公允價值在投資性房地產中的應用研究

吳曄 沈薇 韓及華

【摘要】隨著經濟全球化的發展，我國與其他國家的經濟貿易越來越頻繁，加上“一帶一路”建設的推進，進出口貿易金額增加，我國會計準則與國際會計準則的趨同化成為必然。2006年2月15日，我國新《企業會計準則》的頒布，將公允價值作為一種新的計量屬性引入，推動了公允價值在我國會計上的進一步發展。房地產類上市公司中越來越多的公司將公允價值應用到投資性房地產的后續計量。因此明確公允價值的概念、投資性房地產的確認與后續計量十分重要。以華業地產為例，通過分析公允價值對資產、利潤、財務指標等的影響，探究公允價值與成本計量模式相較的優勢、劣勢。公允價值因其特性，比較容易受到主觀因素的影響，房地產行業又有變動性較大的特點，公允價值難以確定。這些問題都有待解決，所以筆者提出了一些不是很全面的建議以供參考。

【關鍵詞】公允價值 投資性房地產 華業地產

公允價值的引入是《企業會計準則第3號——投資性房地產》的一大特色，但在2008年美國經濟危機發生后，部分學者將其歸咎于公允資產的使用。我國公允價值的發展經歷了引入、回避和重新啟用三大階段。由回避到重新啟用階段的發展應歸功于學者們對公允價值的研究，公允價值雖然存在弊端，但仍值得發展。我國由于市場體制的特殊性，以及市場競爭的不完善性，雖然其獲得成本較高，但公允價值的優勢較為明顯，所以對公允價值在投資性房地產中的應用研究具有一定的現實意義。當前已有學者研究過公允價值在投資性房地產中的應用，但以房地產類上市公司為例的研究較少。從資產、利潤、財務指標等多角度探究公允價值的影響，也是本文的特點。

筆者結合理論分析和實證分析，通過統計分析滬深A股2010年到2016年的年報，了解這段期間內我國上市公司對公允價值的運用情況，及公允價值在投資性房地產中的應用情況，進而結合華業地產變更年度的年報資料，探究公允價值在投資性房地產中應用的影響及存在問題。

本文余下結構為：第一部分，對投資性房地產的定義、界定范圍、計量模式進行概述；文獻綜述；第二部分，對公允價值進行概述，并分析公允價值在投資性房地產中的應用情況；第三部分，案例分析；第四部分，結論。

一、投資性房地產概述

（一）投資性房地產的定義

投資性房地產在財政部2004年頒發的“關于執行《企業會計制度》和相關會計準則問題解答（四）”中有明確的定義，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。它的特點是能夠單獨計量和出售。

（二）投資性房地產的范圍

主要涵蓋的范圍是：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。但有些項目不屬于投資性房地產：自用或作為存貨的房地產。如企業出租給本企業職工居住的房屋；企業擁有并自行經營的飯店；正在開發的商品房和土地等。如果一項房地產既包括用于賺取租金或資本增值部分，又包括自用或作為存貨部分，需考慮能否單獨計量和出售，若能單獨計量，則應對該部分進行確認，反之，不進行確認。

（三）投資性房地產的計量屬性及差別

在引入公允價值模式之前，企業大多使用成本模式進行計量。歷史成本法是將過去獲得該項資產的成本作為賬面價值，在后續計量中賬面價值不發生改變，強調某一時點的狀態。而公允價值強調資產的動態變化過程。

二、公允價值理論研究

（一）公允價值的基本概念

在企業會計準則中公允價值的定義是：在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。在新準則中有了一定的調整，指在有序交易中出售某項資產收到的或者轉移一項負債所需支付的價格，即脫手價格。

（二）公允價值的基本特征

1.可獲得性。上市公司獲取公允價值的主要來源和方法有：第三方調查報告、評估價格、市場類比法。在活躍的市場條件下，某項資產或負債的市場價格或者類似交易的市場價格是所有市場參與者權衡后達成的共識，是能夠被獲取的。

2.變動性。在市場活躍的條件下，買賣雙方自愿進行資產交換的價格是在不斷變化的。它隨著時間的流動而產生動態變化，在每個時點都有所不同。

3.難以確定性。正如葛家澍教授所說：公允價值通常需要合理地估計，較難可靠計量。采用公允價值計量時，管理層的資產價值的判斷和預測占了很大成分，使得估計出來的價值具有了較強的主觀性，而存在操縱利潤的嫌疑。同時對投資性房地產公允價值的確認需要有相關專業知識、綜合能力較高的會計人員，而這些高水平人才目前較為缺乏。所以公允價值在有限的條件水平下具有一定的難以確定性。

（三）公允價值在投資性房地產中的應用狀況

通過查閱滬深A股2010到2016年的年報，整理并統計得到2010年我國上市公司數為2129家，其中有833家擁有投資性房地產，833家公司中又有27家采用的公允價值模式計量，其余806家采用的成本模式。2011年與2010年相比，上市公司數量增加了164家，擁有投資性房地產的公司增加到905家，采用公允模式計量的公司比前一年增加了22.22%。隨后幾年，分別與前一年相比，各項統計量都有所增加，但總體來說采用公允價值模式的公司數在擁有投資性房地產的公司總數中所占比例較小。

三、案例分析

（一）公司簡介

華業地產，全稱為北京華業地產股份有限公司，于1998年成立，2000年在上海證券交易所上市，證券代碼為600240。

作為中國首批成立的房地產開發企業之一，華業地產將房地產住宅中、高端市場作為目標市場，堅守“品質、關懷、責任”的企業核心理念，公司先后在深圳、北京開發建筑了十四個精品住宅，均受到市場及業內的高度贊譽。公司在所有上市公司排名為189/1710，在其所在的房地產開發行業排名為14/67。

（二）華業地產投資性房地產后續計量模式變更年度情況分析

華業資產在2013年之前對投資性房地產的計量采用的是成本模式。投資性房地產的賬面價值為3.27億，占總資產的3.22%。華業地產于2013年12月25日發布公告，自2013年12月24日起，投資性房地產的后續計量變更為公允價值模式，并在2011年、2012年度可比報表中進行追溯調整。

由華業地產2013年資產負債表及附注可知投資性房地產公允價值為56，512萬元，比賬面價值高出23，829萬元，所以應確認的遞延所得稅負債金額為5，957.25萬元，其余金額（17，871.75萬元）已追溯調整期初留存收益。

2013年華業地產在對投資性房地產的公允價值實際調賬中將3，549計入本期損益，華業地產最后確認的投資性房地產公允價值為60，061萬元。

（三）政策變更年度財務分析

1.對資產的影響。華業地產在變更為公允價值模式后，更能反映資產的價值。計量模式的改變很大程度上對資產產生了影響。見表4-1：

由表可知，計量模式變更后，2013年的投資性房地產的賬面價值由32，683萬元變動到56，512，增漲了172.91%。根據表中的數據，能明顯看出投資性房地產在凈資產中占比的顯著增長。其原因大概有兩方面：一方面，計量模式的變更對資產的賬面價值產生了顯著影響；另一方面，變更計量模式后，對公允價值變動損益的確認會影響其占比。調整后投資性房地產在總資產及凈資產中所占比例變化都比較平穩，平均分別為4.695%、19.665%。從中可以看出計量模式的改變對資產有較大的影響，但是變更存在一定的必要性。

2.對利潤的影響。計量模式的變更會對企業的利潤產生影響，一些企業為了吸引投資，而采用這種辦法來粉飾報表。這一手段使得企業凈利潤虛增，將財務報表上的利潤由負數轉為正數，誤導了信息使用者。華業地產計量模式的轉換對利潤產生的影響，詳見表4-2：

由表可知，2013年華業地產公允價值變動損益超過了非經常性損益。2014年公允價值變動損益數額接近非經常性損益數額，在利潤總額中占較大比重，在一定程度上改善了利潤。計量模式的改變，帶來了3，549萬元的利潤增長。

3.對財務指標的影響。華業地產調整了計量模式，其財務狀況也一定會受到影響，通過整理華業地產調整前后的年報，得出以下表4-3：

由表可知，2013年基本每股收益較2012年有較大增幅，是2012年的兩倍左右，所以信息使用者應結合其他財務信息、非財務信息等要素，使用該指標，不可片面、孤立地看待每股收益的變動。

4.對遞延所得稅負債的影響。

若采用成本模式，華業地產應對投資性房地產計提折舊，將計量模式轉變為公允價值模式后不再計提折舊，因此產生626.58萬元的應納稅暫時性差異。根據表中數據可計算出遞延所得稅負債為7001.145萬元。華業地產遞延所得稅負債詳情如下表4-5：

計入損益的投資性房地產公允價值變動占遞延所得稅負債的37.47%。改變計量模式對遞延所得稅負債產生影響的原因主要有兩點：一是，投資性房地產公允價值比它的賬面價值高而產生公允價值變動損益，但所增長或減少的值并沒有實際流入（出）企業，因此賬面價值與計稅基礎之間產生了差值，計入暫時性差異，進而形成遞延所得稅；二是，企業會計準則規定采用公允價值模式后不再計提折舊，而稅法規定，資產的計稅基礎應為賬面價值與已計提的折舊或累計攤銷的余額的差值，綜合兩者可知遞延所得稅產生的原因。

（四）華業地產變更計量模式的原因分析

1.新會計準則的影響。新會計準則的頒布對企業采用公允價值模式計量起到了導向作用，從準則的實施到現在，將公允價值運用到投資性房地產的上市公司雖然總數不多，但增長速度較快，已從2010年的27家發展到如今的近百家。

2.公允價值可以獲取。華業地產的投資性房地產項目大多在大城市，所處市場比較活躍，具備獲取同相同項目或同類型商品的市場價格的條件。對公允價值進行估計的計價模型也較為完善，所以說華業地產可以獲得公允價值，進而改變計量模式。

3.有利于決策。相較于基本固定不變的成本模式而言，公允價值模式與資產價值的相關性更高，能夠更準地反映資產的價值變動。更為準確、真實的資產價值有利于決策者作出決策。隨著華業地產發展規模的擴大，投資性房地產在總資產中的比重也在不斷增加，公允價值模式的優勢也愈加明顯。

4.利于吸引投資。由上文的表格可知，公允價值模式資產、利潤、財務指標皆有一定的影響。變更計量模式不僅增加了資產的賬面價值、改善了利潤，同時使得基本每股收益有了大幅增長，這些都有利于吸引投資。

（五）華業地產變更計量模式存在的問題

1.公允價值獲取成本高。房地產的公允價值的影響因素有很多，如所處地段、周圍環境、裝修程度、采光等等，這些使得房地產的價格評估變得更為復雜。而評估房地產的公允價值主要有：計量當日的公平交易價格、活躍市場上的公開標價、采用計價模型估計這三種方法。使用這三種方法都存在一定的條件限制，而在滿足條件的情況下進行估計還需要增加人力物力的投入，所以獲取公允價值的成本較高。

2.增加了納稅壓力。采用公允價值模式后，是將公允價值的變動計入損益，而不再計提折舊，因而遞延所得稅負債增加。計提折舊起到了一定的稅盾作用，不再計提之后，相應的納稅壓力也有一定的增加。

3.會計信息可比性降低。變更為公允價值模式的當年，資產、利潤、財務指標都有一定的變動，增加了會計信息使用者的判斷難度。一些投資者很難做到結合各項財務指標進行投資，所以某項指標的變動會影響投資者的決定。再加上一些上市公司為快速提高業績，采用變更計量模式的方法對利潤進行修飾，以吸引更多的投資者。因此，變更計量模式在一定程度上降低了會計信息的可比性。

（六）案例分析啟示及建議

由華業地產的案例可見，公允價值計量模式具有明顯的優勢，既符合會計準則的導向，又利于企業的長期發展。但并不是說公允價值模式就完美無缺，對于它所存在的問題，筆者有幾點小小的建議。

1.完善內部監督機制。對投資性房地產的確認及后續計量應嚴格按照會計準則的要求，公司應完善內部監督機制，避免公允價值出現主觀性的情況。良好的內部監督機制有利于規范管理者的行為，減少機會主義。

2.加強獎懲力度。對于濫用公允價值的會計人員應采取一定的懲罰措施，以防止會計信息失真的情況。若出現主觀確定公允價值的現象，而沒有及時予以處罰，會導致有些會計人員產生僥幸心理。不利于公司的整體運營。

3.聘用綜合性人才、加強行業自律建設。聘用具有估價能力的會計人員。這在一定程度上能夠保證公允價值的真實、可靠，并且能夠相對降低公允價值的獲取成本。公司在確定公允價值時，會計人員的合理估計必不可少。資產評估機構也要加強人才隊伍建設，引入高端人才，提升資產評估師的社會地位。相關職能部門加大對資產評估機構監督力度及違規處罰，制定評估中介行業的市場準入制度，依法執行房地產評估中介行業的資格審查和從業人員的資格認證制度，對執業過程中的違規操作行為應追究其當事人的責任，并做出降低或取消資質的處分。除此之外，充分發揮資產評估師協會作用，積極組織從業人員的繼續教育和培訓工作，進一步加強行業自律建設。

四、結論

本文運用理論分析方法和實證分析方法，彌補對于公允價值的研究重概念性理論性，輕實證性的空缺。通過分析華業公司的年報，了解華業改用公允價值這種計量屬性的原因：能夠吸引更多的投資者；符合決策有用觀。公允價值獲取成本較高的問題可以通過聘用具有評估能力的會計人員、提高現值技術的可操作性、完善內部監督機制等方法解決。雖然準則現在允許上市公司采用公允價值進行后續計量，但公允價值是一把雙刃劍，對于企業來說公允價值計量屬性是利弊共存的。公允價值一方面更加真實的反映了企業的資產的價值，提高了企業利潤和會計信息的及時性、相關性，優化了部分財務指標，滿足了決策有用性的需求。另一方面，由于我國經濟發展不穩定，房地產市場不夠成熟，容易出現波動，影響公允價值，從而影響企業的利潤和市場價值的穩定性。另外，公允價值的獲取難度較大，企業獲取公允價值需要提高自身的評估技術或者邀請專業評估機構進行評估，成本較高。就如筆者前面所講，企業應該權衡好利益與成本，根據自身情況審慎的選擇計量模式。加大獎懲力度、完善內部體制、加強人才隊伍建設等方法能在一定程度上減少公允價值的弊端。

由于華業地產披露的會計信息有限、筆者搜集資料的能力也有限，得到的信息可能不夠全面，但希望筆者的探究能為公允價值在投資性房地產中的應用研究盡一份綿薄之力。

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作者簡介：吳曄（1996-），女，漢族，江西鷹潭人，本科在讀，江蘇大學財經學院，研究方向：上市公司會計處理；沈薇（1997-），女，漢族，江蘇南通人，本科在讀，江蘇大學財經學院，研究方向：公允價值會計；韓及華（1989-），男，漢族，江蘇淮安人，碩士學歷，江蘇大學，研究方向：學生思政教育。