房地產企業稅收籌劃案例分析

張雪源

【摘 要】 在持續調控的大背景下如何能做到既能開源、也能節流并且謀求企業的可持續發展，成為了房地產企業關注的焦點。而在不違背相關國家法律法規的前提下，合理進行稅收籌劃，成為當前的主流手段之一。文章以A房地產公司（簡稱A公司）為例，詳細剖析A公司2008～2013年進行的一系列稅收籌劃工作。分析如何通過稅收籌劃有效地減輕公司稅負、規避涉稅風險、降低經營成本，從而提高經濟效益。

【關鍵詞】 房地產 稅收籌劃 案例

一、引言

xxxx置業有限公司（以下簡稱A公司）于2003年成立，注冊資本為4960萬美元，其中B發展有限公司占股90.91%，C置業有限公司（母公司B發展有限公司也由其投資），占股9.09%，公司類型為中外合資的有限責任公司。

二、案例概況

從2006年起，D市市政府決定建設高品質新市區。第一期工程規劃進行約81萬平方米，第二期工程規劃進行58萬平方米，A公司于2006年和2008年分別得到兩塊計劃用地的土地使用權。

根據土地出讓合同的規定，在2006年取得第一塊土地時，單價為251/m?，總價203695536元，在企業全額繳納土地使用權出讓金的同時，財政按照8.4萬元/畝的額度返還給企業，專門用于有關公用基礎設施的建設。A公司在2007年全額繳納出讓金后，于2007年取得財政返還金9900萬元。當時，A公司是直接將此項資金直接作為政府補貼入賬。在2008年稅務部門征稅時，將此項政府補貼納入年度應稅所得額的計算范圍，補征企業所得稅約3267萬元（稅率33%），并且根據相關規定處以加收滯納金。在此次征稅之后，A公司進行了自我反思，于是從2008年起，公司決定對該項業務開始進行必要的稅收籌劃。

三、稅收籌劃方案介紹

（一）“土地出讓金返還” 涉稅籌劃。A公司清償出讓金后財政按照13萬元/畝的標準返還A公司，將其用于公共設施建設。根據當地地稅2011年發布《關于加強土地增值稅征管工作的通知》和國家稅務總局發布的《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》中的有關規定，A公司在2008年全額繳納土地使用權出讓金后，應該在同年得到返還金11800萬元。A公司先通過市政府與市建設局簽訂了《政府項目委托代建協議》，隨后財政資金通過財政局撥付給建設局，建設局然后撥付給A公司。該項項目的監管和驗收工作都是由建設局承擔。同時，A公司對此筆款項單獨進行會計核算并專款專用。

（二）“銷售收入確認” 涉稅籌劃。由于其中多數客戶將房屋是作為投資用途，實際交房時不完善有關手續，A公司只能收到客戶支付的首付款。同時，客戶采取按揭歸還的形式還款，直至款項完全付清之后再來辦理接房相關手續。據A公司統計顯示，至2011年企業已竣工樓盤采用全款形式銷售而實際按揭付款的合同收入為288111530元，實際收入192654099.3元，差額達到95456430.7元。

A公司與客戶簽訂合同的形式雖為全款購房合同，但是實質上是分期付款購房合同。按照2009年發布的文件《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》規定，企業采用分期收款方式開房商品房的，應該按照銷售合同注明的價格和付款日確認收入。客戶提前付款的，再付款日確認收入。在這種情況下，A公司在計算營業稅時，A公司實質上通過預售方式銷售的房屋，其營業稅的納稅義務發生時間是收到預售款的當天。

四、籌劃方案評價與思考

（一）“土地出讓金返還” 涉稅籌劃效果。A公司在取得財政返還11800萬元時，根據財稅[2008]151號文規定，如果按照正常方式處理需將財政返還視為A公司當年的收入總額。此種情形下，土地出讓金的所得稅均由A公司承擔，需多繳納11800×25%=2950萬元的企業所得稅。

通過上述稅收籌劃，A公司的出讓金返還可以不計入企業所得稅的應稅收入，會計可處理為其他應付款。此時，可少繳納企業所得稅11800×25%=2950萬元。同時考慮到貨幣的時間價值，該項目于2011年建設，按8%的利率計算得出A公司每年可節約236萬元，四年間可節約資金成本1063.44萬元。

（二）“銷售收入確認”涉稅籌劃效果。最終計算得到A公司應納稅所得額約為4000萬元，應交營業稅（稅率為5%）477萬元、企業所得稅約為1000萬元，企業當期承擔了相當大的稅負。因此，A公司財務部門將收款方式直接改為分期收款，稅負也可以分期繳納，原來享受折扣的折扣可通過其他方式處理，遞延了上述稅款。雖然遞延稅負并不能減少稅負，但相當于獲得了無息貸款，得到了資金的時間價值，可獲得遞延納稅收益。

五、總結

2008～2012年該項目啟動至結束，盡管A公司的項目規模不大，稅收籌劃的方式也相對簡單，但卻在合理地利用了國家和當地的稅收政策的基本條件下，通過一定的業務處理使得該公司的營業成本和應繳納稅款大大地降低了。這充分證明，合理的稅收籌劃對于房地產企業資金地節省和有效地利用有著至關重要的作用。

【參考文獻】

[1] 王小玉.房地產開發企業土地增值稅的稅務籌劃[J].經濟研究導刊，2010，（2）：87-88.

[2] 葉友嬌.淺談房地產企業稅務籌劃的幾個要點[J].中國商界（下半月），2008，（4）：17.