試析離婚共有房屋的分割

徐珈妮

摘要：夫妻共有房屋是離婚時(shí)最為棘手的問(wèn)題，本文列舉了婚后以夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)房屋、婚后因繼承或受贈(zèng)予獲得的共有房屋、一方婚前全額出資婚后取得房產(chǎn)證的房屋、按揭購(gòu)房、父母出資購(gòu)房、公有住房、房改房、拆遷安置房等實(shí)踐中較為常見(jiàn)的八種分割情形，進(jìn)行了對(duì)比分析，試析離婚共有房屋的分割。

關(guān)鍵詞：夫妻財(cái)產(chǎn)；分割制度；夫妻共有房屋

近年來(lái)，隨著家庭觀念的轉(zhuǎn)變和社會(huì)流動(dòng)性的增強(qiáng)，我國(guó)離婚率日益增長(zhǎng)，離婚現(xiàn)象已成為了夫妻家庭之間的常見(jiàn)現(xiàn)象。而發(fā)生離婚糾紛時(shí)，往往涉及夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題，其中房產(chǎn)作為價(jià)值較大的不動(dòng)產(chǎn)，在離婚糾紛時(shí)發(fā)生權(quán)屬、歸屬爭(zhēng)議的現(xiàn)象最為普遍。

一、夫妻共有房屋的界定

婚姻關(guān)系存續(xù)期間是指從結(jié)婚登記之日起至解除婚姻關(guān)系之日止（包括配偶一方死亡），具體包括兩種構(gòu)成要素：一方面是指婚姻關(guān)系的合法有效，即法律上的存續(xù)狀態(tài)，締結(jié)婚姻的要素需要符合《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定，重婚等行為不屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間，另一方面是指夫妻雙方需要共同生活，即實(shí)質(zhì)意義上的存續(xù)狀態(tài)。

夫妻共有房屋是指夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方或雙方因出資、買(mǎi)賣(mài)、繼承、受贈(zèng)予等原因而獲得的依法由夫妻雙方共同享有的房屋，但雙方另有約定或法律另有規(guī)定的除外。

夫妻共有房屋是房屋所有權(quán)的一種特殊形式，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)認(rèn)定以登記為準(zhǔn)。故房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)一般以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記為準(zhǔn)，未依法進(jìn)行登記的，對(duì)外不發(fā)生效力。夫妻共有房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)相比還有其特殊性，第一，婚姻關(guān)系的締結(jié)是夫妻共有房屋的前提條件，第二，夫妻雙方是共有房屋的主體，第三，共有形式為共同共有，只有當(dāng)婚姻關(guān)系不再存續(xù)時(shí)，雙方才可以對(duì)共有房屋進(jìn)行分割。

二、夫妻共有房屋分割情形

1.婚后以夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的共有房屋

此種情況在實(shí)踐中最為常見(jiàn)，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋的財(cái)產(chǎn)來(lái)自于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，取得房產(chǎn)證的時(shí)間也為婚后取得。根據(jù)《婚姻法》及解釋?zhuān)词勾嬖谝环交榍俺凶猓楹笥霉餐?cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的也為夫妻共有。故上述情況下不論房產(chǎn)證登記在夫妻雙方任何一方名下，都視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在離婚分割時(shí)房屋價(jià)值按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，不按當(dāng)初購(gòu)房合同金額，由取得房子的一方給付另一方房屋價(jià)值的一半，尚未歸還的貸款為取得房屋的一方個(gè)人債務(wù)。

2.婚后因繼承或受贈(zèng)予而獲得的共有的房屋

此種情況要根據(jù)具體情況討論。第一種情況為婚姻關(guān)系存續(xù)期間明確說(shuō)明贈(zèng)予、繼承給夫妻雙方或贈(zèng)予人和被繼承人未明確表示只贈(zèng)予給夫妻一方的房產(chǎn)，都推定為雙方共有，為夫妻共有房屋；第二種情況為婚姻關(guān)系存續(xù)期間明確說(shuō)明只贈(zèng)予或繼承給一方的房產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)不能作為夫妻共有房屋進(jìn)行分割。在這種情況下，主要考慮的是被繼承人或贈(zèng)予人的意志，以共同共有為原則，以一方個(gè)人所有為例外。

3.一方婚前全額出資，婚后取得房產(chǎn)證的房屋

第一種情況：婚前支付全款，婚后取得房產(chǎn)證，房屋登記在出資一方名下，該種情形一般認(rèn)定為登記一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

第二種情況：婚前支付全款，婚后取得房產(chǎn)證，房屋登記在夫妻雙方或未出資一方名下，該種情形一般認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如婚前取得房產(chǎn)證，登記在夫妻雙方或未出資一方名下，一般認(rèn)定為以結(jié)婚為目的的贈(zèng)予，在進(jìn)行分割時(shí)應(yīng)審慎考慮未出資一方的貢獻(xiàn)，有貢獻(xiàn)的做相應(yīng)補(bǔ)償，未有貢獻(xiàn)的，一般判定歸實(shí)際出資一方所有。

4.按揭購(gòu)房

按揭購(gòu)房的夫妻共有房屋分割，是實(shí)踐中最為復(fù)雜的，因此法院一般以夫妻雙方達(dá)成合意為基礎(chǔ)，在雙方協(xié)商不一致的情況下，考慮根據(jù)實(shí)際出資情況進(jìn)行法定分割，在分割時(shí)各地法院也有不同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為一方婚前支付首付，婚后夫妻雙方共同償還貸款，房屋登記在支付首付一方或夫妻雙方名下的，一般在實(shí)踐中認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)歸支付首付一方，尚未歸還的貸款為其個(gè)人債務(wù)，婚后共同還貸及相應(yīng)增值部分視為共同財(cái)產(chǎn)，另一方有權(quán)獲得賠償。而一方婚前支付首付，婚后夫妻雙方共同償還，房屋登記在未支付首付一方名下，若婚前取得房產(chǎn)證，實(shí)踐中房屋權(quán)屬為未出資一方，首付款視為以結(jié)婚為目的的贈(zèng)予；婚后取得房產(chǎn)證，則視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但在分割時(shí)均應(yīng)適當(dāng)照顧實(shí)際支付首付的一方。

5.父母出資購(gòu)房

根據(jù)最新《婚姻法解釋?zhuān)ㄈ返南嚓P(guān)規(guī)定，一方父母支付全款為一方子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，登記在出資人子女名下的，視為對(duì)子女的贈(zèng)予，應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。如雙方父母共同出資購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，登記下一方或雙方子女名下的，應(yīng)按照雙方父母的出資份額按份共有。

6.房改房的分割

雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得，雙方需通過(guò)競(jìng)價(jià)取得所有權(quán)；一方主張房屋所有權(quán)，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，給予另一方相應(yīng)補(bǔ)償；雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣(mài)房屋，對(duì)所得價(jià)款進(jìn)行分割。

7.拆遷安置房的分割

被拆遷房屋是夫妻一方婚前財(cái)產(chǎn)，婚后拆遷并以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式分得拆遷安置房的，因拆遷安置房來(lái)源于一方婚前房屋，故一般仍應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)適當(dāng)補(bǔ)償另一方。如被拆遷房屋是夫妻一方婚前財(cái)產(chǎn)，婚后拆遷并以人口標(biāo)準(zhǔn)安置分得拆遷安置房的，因另一方的份額也包括在新的拆遷安置房?jī)?nèi)，故應(yīng)根據(jù)實(shí)際份額比例進(jìn)行補(bǔ)償。被拆遷房屋系夫妻一方父母財(cái)產(chǎn)，夫妻婚后拆遷并登記在夫妻一方名下，可根據(jù)《婚姻法》第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)予，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

三、夫妻共有房屋分割標(biāo)準(zhǔn)

在夫妻共有房屋離婚分割時(shí)，應(yīng)著重考慮產(chǎn)權(quán)登記在哪一方名下，實(shí)際出資者的貢獻(xiàn)，婚前還是婚后取得房產(chǎn)證等因素。因我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的是以登記為效力，故一般在認(rèn)定時(shí)以不動(dòng)產(chǎn)登記為第一考慮因素，其次考慮實(shí)際出資者的情況。在分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，因司法實(shí)踐中情況復(fù)雜多變，出資的情況一般難以證明，也給分割的公平性造成了一定阻礙，故我國(guó)應(yīng)針對(duì)夫妻共有房屋的分割結(jié)合《婚姻法》的司法解釋一、二、三的規(guī)定，制訂完備的分割方法。