房企在房市浪潮中抵抗起伏的幾種方法

正文：

宏觀經濟形勢，宏觀調控，產品多元化，拉長開發周期，多家合作，降價銷售，介入租賃市場，金融控風險、降負債

房地產行業正在經歷一個調整的過程。國家的宏觀經濟形勢也正在發生一些深刻的變化。黨的十九大提出，我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段，正處在轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力的攻關期。具體在房地產方面，為了優化結構，減少浪費，抑制投機，完善住房保障機制，在國家層面，14年以來進行了新一輪宏觀調控，先后出臺了刺激性和收緊性的政策，目的是為了避免過熱和防止過冷。2016年，在經歷了降低首付比、提高公積金貸款額度、全面推行異地貸等寬松政策后，一二三四線房市均進入房價上漲狀態。2016年9月30號之后北京等16個熱點城市推出樓市新政，調控全面轉向，進行緊縮。限購、限貸、限售、限價、限土拍、限商改住等限制措施推進，房地產融資全面收緊。棚改、大都市圈外溢、產業人口轉移和農民工返鄉購房等因素推動三四線城市房價上漲，并構成成交面積的重要成分（2017年底占全國成交面積的67%）。調控中房市呈現冷熱不均的現象，呼喚因城施策。房市情況復雜，各種現象相當豐富。給廣大房企巨大的壓力。

那么房企怎樣在市場和政策的變化和起伏中生存，還要生存良好？從市場上的一些案例，我們可以看到幾種抵抗房市浪潮起伏的方法。

一種是產品多元化。這種方法的例子如北京萬科，在本年度各種限制不會放松，正在建立宏觀調控長線機制的背景下，同時發現市場的需求已得到了不少的釋放，市場正在縮小。怎么樣占領市場，成功促成銷售？萬科采取了拉長產品生產線，將產品多元化的方法。它因地施材，將產品的內容與位置、環境相對應。在“翡翠西湖”項目的策劃和設計中，看到了項目挨近風景區青龍湖的優點，但也有位于六環外，離市區較遠的短處。該項目設計為中低密度的洋房和疊墅內容，且定價較低。2018年11月單價低至3.55萬元，明顯低于4-6萬元的五環外新盤常見價格。該盤因此去化率很高。而在另一個項目“大都會濱江”的策劃和設計中，充分利用了它的區位優勢，將其價值極大化。該項目采取了日本設計師的建筑設計和意大利設計師的室內設計，打造了一個新市中心超高層住宅（樓高四十二層，位于通州新城市中心，臨河）中的豪宅（140-270平米一套）項目。項目2018年9月定價單價6.5萬（14年拿地，拿地價4.5萬）。

第一種方法是拉長開發周期。例子如石榴集團開發的十里春風項目，93年拿地，2018年還在銷售。項目面積較大，用地15萬平米，建筑面積43.6萬平米（一共約10億元拿地，還有將用地性質從商業轉為住宅的花費）。該項目含多種內容，有洋房和小面積別墅。2018年11月單價為2.9萬元，該項目最近的特價房-住宅-定價為2.75萬，200萬左右能買到一套，較為優惠。別墅總價470萬，成交單價3.4萬，房本140-150平米，實得200平米（實際單價2.35萬）。該項目在2018年上半年兩月時間成功售出700多套，成為北京樓市普通住宅的銷冠。三是多家合作。這個也不是剛出現的新鮮事，但是最近發生得比較頻繁，而且合作的單位會很多。例子如和悅華璽（昌平區）由金地-首開-保利合作開發；祥云賦（昌平區）由中糧、天恒、旭輝、恒基合作開發。

四是干脆就降價銷售。降價銷售不失為一種比較實在的方法，能夠形成有效回款，能幫助房企付清土地金和自金融機構貸款。但是在一些情況下，政府對降價有控制，有的地方就約談了降價的房企，將價格又漲回去了。這樣做的目的主要是為了維穩，因為先前的業主知道后期房子降價銷售之后會有負面情緒，有的地方出現了退房甚至打砸售樓處的情況。為了應對這種情況，房企往往采用了暗降的方式，一般就是送面積。幾年前還只有個別的房企敢于大送面積，現在多數房企都敢送了，一般從10%的面積到一倍面積都有，在贈送一倍面積的情況下，就相當于房價打五折了。暗降對于銷售是有利的，但是也常常遭遇政府的管制。像各種偷面積的做法，在很多地方是被規劃部門禁止的，有的例子在建好之后被強拆（南京），有的建筑設計單位被約談（成都），有的規劃部門及時出臺計容文件進行規欄（溫州、深圳）。

五是介入租賃市場。應該要說明的是，雖然有建立“多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”是住房制度改革的新方向的說法；也有很多房企介入了這種業務，可以豐富房企的業務內容；但租賃市場的發展具有很多問題，造成房企在這個領域的收益方面存在困難。其中的典型問題比如租賃雙方關系不穩定，租售不同權，從事租賃服務的主體融資困難等。租賃業務基本上來說利潤率低，據張大偉意見，比如廣州，住宅物業租金回報率較高的能達到2個點左右，一些高端公寓租金回報率為5個點，但是國內資金成本的年化是5-8個點，如果正常運作的話，是不可能盈利的。合計租賃業務的平均稅賦是實際收入的25%。因此介入租賃市場，盈利難，不是房企抵抗市場浪潮的主要方法之一。

六是從金融控風險、降負債的角度實施一些辦法。主要有：加快周轉，保證企業運營；引進戰投，從權益角度擴大資本；輕資產方式；在投資策略上審慎投資，量入為出；建立并完善現金流計劃管理體系；以及發展供應鏈金融等創新型融資方式等。（注1）

小結：房市的起伏往往很戲劇化，對于房企也是相當大的考驗。怎樣應對這種起伏，需要房企非常靈活，動足腦筋。在幾種應對方法中，產品多元化適合于大型房企；拉長產品周期適合于各種規模的房企；多家合作非常適合于小房企；而暗降價格銷售，由于有可能遭遇規劃部門的監管，有一定的危險性，在此不被認為是一種值得被推薦的做法；介入租賃市場，由于稅收高，收益率低，難以成為房企渡過難關的有效方法；從金融控風險、降負債方面實施一些辦法，有助于房企渡過市場起伏。

注1：參見2019年1月全聯房地產商會《房地產企業金融風險防控報告》。

鳴謝：感謝全聯房地產商會酆嬰垣先生和趙正挺先生的指導和建議。