淺談城市房屋拆遷的法律與經(jīng)濟(jì)問題

王澍泓

摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場爆發(fā)式發(fā)展，對土地的需求越來越大，也促進(jìn)了各地大規(guī)模拆遷。拆遷涉及許多主體的經(jīng)濟(jì)利益，因此也引發(fā)了大量糾紛，亟需法律解決。本文主要從法律和經(jīng)濟(jì)兩個視角，對有關(guān)城市房屋拆遷中發(fā)生的問題進(jìn)行了探討，在分析了各方主體經(jīng)濟(jì)利益的基礎(chǔ)上，總結(jié)了城市房屋拆遷法律適用存在的問題，并提出了完善法律制度的具體對策，旨在通過本文的研究為有關(guān)城市房屋拆遷的法律制度完善提供指引，為城市房屋拆遷中各方主體維護(hù)自身權(quán)益提供強有力的可靠保障。

關(guān)鍵詞：房屋拆遷；法律問題；經(jīng)濟(jì)問題

一、城市房屋拆遷中相關(guān)主體經(jīng)濟(jì)利益分析

（一）拆遷所在地的地方政府經(jīng)濟(jì)利益分析

進(jìn)行房屋拆遷的目的是進(jìn)行土地征收，城市房屋拆遷征收的是國有土地，因此關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)利益，同時也必然需要政府有關(guān)部門的參與。對于政府來說，通過土地出讓獲得經(jīng)濟(jì)利益，尤其是對一些一線城市以及城市中心位置的房屋拆遷后，政府可以從土地出讓中獲得巨額經(jīng)濟(jì)利益，這也是當(dāng)前地方政府積極推動城市房屋拆遷的主要原因。同時城市房屋拆遷也是實現(xiàn)老城區(qū)改造的一種重要方式，這也是當(dāng)前許多政府積極推動城市房屋拆遷原因之一。

（二）被拆遷房屋所有人經(jīng)濟(jì)利益分析

被拆遷的城市房屋所有人能夠通過拆遷獲得的經(jīng)濟(jì)利益，一部分來自于轉(zhuǎn)讓其所購買的城市房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)，這部分經(jīng)濟(jì)收益往往非常高。此外，作為被拆遷房屋所有人還可以通過回購方式獲得經(jīng)濟(jì)利益，這也是當(dāng)前許多被拆遷房屋所有人愿意選擇的補償方式，即獲得低價購買原有土地之上新建房屋的權(quán)益，甚至有的直接以新建房屋來抵償拆遷補償。但是對于被拆遷房屋所有人來說，其經(jīng)濟(jì)利益也存在被侵害或者損失的風(fēng)險，無論與政府還是開發(fā)商相比，他們在地位上都不占優(yōu)勢，很有可能無法獲得應(yīng)得的補償。

（三）開發(fā)建設(shè)商品房企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益分析

為了獲得城市某一區(qū)塊的土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商必須要通過法定程序進(jìn)行土地投標(biāo)或者參加競拍，無論以何種方式，開發(fā)商要想獲得土地必須要繳納巨額出讓金。在規(guī)范條件下相互競拍，投標(biāo)方式通過事先的科學(xué)論證和長時間準(zhǔn)備，而在競拍活動中存在著很多不確定因素影響開發(fā)商出價，但都體現(xiàn)著公平、公正，同時從各方面反映出來的問題看，在這兩種方式中都不能排除私下運作，但這就對其他開發(fā)商造成侵害。

二、城市房屋拆遷中法律適用存在的問題

（一）關(guān)于房屋拆遷補償引發(fā)的法律糾紛頻發(fā)

城市房屋拆遷中最核心主體就是被拆遷房屋所有人，對其進(jìn)行拆遷補償?shù)南嚓P(guān)經(jīng)濟(jì)利益也是最容易引起糾紛關(guān)鍵所在，在現(xiàn)實拆遷中對補償款不滿意的就會拒絕搬遷，從而引發(fā)各種矛盾和糾紛。這主要是因為對房屋價值的評估缺乏科學(xué)合理l生，例如有的評估機構(gòu)受到政府或者開發(fā)商意見左右，作出對房屋所有人不利的評估，但是房屋所有人卻沒有相應(yīng)申訴機制。同時法律對于補償標(biāo)準(zhǔn)也使用了不確定的表述方式，例如“合理的”“公平的”等。

（二）拆遷強制執(zhí)行涉及的法律問題

關(guān)于強制拆遷的新聞永遠(yuǎn)是熱點新聞，雖然相關(guān)立法已經(jīng)明確禁止了行政強拆，指明需要強制拆遷的，必須經(jīng)過法定程序由司法機關(guān)強制執(zhí)行。但是現(xiàn)實中仍然存在開發(fā)商強拆，甚至司法機關(guān)強拆也飽受爭議，這主要是因為對于被拆遷人來說，要承受巨大的經(jīng)濟(jì)利益損失和生命財產(chǎn)安全威脅。此外，強拆也容易引發(fā)社會矛盾，形成群體性事件，反而會給拆遷進(jìn)度帶來不利影響。

（三）拆遷引發(fā)糾紛時法律救助存在問題

雖然法律法規(guī)賦予了相關(guān)利益主體面對拆遷糾紛時可以選擇行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利，但是在實踐中，由拆遷引發(fā)的糾紛訴諸司法訴訟的越來越多，因為行政復(fù)議仍然是在政府行政管理范圍內(nèi)進(jìn)行解決，而許多拆遷問題就是在政府參與甚至主導(dǎo)下進(jìn)行的，作為被拆遷人來說根本不相信可以通過行政復(fù)議解決問題。雖然大多數(shù)選擇訴訟，但是，行政訴訟中往往只進(jìn)行合法性審查，而不進(jìn)行合理性審查，因此關(guān)于拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)不合理等訴求也不能得到解決。

三、完善城市房屋拆遷經(jīng)濟(jì)糾紛的法律制度

（一）完善城市房屋拆遷征地補償機制

根據(jù)上文分析，拆遷補償中最關(guān)鍵的問題就在于補償標(biāo)準(zhǔn)，而補償標(biāo)準(zhǔn)是由評估機構(gòu)做出的，因此完善城市房屋拆遷征地補償機制核心問題就在于保障評估機構(gòu)站在中立立場上進(jìn)行科學(xué)評估，做出合理的評估結(jié)論。補償機制中還應(yīng)當(dāng)明確補償標(biāo)準(zhǔn)，將“公平”“合理”具體細(xì)化，另外，還要設(shè)置聽證程序來保障其公平合理性。

（二）完善強制拆遷的法律規(guī)定

法律賦予司法機關(guān)強制執(zhí)行權(quán)利的目的是加強對行政行為的審查和監(jiān)督，因此作為司法機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強司法獨立，避免受到政府的影響。在面對被拆遷人申訴時，要站在法律公平、公正的立場，維護(hù)各方合法權(quán)益，尤其是在強制執(zhí)行問題上，應(yīng)當(dāng)強化合法、合理性論證，必要時可以組織各方代表進(jìn)行聽證。司法機關(guān)要謹(jǐn)慎采取強制執(zhí)行，確有必要進(jìn)行強制執(zhí)行的也要嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行公示、公告，還要注意規(guī)范在強制執(zhí)行拆遷中行為。

（三）暢通因拆遷引發(fā)糾紛的法律救濟(jì)機制

無論是行政復(fù)議還是行政訴訟，對于被拆遷人來說都難以維護(hù)自身合法的權(quán)益，因此應(yīng)當(dāng)為被拆遷人提供更加暢通完善的解決拆遷糾紛的救濟(jì)渠道。筆者認(rèn)為可以在現(xiàn)有解決方式的基礎(chǔ)上，增加仲裁和民事訴訟來解決。當(dāng)前我國以仲裁方式來解決糾紛的越來越普遍，因而也可以在拆遷糾紛中應(yīng)用此種方式，而拆遷糾紛中大多與經(jīng)濟(jì)利益直接相關(guān)，因此也有必要允許當(dāng)事人以提起民事訴訟的方式來維護(hù)自身權(quán)益。

四、結(jié)語

城市房屋拆遷問題在現(xiàn)實生活中仍然在不斷發(fā)生，由于拆遷涉及的經(jīng)濟(jì)利益重大而倍受人們關(guān)注，由拆遷引發(fā)的各種經(jīng)濟(jì)糾紛、強拆事件等也成為社會的焦點話題，這使我們深入思考應(yīng)該如何對相關(guān)法律制度進(jìn)行完善。篇幅所限，本文對該問題的研究還不夠深入，希望學(xué)者們繼續(xù)深入探討。