房地產建筑工程設計管理的關鍵點控制

嚴賀明

丘北環球世紀會展旅游開發有限公司 云南 丘北 663200

正文：

設計作為影響工程造價及施工質量的關鍵環節，房地產企業在設計環節控制上和其他企業的設計控制存在本質差別。通過有效的設計管理，能夠提升房地產企業的管理人員對設計質量和進度的管理水平，并給后續工作的開展提供條件。

一、房地產建筑工程設計管理意義

在房地產建筑工程開發中，一般經過以下環節，如項目立項、市場定位、招投標、工程設計與施工、竣工驗收與交付等。要確保房地產工程施工有序進行、有效控制工程建設成本，加強設計環節的管理是非常重要和必要的[1]。在整個工程的建設期內，招投標和施工的各個環節均和設計有著或多或少的關聯，設計貫穿項目建設的各個環節，對施工質量管理和施工成本管理起到了指導作用，為工程建設和房地產業的良好發展夯實基礎。為了實現設計管理的價值，房地產企業普遍招聘設計師組建設計管理部門。

二、房地產建筑工程設計管理要點

（一）方案設計

方案設計是設計管理的重要內容，是實現房地產盈利目標的關鍵環節之一。設計人員通過現場踏勘，綜合考慮場地周邊條件、產品定位，在時限內提供合理、美觀的設計成果，房地產企業的設計管理部門通過評審會議，組織營銷、工程管理、成本管理等部門對成果進行成本分析、產品比較，給出修改意見直至確定滿足法律法規和市場銷售的設計方案。在報批報建過程中，設計管理部門組織設計單位做好技術支持工作，協助按時取得建設工程規劃許可證。

（二）施工圖設計

在施工圖設計過程中，設計管理部門通過技術方案和材料選擇、設備選型的控制， 在保證建筑品質的情況下選用適宜的技術、材料和設備，以降低建安成本盡可能實現最大經濟效益；督促設計單位按時按質完成施工圖設計；組織專業設計師審核施工圖設計成果，減少圖紙的錯漏和圖紙之間的沖突，保障工程現場按時開工、順利施工。在工程管理部門的協助下，完成工程現場材料的定板封樣工作，以便實現設計初衷和建筑品質。

（三）施工圖設計變更

在現場施工環節中，設計管理部門需加強施工過程中的設計變更管理，綜合考慮施工難易程度、工期、建設成本、必要性，深入分析變更對施工的影響，匯報給有關部門進行決策。通過技術交底、圖紙會審與答疑的，在施工前將設計中存在的問題予以處理，減少施工過程中的變更。加強施工檢查，發現問題后及時報送設計單位和有關部門，啟動設計變更管理程序，優化或完善圖紙，實現施工過程中的成本、質量及進度控制，保證施工順利，減少不必要的成本支出。

三、房地產建筑工程設計管理的關鍵點控制對策

（一）明確設計要求

想要實現設計管理，首要工作就是確定設計要求。設計管理部門需和營銷、工程管理充分交流，為設計工作開展理清思路、明確設計要求。設計要求除明確設計周期和圖紙質量要求外，還應對結構型式、材料、產品類型、凈空高度等提出要求，以明確戶型面積、車位數量、含鋼量、管線與接駁口等內容。設計管理部門依據法律法規和設計要求指導設計單位逐項落實，核查和評估設計成果并督促修改到位。

（二）加強設計管理

首先，加強日常管理。設計管理部門應全面落實好日常管理工作，每天保持對設計進度和質量的引導與監督檢查，發現問題及時組織有關部門和單位商討并確定糾偏措施。管理人員需和設計人員進行交流，商討設計或者施工過程中產生的問題，交換意見，從而獲取理想的方案或處理結果。其次，做好關鍵部位技術方案的管理工作。嚴格按照《設計任務書》的要求和法律法規，對設計的各個關鍵部位進行設計管理，堅決杜絕違規設計。例如，無特殊要求的情況下，建筑的電梯、樓梯、走道等，需要嚴格按照消防設計要求進行設計。

在日常管理中，設計管理部門應廣泛征求有關部門的意見，優化完善設計和查找設計中可能存在的不足，并對設計成果進行審核和督促修改到位。

（三）設計變更控制

即便施工圖通過了房地產且的設計管理、工程管理和成本管理部門的審核，也不能保證設計成果就能做到精準完美，依舊會在施工工程中出現設計變更，此時就需要加強施工現場的檢查，從而找出設計成果存在的不足。根據施工現場實際狀況、變更必要性，啟動設計變更以便優化或完善設計，明確產生因素，具體予以分類。對不合理、可變可不變的設計變更，設計管理部門必須予以制止，從源頭控制設計變更的數量。

在施工過程中，設計管理部門應該對施工流程、工藝要求和難易程度加以科學追蹤，在發生變化的情況下，從技術、經濟、工期方面入手進行思考，協助成本管理部門精準評估變更成本，協助工程管理部門和施工單位修改施工流程和工藝，降低設計變更給施工進度造成的影響，保證施工工作順利落實[4]。在施工過程中，應該做好設計與施工的環節、流程連接工作，深入施工設計、施工材料及施工設備分析工作，根據工程現場實際情況，科學合理的變更設計，確保可以滿足工程施工的進度和質量要求，并實現對施工成本的合理控制。

四、結束語

總而言之，開展房地產建筑工程設計管理工作，需要從招投標至施工過程的各個環節入手，在熟悉了解各項設計與施工內容及關鍵點的情況下，制定設計任務書和設計進度計劃，加強日常的設計管理，確保按時按質完成各項設計成果。嚴格落實設計方案和施工圖圖紙審核工作，以達到營銷部門對產品銷售的要求、達到工程管理部門和施工單位施工的要求。高質量完成技術交底、圖紙會審與答疑、設計變更的管理工作，從而更好的保障順利施工，促進房地產建筑工程更好的按施工進度計劃施工和提升施工質量。