樣作為其他組織的業主委員會明確納入適格的訴訟參加人之列，一方面可以為各級法院認定業主委員會的訴訟主體資格提供明確法律依據，有利于維護司法審判的統一性，另一方面能夠與業主委員會作為非法人組織的民事主體地位有效銜接。

（二）業主委員會作為適格訴訟主體的具體構想

1.有關業主委員會原告資格的具體構想

業主委員會起訴必須滿足兩個先決條件：一是案件關乎業主委員會所負責物業管理區域內的物業管理事務，二是業主委員會起訴是基于維護其所代表的全體業主的共同利益，兩個條件缺一不可[8]。如果在訴訟進行中，對方當事人就業主委員會是否具備訴訟主體資格提出異議，則由業主委員會就起訴符合上述條件承擔舉證責任。此處的舉證責任倒置，一則能夠有效制止業主委員會濫用訴權；二則該證明在現實訴訟中實屬簡單，因為小區物業管理問題通常會以安全巡查缺位、物業服務企業處理問題不當等外化現象表現出來，業主委員會基于這些問題起訴自然符合上述兩項條件。

2.有關業主委員會被告資格的具體構想

業主委員會作為民事訴訟中的被告所產生的核心問題是一旦業主委員會被判敗訴，其法律責任應如何承擔。按照《物業管理條例》的相關規定，業主委員會就其作出的不當決定承擔限期改正或者被撤銷的法律責任③參見《物業管理條例》第19條第2款：業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。。該規定可以作為業主委員會被判敗訴后責任承擔的相關依據，即其被判依法履行職責的，由其自身承擔，對其不當決定進行改正或者撤銷[9]。另外，因為業主委員會使用的財產屬于全體業主所有，業主即可被視為業主委員會的出資人，因此當業主委員會承擔的法律責任涉及到財產支付時，業主應承擔最終責任。而在實務操作中，因為業主委員會對其從業主處籌集而來的資金和設施等享有相對獨立的占有、使用、支配的權利，在其承擔財產賠付責任時可以先以這部分專用財產承擔，這樣可以在一定程度上簡化賠付程序。

五、結語

鑒于業主委員會在維護廣大業主共同利益時的重要性和不可替代性，應明確業主委員會的民事主體地位，在分類上應屬于《民法總則》所規定的非法人組織。在此前提下通過立法或司法解釋肯定業主委員會的訴訟主體資格，以便其在相關物業糾紛中能夠有效利用訴訟手段維護全體業主的共同利益。只有明確界定了業主委員會的法律地位，做到業主委員會民事實體法律地位和程序法律地位的有效銜接，才能真正促進業主委員會基本功能的發揮，才能真正通過業主自治實現對業主共同權益的維護。