房地產行業在“營改增”前期出現的問題及對策

魏靜?李薇?陳敏?裴瀟

[摘 要]進入二十一世紀后，我國經濟飛速發展。為了減輕企業稅負，激發市場活力，促進國民經濟的發展，我國實施了“營改增”的重大舉措。房地產行業是“營改增”收官之作的一個重要組成部分，但是由于其存在著很大的復雜性，因此在“營改增”的初期會出現一些問題，使得其減輕稅負的效果并沒有預期中那么明顯。

[關鍵詞]房地產；營改增；前期問題；對策

自從國務院在2011年批準了營業稅改增值稅試點方案，“營改增”在我國拉開了歷史性的帷幕。“營改增”不僅可以完善稅收制度，將以往造成“增值稅鏈條”斷裂的環節完全納入增值稅征收范圍，形成完整的征收鏈，還可以減輕企業稅負，促進企業發展，激發市場活力，最終促進國民經濟的發展。房地產行業一直對國家經濟的穩定起著至關重要的作用，由于房地產本身存在著很大的復雜性，因此將房地產行業作為“營改增”的收官之作是我國“營改增”戰略性的一步，但是在“營改增”初期也存在著很多問題，這是值得我們關注并且需要我們去解決的。

一、必要性分析

1.促使稅收制度進一步完善

以往增值稅在具體應用過程中，由于各行業流轉稅稅種不同，所受的限制因素較多，致使增值鏈條出現斷裂；“營改增”后營業收入由以前的含稅收入轉變為不含稅收入，各行業收入統計數據趨于一致，使各行業數據更具有可比性；另外“營改增”實施后流轉環節兩大稅種合并成一個稅種，更利于國家稅務部門對企業的稅收管理，因此，“營改增”的實施令稅收制度得到進一步完善。

2.增強企業市場行為規范化

“營改增”實施后，各環節的企業為避免自己沒有抵扣稅額造成的多交稅現象，在日常經營管理過程中，就需要對日常業務進行規范化管理，購入取得正規增值稅票據，以便財務進行規范性處理，有效避免無合同和不開具發票進行交易的行為；另外，為提高自身經濟效益，銷售也能真正杜絕發票虛開的現象；從進貨到生產到銷售，都會盡力做到規范管理，降低企業的稅收風險，使企業市場經濟行為更加規范化，創建更加公平的企業競爭環境。

3.減輕社會稅負促進國民經濟發展

“營改增”實施后，所有企業流轉環節只就增值部分征收增值稅，取消以前流轉環節按照營業收入全額征稅的營業稅，使上下游企業之間及企業內部各環節之間的聯系更加緊密，從而進一步促進產業內部及產業之間的分工合作，擴大企業的規模，通過降低企業稅負達到降低社會整體稅負的目的，從而提高社會整體經濟效益，實現經濟的可持續性增長，最終直接促進國民經濟的發展，同時也對推動經濟結構戰略性調整和加快經濟發展方式轉變具有重要且深遠的意義。

二、房地產行業在“營改增”初期出現的問題

1.房地產企業上游企業增值稅發票管理問題

營業稅是對其營業額征稅，增值稅是由銷項稅額減去可抵扣的進項稅，因此“營改增”加大了房地產行業的稅收管理難度。同時，建筑業和房地產業在增值稅中適用11%的稅率也比營業稅中5%的稅率高了很多。因此可抵扣的增值稅專用發票對房地產企業減稅起著至關重要的作用。要想發揮增值稅的最大作用，那么就得保障房地產企業上游企業的增值稅專用發票管理制度順利運行。但是目前鋼鐵、建材、銀行、工程承包等產業存在著小散戶、發票管理制度不健全等問題，這使得增值稅發票的取得非常困難，而且可抵扣額度也很小。最終造成適得其反的效果，不僅沒有減輕房地產企業的稅負，還會增加其成本。

2.財務人員缺乏相應的增值稅財務知識

“營改增”必然會使會計核算發生變化。在“營改增”初期采用“部分地區進行先試點后推廣”的做法，這就為一些跨地區經營的企業在核算的調整和銜接上帶來困難。“營改增”對混業經營的企業的會計核算提出了更高的要求。因為“營改增”要求混業經營區分核算各類經營業務的性質，無法區分核算各類業務的企業，則要求按稅率較高的稅種來進行繳納。如果企業財務人員沒有理解并落實“營改增”相關要求，就會給企業帶來一定的財務管理風險。

3.房地產企業的銷項稅進項稅時間不匹配

對于房地產企業本身而言，其多采用預售模式進行，使得銷售項目周期長，且成本與收入周期背離，因此房地產企業在一開始便產生了銷項稅額，而此時并沒有獲得相應的可抵扣進項稅額。如果初期不能取得相應的增值稅發票，那么會對其企業資金流動性造成很大的影響，加大企業的財務風險，降低了企業的債務償付能力。

三、對策

1.針對房地產企業上游企業增值稅發票管理的問題

（1）政府應該加強上游企業的增值稅發票意識。對于一些小散戶而言，發票管理意識很薄弱，也缺少相應的財務人員。政府應該組織相應的稅務人員與小散戶進行增值稅的溝通與交流，增強他們對增值稅的理解和認識。

（2）房地產企業必須加強內部控制，并制定完善的發票管理制度，除此之外，房地產企業必須制定完善的增值稅發票專人保管制度，企業必須要求采購人員在采購時一定要獲得能夠抵扣的增值稅發票，財務部門工作人員也要對采購人員的行為進行嚴格的監督，保證增值稅發票是一定能夠抵扣的，從而降低企業的稅負。

2.針對財務人員缺乏相應的增值稅財務知識的問題

（1）政府應該指定詳細的稅改制度，針對晦澀難懂的地方進行詳細地解釋，及時聽取來自企業的意見和建議，不斷地完善稅改制度。

（2）企業應該積極地組織財務人員的技能培訓活動，加大培訓資金的投入。對于一些大型房地產企業而言，企業也可以聘請相關的稅務專家為企業進行稅務籌劃，真正達到“營改增”實際上要減輕企業稅負的目的。

四、結語

綜上所述，在經濟不斷增長和社會不斷進步的環境背景下，“營改增”是符合經濟發展的潮流的，是結構性減稅政策的主要內容之一，但是我們也得得承認，“營改增”在某些行業存在著不減反增的現象。這種現象并非反常現象，作為一種局部性的矛盾，我們應該切記不能片面地夸大“營改增”的負面影響，也不應單純以企業稅負變化作為評價“營改增”成效的標準。要理性地看待這個問題，適時地采用宏觀方面和微觀方面的舉措來解決這個問題，使增值稅最大可能性地發揮其優勢，促進企業和國家的良好發展。

參考文獻：

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大學生創新創業訓練計劃項目：2016年長江大學大學生創新訓練計劃項目：“營改增”對房地產行業的影響分析 （項目編號：2016047）

作者簡介：魏靜、李薇、陳敏，皆為長江大學管理學院會計系本科生。

通訊作者：裴瀟（1968—）， 女， 湖北荊州人， 長江大學管理學院教授，碩士生導師，研究方向：稅制改革。