城鎮建設用地基準地價評估研究進展綜述

李 瑩

（福州理工學院， 福建 福州 350000）

1 存在的問題

1.1 成績數據舊有化且不完整

影響城市土地質量的因素有很多。除了橫林鎮和本努鎮的綜合評分外，其他城鎮只進行商業評分。在商業分類中，考慮了三個因素：商業繁榮程度、馬路可到達性、基本裝置質量程度。馬路可到達性大致包含四個因素：道路寬度、機動車數量、非機動車數量和工作人員數量。其中，機動車數量、非機動車數量和工作人員數量的測量在高峰時段每天進行現場調查數據，道路寬度指標大致從城市建筑部門獲取信息。在實際評估中，很多城鎮近年來經歷了迅速的經濟進步，道路得到了加寬和修改，產生了很大改變。有關部門在更新數據方面行動力不夠，檔案不夠新穎，某些檔案甚至還沒有被整改出來。除此以外,由于商業核心服務進步較快,城鎮核心和邊緣地區基本裝置不盡相同,對土地的水平有更大的影響,而目前的數據大部分以舊的鄉鎮數據為主,新地區的策劃面積數據遠遠不夠。

1.2 在評估數據中，城鎮的土地和財產交易形式單一

搜集的城鎮基準更新的地價數據大致包含：租賃房地產的樣本點、銷售的數據樣本點的住房、傳輸的數據樣本點的土地使用權(包括企業轉換)、土地征用樣本點的信息。但在實際工作中,大部分城鎮土地和房地產交換形式不多,引起房地產租賃原料占據很大比例,其他材料,如房屋買賣、變賣土地使用權和土地征用樣本數據不足,而且絕大多數的房地產租賃數據是商業運用的抽樣部分,基本上沒有什么樣本住宅作用。雖然可以使用房地產租金納入的信息，利用還原法來測評商業用地的大致價格,但因為城鎮房地產租借目標是個體經濟,象征的東西比較單一,包裹面積不足,單位面積土地價格水準大致比社會平均水平高出一大截,在測評的基礎上，商業土地的基本價格水平往往更高。

1.3 評價參數抽樣點分布不均勻，利用率低

因為歷史原因和經濟進步，大部分城鎮規格不足，商業網點和公共裝置并不分散，尤其是商業網點的分布沿著一條主要的道路在農業市場上，而農業市場還沒有形成網絡，而且服務半徑也不足。因為出租人沒有想到住宅租賃抽樣點的土地價格，很多抽樣點計算土地價格是負的，土地價格差別很大。與此同時，隨著城市計劃的推進，大多數工業企業搬出了城鎮，在工業園區內較為集中。除此以外,在調查的時候,一些受訪部門報告的數據有誤,數據扭曲得很嚴重,樣本租金和真實租金之間有很大的差距,這使得很多數量的采樣點的信息不能直接用作基準地價測評。

1.4 影響土地價格的因素并不全面和客觀。

基準地價大致顯示了城市土地的平均價格，也有對土地價格水平的正常原因和地域原因。抽樣點的土地價格應整改為城市品位水平和平均進步水平，進而對基準地價和城市平均地價進行測評。隨著時間的推移和社會經濟的改變，各種因素對土地價格的影響程度將會產生巨大改變，特別是土地利用計劃因素和經濟進步戰略因素等人為因素產生了較明顯的影響。對于具有鮮明特點的城鎮，土地價格水平只能依據傳統方法進行修訂，不能客觀地評估價格水平。在對基準地價評估進行實地監察的進程中，只有從技術規范的角度出發，才能考慮影響土地價格的因素，畢竟我們不熟悉當地的情況。然而，實際情況與此完全不同。

2 幾點建議

2.1 使用集體所有土地的房地產租借數據，對住宅和工業用地基準地價進行核算時，應進行合理的改正，并使用成本接近法和市場比較法等諸多辦法

基準地價測評大致以把國有土地當做基本準則。國有土地上的業主在出租房屋時，會把土地租金收入考慮在內，而集體土地上的租金收入往往被忽略，以獲得更高的效益，城鎮的工業用地也是如此。因此,當房地產出租集體土地所有制樣本用于計算住宅和工業用地的土地租金時,權利應該被合理分配。

2.2 合同轉讓交易的樣本數據應當修改

土地使用權出讓合同沒有引入足夠的競爭體系，由于詳細承辦人的主觀原因，使得土地價格預算和受讓人選擇的過程受到極大影響。所以，在修改交易方法后，應使用合同轉讓方法的交易樣本進行基準地價的計算。

2.3 對于樣本點分布不均勻或在最后階段缺乏抽樣點的地區，建議將典型的抽樣點調查和多種評估方案聯系起來

人工神經網絡辦法具有很好的評判錯誤能力，對不好的信息和噪聲就要有良好的容納錯誤性。對于采樣點不足的地域，可以使用人工神經網絡方法建設基準地價評估模型，并通過計算模型來使得土地價格問題得到解決。與此同時，利用克里格科舉可以使土地價格的空間計算得到實現，并對最終品位土地的土地價格進行合理的模擬。

2.4 不同類型的城鎮應該以不同的方式進行評估

以某城區為例，城區所轄四個城鎮具有顯致的特性。第一，城鎮地區幾條商業街道的經濟進步速度較快，建設物相對較好。然而，在商業街道的后面經常是住宅樓，而且沒有過渡區。第二，郊區的新興鄉鎮工司與城市核心的老工司共存，新建成的地域與尚未完工的舊建筑形成了明顯的對比。這種城鎮基準地價測評可以在土地等級分割的基礎上進行。

有些城鎮有著整潔的街道、明顯的功能分區、完備的基本服務設施和巨大的獨立性。市場比較和收入減少的方法適用于城市中心區的商業和住宅用地。在周邊工業地區采用成本法和比較方法，其工藝過程不局限于傳統的預分類和再評價路線。

還有某些城鎮等級不高，主要集中在初級產業的發展上。城鎮的發展水平差距不大，影響土地價格的因素主要是商業繁榮程度和道路可及性。這種城鎮只考慮商業服裝的繁榮程度和道路可及性來劃分土地等級，適合于降低土地水平，通過差別收入法對土地價格進行測評。

2.5 及時更新基準地價

基準地價的建設前提是以土地利用的現狀評價以及地區商業的特性和空間分布規律為根據的 ,進而進行城市整體規劃辦法和有關法規策略的土地開發和城市建筑。

3 基本土地價格評估的意義

城鎮企業和經濟的快速進步對我國的經濟發展產生了相對程度的影響。然而,與大城市相比,仍存在一些問題,如缺少橫向比較城市土地經濟質量和非標準的市場計劃,這使得城鎮的投資多，但資源利用率不足,造成很多的資本浪費和例如，仍然有一些土地資源處于荒蕪狀態。

為了推進城鎮的發展,必須評估基準地價,這樣不僅可以節省很多資源,還可以城鎮的發展速度加快,對其未來的計劃打下堅實的基礎,同時可以使城市土地資源的利用率達到最大,使得計算基準地價的方法更加科學。因此，評價城鎮的基本地價是必要的，也是很有意義的。

4 結束語

總之，在基準評估進程中，由于城鎮的地形分布不均衡，工作進程將會變得更加繁瑣。此外，在小鎮地價評估中,必須要依據發展現狀進行客觀評估,而且評估人員要有一定的職業素質,力爭做出一個標準化評估結果，助力城鎮的順利發展，為將來的城鎮化發展打下基礎。

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