三四線樓市去庫存的方向

董建國 馬姝瑞 高博

近日，與多數一二線熱點城市樓市進入“休假模式”不同，不少三四線城市抓住返鄉置業的時機去庫存，樓盤銷售較往年活躍。與此同時，另一些三四線城市由于過去盲目開發，庫存壓力依然較大。有專家認為，精準調控是未來去庫存的方向。

部分三四線樓市春節成交較往年活躍

正月初五，在山東煙臺市芝罘區的某學區房樓盤，十幾名購房者在與售樓人員交談。銷售人員介紹說，這幾天成交了十多套，春節前來買房的人比較多。“孩子要上幼兒園了，今年春節想在老家買一套房。”購房者劉先生說。

2018年2月24日，山東濰坊青州市一商品房樓盤

中原地產研究中心統計數據顯示，自春節假期的前一周開始，熱點市場就進入了“休假模式”。2月上旬，一線代表城市成交環比下降33%，二線代表城市環比下降18%。三四線代表城市成交量雖然環比下降9%，但同比上升35%。從網簽數據來看，春節期間，一線、二線城市網簽數據基本暫停，主要以三線、四線城市為主。

中國指數研究院發布的數據顯示，春節假期監測的11個城市中，整體樓市成交量較去年春節增長53.6%。其中，6個同比增長的城市平均增幅超400%，主要以三四線城市為主。

春節期間，江蘇連云港商品房銷售面積2.7萬平方米，同比增長約一成，其中成交面積的98%在縣區;廣西貴港市春節期間商品房成交300多套，同比增長52.47%。

“當前三四線樓市去庫存進入新階段。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，2018年春節期間，大部分三四線城市的市場成交均比往年活躍，預計隨著去庫存政策繼續深入、基礎設施陸續完善等，今年全國樓市的主要支撐仍然來源于三四線城市。

三四線庫存分化加劇

國家統計局數據顯示，2017年底，全國商品房待售面積58923萬平方米，比上年末下降15.3%，其中住宅待售面積比上年末降25.1%。易居研究院發布的《2017—2018年度全國房地產市場報告》顯示，截至2017年末，全國商品房去化周期接近2012年低位水平。

易居研究院智庫中心主任嚴躍進認為，去庫存積極有效，但未真正到收尾階段。“目前很多城市去庫存周期明顯收窄，2018年去庫存依然要圍繞一些三四線城市進行，尤其是中西部的三四線城市和一些縣城庫存規模依然較大。”

在業內看來，當前三四線城市房地產庫存存在區域結構、產品結構上的分化。

一些三四線城市因過去盲目開發，去庫存壓力仍然較大。安徽金寨縣房管局局長郝兵說，當地對在縣城購房戶實行購房補貼，但全縣商品房庫存依然高企，還面臨著銷售降速的困難。

一些三四線樓市從庫存積壓變成了房價上漲，轉而控房價。在2016年前后，全國100多城市密集出臺政策去庫存，包括購房補貼、稅費減免等多種形式。去年以來，包括江蘇鎮江、浙江嘉興、安徽蕪湖等三四線城市，取消了“購房補貼”政策;山東東營、聊城、濰坊、廣西柳州、安徽蕪湖等城市則加入限售、限價行列。

一些城市還在春節前后加緊調控。2月11日，海南三亞市發文要求加強商品房銷售價格備案管理;13日，山東淄博市發布房地產調控政策，提出部分區域實施限房價、限轉讓。

值得注意的是，在住宅加速去庫存的同時，一些地方的商業地產庫存量依然在增加。在福建晉江市，目前住宅庫存去化周期僅為9個月左右，但辦公樓去化周期高達幾十個月。在安徽六安市，和2016年底相比，住宅去化周期明顯縮短，但非住宅去化周期反而增加了約8個月。

謹防“按下葫蘆浮起瓢”

2017年底的全國住房城鄉建設工作會議要求，庫存較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。在今年省級地方兩會上，甘肅、青海、遼寧等多省繼續強化“去庫存”，把去庫存的重點轉向三四線城市和縣城。

業內人士建議，要加強房地產市場分類調控，因城施策去庫存。“去庫存既要精準施策、有的放矢，更要防止‘按下葫蘆浮起瓢。精準調控是未來去庫存的方向。”張大偉認為，一些庫存高企的三四線城市和縣城，應從價格、政策等方面支持居民自住和進城人員購房需求。

“對于一些銷售情況比較火的三四線城市，建議土地供應也要相對緊縮，防止再次出現供給嚴重大于需求的局面。”嚴躍進說。

目前，三四線城市土地市場過熱已出現端倪。中國指數研究院數據顯示，大型房企的拿地重點正在向三四線城市下沉，去年50家代表房企在三四線的拿地面積同比增加了145%。克而瑞數據顯示，今年首月，銷售金額前50房企的新增土地面積中，三四線城市占到了55%。

對于商業地產庫存高的地方，中國房地產業協會副會長胡志剛建議，調整住宅和商業的供地結構，嚴控寫字樓土地供應。“地方政府在規劃和用地審批過程中，嚴格按照市場規律和行業特點適當控制數量，避免過剩。”