從《物權法》角度討論小區業主自治

梁晨曦

摘要：2007年10月1日正式施行的《物權法》是保護權利人物權，維護國家經濟機制，維護社會主義市場秩序，明確物的歸屬，發揮物的作用的法律。正因有物權法的保護，小區業主自治才成為了可以嘗試的現代社區建設的新方向。鑒于此，本文即主要從物權法角度闡釋了小區業主自治。

關鍵詞：物權法；小區；自治

一、小區業主自治的含義概述

所謂小區業主自治是指，在小區公共設施維護管理、環境建設、權益保護、物權劃分等事務上充分發揮業主的主體能力，保障小區業主的合法權益，引導業主更多地參與到小區管理工作之中。總而言之，小區業主自治是撕破小區物業管理獨裁者面具的有利武器，是引導小區業主依法進行權利維護及參與到小區維護、發展與建設事業上的驅動力量。

二、當前業主糾紛的主要表現形式

正如上文所言，物權法對于小區業主自治具有推動性作用。在利用物權法發展小區業主自主道路之前，我們首先應該認清業主糾紛的主要表現形式，如此才能更好地對制度進行改進，下文我們即對此做了相關論述：

1.小區鄰里關系不和諧

隨著現代城市的快速推進，城市人口得到了急劇的增加。通常情況下，一個小區的業主來自五湖四海，他們有著差異化的生活習慣。雖然現代城市的鄰居通常是老死不相往來的，但是由于生活習慣的差異化很容易出現一些矛盾糾紛。譬如某小區業主A某習慣將垃圾放置在門口處，但相鄰業主B卻對此頗有微詞。業主B將該問題向物業管理反映后非但沒有得到有效的解決，業主A由于心生憤懣反而變本加厲。對于這樣的鄰里矛盾，我們首先可以從調解入手，但如果沒有取得實質性進展，那么就應該采取法律保護措施，切實維護業主A的合法權益。

2.物業管理服務不規范引起的糾紛

物業管理服務作為小區治理的保障性服務項目，其應該完全按合同約定向業主提供質價相符的優質服務。然而在現代物業管理企業管理水平參差不齊的情況下，諸多小區時常會遇到亂收費、物業管理服務差、利用公用設備謀求私利的物業管理。這樣的物業管理時常會使業主感到異常的不滿，但是由于普通百姓不懂得利用物權法維權，因此也只能默默忍受質量較差的物業管理服務。

3.對業主行為約束不力而造成的糾紛

正如上文所言，由于現代城市居民都來自五湖四海，每個業主不僅生活習慣可能存在差異，其個人素質也良莠不齊。我們通過研究小區物業管理的相關案例則不難發現，諸多小區都存在不遵守規定的業主。而這些肆意妄為的業主通常還十分的刁鉆蠻橫，很難以曉之以理動之以情。對于這樣的問題，小區業主也可以利用物權法的維護自身的權益。

4.車位管理存在的糾紛

隨著現代居民物質水平的逐漸提升，絕大多數小區業主都擁有了私家車。在我國私家車數量快速增加的情境下，如何切實做好車位管理者顯得至關重要。然而諸多物業管理在車位管理中卻時常存在違法收費，利用公共場所謀求私利的問題。針對上述問題，我們通常可以利用物權法來進行權利維護。

三、從物權法角度看小區業主自治建設

1.完善業主大會，切實提升業主自治權利保障

業主大會制度是小區業主自治的落腳點，同時也是賦予業主自主權利的基本保障。在小區業主自治建設過程中，首先需要完善的業主大會制度。首先業主制度應該保障業主的全面參與，尤其在制定和修改業主大會議事規則，抑或選舉業主委員會或更換業主委員會成員時（根據物權法七十六條的規定），應該保障所用業主都知曉情況，部分業主可以放棄投票權利，但也應該享有知情權。其次，在小區業主自治過程，業主委員會成員代表業主的集體利益，同時也保障個體業主的合法權益，對于個別違反物權法規定且屢教不改的業主，應該通過業主大會進行仲裁并責令其及時矯正錯誤行為（根據物權法第七十八條業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力）。

2.利用《物權法》解決鄰里糾紛

在上文我們列舉了業主A和業主B之間存在的糾紛問題。對此問題，如果我們從《物權法》角度去審視的話，那么則很容易就能探尋到相關的解決思路。在上文我們談到，解決鄰里糾紛的主要方法應以調解為主。但對于個別不思悔改的業主，業主也應該自主拿起法律武器保護自身權利。根據《物權法》第八十四條規定：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。顯而易見，業主A行為是違反物權法相關的規定的。除此之外，根據《物權法》第七十條的規定可知，業主A放置垃圾的區域屬于公共區域，其應該受業主B和業主A及相關業主的共同管理。此外，根據《物權法》第七十一條規定：業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。由此可見，業主A隨意亂扔垃圾的惡習是違法物權法規定的違法行為，在逼不得已的情況下業主B也可以據此到法院進行申述，從而責令業主A改正錯誤。

3.利用物權法規定，更換物業管理企業

物業管理企業的服務質量的高低直接關系著業主的生活水平，因此切實提升小區物業管理服務水平是值得我們關注的問題。物業管理企業作為受業主委托進行物業管理的機構，其應該端正服務態度并切實做好服務工作。對于部分服務態度惡劣質量較差的物業管理企業，業主可以根據《物權法》第八十一條第二款的規定（對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換），并通過業主大會決定更換物業管理服務企業。

4.利用物權法解決車位亂收費問題

隨著我國私家車數量的急劇提升，諸多小區都存在的地下停車位及車庫供不應求的現狀。為了切實解決這樣的問題，部分物業管理通過對小區地面道路的規劃整治，建設了起了部分停車位，并向停車的業主收取一定的費用。對于該物業管理行為的合法性，很多業主存在質疑，他們認為地面道路屬于公共區域，即便是需要收取費用也應該屬于小區所有業主，而物業管理將收取的費用中飽私囊則是違法行為。誠然，根據《物權法》七十四條規定（占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有），物業管理的確沒有收取費用的權利，對此問題相關業主也可以利用物權法進行小區自治。

四、結束語

綜上所述，物權法的出臺及實施為業主小區自治提供新的思路及法律保障。我們應該在認清小區管理主要糾紛的前提下，積極利用物權法推動小區業主自治的發展。