房屋買受人預(yù)期利益損失賠償?shù)睦Ь撑c突破

上海師范大學 上海 200234

正文：

一、買受人預(yù)期利益損失的含義

預(yù)期利益損失是指，一方當事人違反合同約定，導(dǎo)致合同無法有效全面地履行，造成對方當事人不能實現(xiàn)訂立合同時所預(yù)期的利益。1因而，對預(yù)期利益損失的賠償屬于違約損害賠償，意在使合同恢復(fù)至違約方按時履行時的狀態(tài)。

在房屋交易中預(yù)期利益損失主要發(fā)生在出賣人違約的情況下，房屋買賣因不動產(chǎn)物權(quán)變動涉及的行政審批手續(xù)繁多，且買受方在申請房貸或抵押房產(chǎn)過程中涉及到許多商業(yè)審批手續(xù)，從簽訂買賣合同到最終完成過戶需要較長一段時間。在系此期間出賣人作為房屋的所有人，即使其被判令返還已支付的購房款及利益并賠償違約金，但這一損失仍可能遠遠低于房屋差價。房產(chǎn)升值部分的利益則為預(yù)期利益，是買受人所有損失中重要的組成部分。

二、房屋買受人預(yù)期利益損失賠償?shù)膯栴}

（一）法律規(guī)定不夠完善

《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定了違約損害的賠償范圍，其中認定了給對方造成損失的損失賠償額包括合同履行后可以獲得的利益。但該條款在房屋買賣交易中僅能提供原則性支持。房屋買賣作為房地產(chǎn)交易的重要活動，在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)中，關(guān)于預(yù)期利益損失認定的依據(jù)仍舊空白。在司法實踐中，為達到息訴寧人的效果，法官更傾向于依靠自由裁量降低各方的預(yù)期利益。

（二）預(yù)期利益損失難以計算

在房屋買賣糾紛案件中，對于原告方已經(jīng)遭受的損失，例如已經(jīng)支付的房款、中介費用及貸款手續(xù)費等費用，雙方一般都沒有異議，即使有異議也較容易舉證證明，主要的爭議點在于買受人預(yù)期利益損失是否應(yīng)該賠償，賠償?shù)囊罁?jù)和具體標準是什么。對買受人預(yù)期利益損失沒有明確的計算方式，導(dǎo)致買受人預(yù)期利益損失的數(shù)額在很大程度上依靠法官的自由裁量，不同的法官由于自身對買受人預(yù)期利益的理解不同，甚至不同法官自身收入水平、生活背景的不同都可能導(dǎo)致同案不同判的審理結(jié)果。

（三）地區(qū)性指導(dǎo)意見存在問題

由于二手房買賣合同糾紛案件頻發(fā)，買受人預(yù)期利益保護問題已經(jīng)有法院出臺了相關(guān)的解答或指導(dǎo)意見。如上海市高級人民法院早在2005年就出臺了《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》等。一是該指導(dǎo)意見規(guī)定了預(yù)期利益損失賠償?shù)姆秶丛嫫鹪V之前房屋升值的部分作為預(yù)期利益損失賠償?shù)姆秶５珜嵺`中，就可能造成合同守約方以要求對方繼續(xù)履行合同為由故意拖延起訴時間，以獲得更高的預(yù)期利益損失賠償。二是該指導(dǎo)意見出臺的時間較早，近十幾年是我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展期，2005年的指導(dǎo)意見已經(jīng)難以規(guī)范當前的房地產(chǎn)交易，急需出臺新的規(guī)范性文件指導(dǎo)房屋買賣活動。

三、房屋買受人預(yù)期利益損失賠償?shù)耐黄坡窂?/h2>

（一） 預(yù)期利益損失賠償?shù)脑瓌t

第一，損益相抵原則，指賠償權(quán)利人基于損害發(fā)生的同一原因獲得利益時，應(yīng)將所收利益從所受損害中扣除以確定損害賠償范圍的規(guī)則。在合同法上所稱的損益相抵規(guī)則，其內(nèi)涵是受害人基于導(dǎo)致?lián)p失發(fā)生的同一違約行為而獲得利益時，其所能請求的實際賠償額為損失減去利益的差額。這一規(guī)則旨在確定受害人因?qū)Ψ竭`約而遭受的“凈損失”，是計算受害人“真實損失”的規(guī)則。損益相抵適用的前提要件是，受害人因違約行為的發(fā)生而獲得一定的利益。

第二，減輕損害原則，我國《合同法》第一百一十九條對此有明確規(guī)定，“當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大，沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔”。我國房地產(chǎn)市場因政策原因價格起伏波動較大，很難預(yù)料房產(chǎn)價格走勢，在房屋買賣糾紛中要求守約方在得到對方當事人違約的意思表示后，及時進行替代交易并不現(xiàn)實。在這種情況下，買受人及時采取減輕損害的措施取決于其行為是否合理，而不應(yīng)過于苛責，否則也是對合同公平性原則的違反。

（二）預(yù)期利益損失的計算方法

第一，法定計算方法。如果合同當事人沒有在合同中明確約定違約損失賠償?shù)挠嬎惴椒ǎ瑒t可以按照法律規(guī)定直接確定損失額。一是差額法，是指通過比較買受人在違約發(fā)生后的財產(chǎn)狀況以及假設(shè)合同按照約定履行情形下的財產(chǎn)狀況，這兩種狀況之間的差額即為買受人預(yù)期利益損失的數(shù)額。二是反推法，在二手房買賣合同中經(jīng)常有守約方損失難以確定的情形，此時若違約人的收益較為確定的話，可通過反推法以違約人的收益來確定損失賠償?shù)臄?shù)額。

第二，約定計算方法。我國合同法遵循意思自治的原則，且《民法通則》第一百一十二條規(guī)定：“當事人可以在合同中約定，一方違反合同時，向另一方支付一定數(shù)額的違約金，也可以在合同中約定對于違法合同而產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。”當事人約定或協(xié)商確定賠償范圍或損失賠償額的計算方法，既可以在合同中事先列明，也可以在發(fā)生爭議后協(xié)商確定。當事人有約定的，人民法院應(yīng)根據(jù)其約定確定預(yù)期利益的損失賠償。

第三，酌定計算方法。在實踐中，當事人沒有明確約定損害賠償?shù)姆绞剑譄o法通過簡單的法律依據(jù)精確計算出買受人實際損失的情形。在這種情況下，人民法院根據(jù)案件的具體情況、當事人各方在訴訟中的舉證情況等酌情責令違約方當事人支付一個大致相當?shù)馁r償數(shù)額。

注釋：

1史洪媛：《預(yù)期利益損失賠償制度的理論與實踐分析--以CISG第74條為視角》，南京大學碩士學位論文2016年，第3頁。