房地產企業融資渠道分析

劉為巖 吳濤

【摘要】隨著我國房地產行業的快速發展，其在國民經濟中扮演著越來越重要的角色，其發展壯大也離不開日益增長的資金需求。本文以恒大集團為例，分析了其融資渠道的現狀以及存在的問題，構建多渠道的房地產融資體系已經迫在眉睫，在此基礎上本文提出了一些建議。

【關鍵詞】融資渠道 銀行貸款 股權融資 債務融資

一、恒大集團融資渠道現狀

據恒大集團2016年年報數據顯示，2016年，恒大集團融資現金流入總計約為人民幣5725.68億元，比上年增長99.60%，其融資需求量的增加與近年恒大高速增長的土地儲備、房地產開發等產業發展不可分。下面針對目前恒大集團主要的融資渠道做具體分析。

（一）銀行貸款

通常，大多數房地產企業都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因為其成本相對較低。

由年報可以看到，2016年，恒大集團的所有融資來源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達36.32%，較上年增長91.91%，位居融資規模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開支以及外幣借款所產生的匯兌差額。

（二）股權融資

上市房地產企業主要通過發行新股、配股等方式進行股權融資。恒大集團于2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內房企。據2017年11月6日發布的公告顯示，中國恒大（03333.HK）其間接附屬公司恒大地產與正威集團、蘇寧和山東高速等6家戰略投資者簽訂增資協議，合共引入投資600億人民幣。在不到一年時間內，恒大就成功引入1300億戰略投資，完成了國內房企史上最大規模的股權融資，不僅體現了一眾實力投資者對恒大發展前景的認可，也體現了恒大增效益、降負債、去杠桿的決心。

（三）債券融資

由公司年報可以看到，恒大集團2015年和2016年均發行了優先票據。2015年2月17日，恒大按面值100%發行票面利率為12%、期限五年的優先票據，本金總額約為人民幣61.33億元。2016年1月11日，恒大按面值100%發行票面利率為7.8%、期限三年的優先票據，本金總額約為人民幣26.25億元。此外，當年又按面值100%發行票面利率為8%、期限三年的優先票據，本金總額約為人民幣19.69億元。

（四）傳統信托融資

恒大集團的傳統信托融資為貸款型信托融資。2015年全年發行共計39款相關信托計劃，發行時募集的資金總規模約為85.10億元；2016年截至8月10日，恒大集團已有45款相關的融資信托計劃，發行時募集的資金總額約為136.13億元。四川信托、中信信托、大業信托、光大信托、杭州工商信托、民生信托等諸多公司在內的信托公司，均與恒大合作發行了相關的房地產信托產品。2017上半年，恒大有多個集合資金信托計劃產品發布，大部分均已售罄。

（五）永續債

恒大集團永續債的模式主要是對接基金子公司或者券商資管，通過銀行發放委托貸款，資金主要來源于境內。2013年伊始，面臨資金壓力，恒大集團率先試水永續債融資，全年合計發行250億元永續債，在短短兩三個月內為其降低近40%的負債率做出了巨大貢獻，是地產永續債融資的領軍企業。以2016年年報為例，恒大共持有永續債1129億。

二、恒大集團現行的融資渠道面臨的問題

（一）對銀行融資渠道過度依賴

2016年，恒大集團的銀行借款占負債比達到36.32%，可見，恒大集團仍大程度上依賴銀行渠道進行融資。房地產企業對銀行借款的高度依賴一方面會導致較高的資產負債率，增加融資風險；另一方面，大量借款也會產生高額利息費用，加大企業的融資成本。此外，國家的宏觀調控、銀行政策也會對房地產企業的融資帶來影響。

（二）債務融資比例過高

恒大集團2009年到2016年七年來，資產負債率均在75%上，穩居不下。債務融資只能作為企業的補充性資本來源，不能形成企業穩定的資本基礎。企業過多地依賴債務融資，會面臨較高的財務風險，此外，還要產生利息支出，增加融資成本。過高的債務成本不利于企業凈收益的增加，有可能使企業陷入財務困境。

（三）流動負債占總比過高

由年報整理得，從2012年到2016年這五年來，恒大集團的流動負債占負債總額的比例都高于75%。說明恒大集團過多依靠流動負債進行債務融資，帶來較大的短期償債風險。倘若市場不景氣，集團后續資金補入不及時，就會造成資金鏈斷裂，使企業陷入破產倒閉的危險中。

（四）融資成本較高

據年報知，2016年恒大集團的銀行及其他借款實際利率為7.74%，同比2015年下降0.24個百分點；優先票據的實際利率為9.81%，同比2015年下降0.37個百分點；發行債券的實際利率為7.04%，同比2015年上升0.3個百分點，利息費用較多，財務費用支出較大，融資成本較高。恒大對融資成本的控制獲得了一定成果，但與其他房地產企業相比，總體融資成本仍較高。

三、恒大集團優化融資渠道選擇的建議

（一）進一步提高盈利水平

更強的盈利能力可以為企業帶來更多的留存收益，進而優化企業的資本結構、降低財務風險。恒大集團應做好戰略布局，規范經營管理，提高品牌競爭力，嚴格把控房產質量，提高經營效益，加快銷售回籠資金。

（二）通過海外融資平臺，發展融資國際化

在境內融資渠道日趨收窄的形勢下，海外融資逐漸成為房企融資的新趨勢。一般來說，海外債券融資限制較少，成本較低，資金使用期長，因此受青睞。企業可通過海外上市、境外商業信貸等方式為企業融得較多資金，改善融資結構。

（三）繼續開展房地產信托融資

與傳統的融資方式相比，信托融資限制條件少，融資負擔小，時間短、見效快，可以為房地產企業提供更及時、更靈活及更個性化的融資服務。通過用益信托的統計數據發現，在2015年1月1日至2016年8月8日這段時期，市場上共有84款集合信托計劃是為恒大的地產項目進行融資，規模總計約為221.23億元。

（四）發展房地產投資基金融資

房地產籌資基金具有門檻低、籌資快等優勢，不僅能滿足企業的融資需求，還能為中小投資者提供較為收益穩定的理財工具。投資基金介入房地產，可以促進企業規范管理和運營，優化融資結構。作為高度專業化的融資渠道，不僅需要專業的投資公司和優秀的人員，還需要配合房產中介的優質服務。

（五）發展房地產抵押貸款證券化融資

住房抵押債券證券化，有利于盤活低流動性的資產，促進資金循環，加速資金回籠，能夠拓寬房地產企業的融資來源。此外，該種融資模式還具備發行價格低的優勢，可以在一定程度上降低融資成本，同時還能增強銀行資金流動性，分散房貸風險。

四、結語

中國恒大集團要充分考慮自身的條件與環境，審慎選擇最適合自己發展需求的融資方式。若恒大集團積極拓展多元化的融資渠道，則能夠極大地緩解融資難的局面。當然，要想徹底改善集團的融資環境，還需要做出更多的努力和探索。

參考文獻

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