住房金融政策的國(guó)際比較與借鑒

【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)難以遵循價(jià)值規(guī)律為所有的居民提供住房，住房也與養(yǎng)老保險(xiǎn)及醫(yī)保是相同的，住房保障也是中國(guó)社會(huì)保障制度的重要組成之一。構(gòu)建健全完善的住房金融政策，不僅能夠促進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制改革升級(jí)，同時(shí)也是我國(guó)實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義政治社會(huì)的一項(xiàng)重要舉措，是我國(guó)社會(huì)保障制度建設(shè)的重要環(huán)節(jié)。文中在對(duì)比分析幾個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家住房金融政策模式的基礎(chǔ)上，發(fā)掘我國(guó)政策性住房金融政策存在的問題，學(xué)習(xí)和借鑒這些國(guó)家解決家庭住房問題的方法和經(jīng)驗(yàn)，提出滿足我國(guó)住房金融政策發(fā)展需求的建議和策略。

【關(guān)鍵詞】住房金融政策 國(guó)際經(jīng)驗(yàn) 住房金融

一、引言

電商金融的興起是我國(guó)電子商務(wù)金融發(fā)展歷史上的重要組成部分，它有著眾多優(yōu)勢(shì)，如成本低、大數(shù)據(jù)支持、高效等，并且能在廣大群眾中獲得一個(gè)良好的口碑，電子商務(wù)金融的代表阿里巴巴集團(tuán)，在上市之后于金融業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了巨大的影響。但是，電子商務(wù)金融屬于現(xiàn)代信息化的產(chǎn)物，因?yàn)榘l(fā)展時(shí)間短，所以并沒有一個(gè)可靠全面的理論體系，而小額信貸業(yè)務(wù)屬于電子商務(wù)金融內(nèi)部理論的一個(gè)分支，所以，需要進(jìn)一步的發(fā)展、分析。本文針對(duì)對(duì)電商金融信貸業(yè)務(wù)的功能進(jìn)行分析，并且對(duì)這種金融模式的優(yōu)劣勢(shì)和將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入探討，對(duì)劣勢(shì)提出一定的建議，對(duì)電商小額信貸公司今后的發(fā)展做出一個(gè)預(yù)測(cè)。通過對(duì)這個(gè)選題的分析，對(duì)我國(guó)有前途的金融活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)，從而為我國(guó)的電商金融發(fā)展提出一些合理的建議。

二、發(fā)達(dá)國(guó)家住房金融政策模式分析

（一）金融政策模式的比較

英國(guó)以及歐洲多數(shù)國(guó)家的公共住房金融模式都是利用互助合作性組織或機(jī)構(gòu)來籌集住房建設(shè)資金，最初這些互助合作性組織或機(jī)構(gòu)都是有哪些有建房需求但缺少資金的居民自發(fā)組織形成，之后在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)下，部分投資者也加入其中，規(guī)模也就越來越大。這些組織或機(jī)構(gòu)通常有建房合作社和接近金融機(jī)構(gòu)的兩種組織形式。盡管這兩種組織形式在融資方面存在差異，然而都是通過互助合作的方式籌集資金，實(shí)現(xiàn)有效解決居民住房問題的目標(biāo)，英國(guó)的建筑社就是這類組織和機(jī)構(gòu)。

基金是新加坡住房金融政策模式的最主要的住房金融保障形式，而其最明顯的不同在于中央公積金制度，中央公積金制度在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著十分重要的作用，使該地區(qū)優(yōu)越的社會(huì)制度得到更好的體現(xiàn)，同時(shí)中央公積金制度與住房抵押貸款政策的結(jié)合造就了自身獨(dú)特的住房金融模式。利用自身獨(dú)具特色的金融模式，新加坡有效解決本國(guó)大部分居民的住房問題，也因此獲得其他諸多國(guó)家的贊賞，被譽(yù)為成功的典范。

日本的住房金融模式與完全的住房金融市場(chǎng)模式和以基金為支持的住房金融模式都存在差異，可以說是將兩種模式的特征合為一體，其最突出的特點(diǎn)就是政府與民間的相互結(jié)合。在日本的住房金融市場(chǎng)上，私人金融機(jī)構(gòu)的活躍度是很高的，與此同時(shí)，地方政府也對(duì)此進(jìn)行干預(yù)且實(shí)施了相應(yīng)的措施。最初日本建立了專管住房建設(shè)的住房局等官方或官民結(jié)合的組織機(jī)構(gòu)，貫徹實(shí)施日本政府部門制定和出臺(tái)的住房金融政策。接下來建立住房金融公庫(kù)等住房金融政策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，住房金融公庫(kù)行駛政府住房金融政策的職能，代政府部門對(duì)公共住房建設(shè)實(shí)行補(bǔ)貼。最后建立咨詢機(jī)構(gòu)，這類部門主要的職能就是為政府部門提供住房金融政策建議。在日本，民間金融機(jī)構(gòu)和政府部門金融機(jī)構(gòu)是并存的，體現(xiàn)了該國(guó)混合型的住房金融市場(chǎng)模式。

美國(guó)公共住房金融模式的核心是住房抵押貸款。美國(guó)的金融市場(chǎng)可以說是最發(fā)達(dá)的，該國(guó)的住房金融政策也是全世界最完善的。歷經(jīng)較長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展，美國(guó)住房金融市場(chǎng)和多樣化的金融衍生產(chǎn)品市場(chǎng)組成了網(wǎng)絡(luò)，且通過政府部門的調(diào)控而產(chǎn)生了該國(guó)發(fā)達(dá)的住房金融市場(chǎng)。美國(guó)的住房抵押貸款主要是由各種規(guī)模的私人金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的，住房抵押貸款初級(jí)發(fā)放市場(chǎng)較為成熟，二級(jí)市場(chǎng)也非常的發(fā)達(dá)，剛發(fā)放的貸款在二級(jí)市場(chǎng)上能夠轉(zhuǎn)化為證券很快被賣出去，初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)互相銜接、互相促進(jìn)形成了該國(guó)發(fā)達(dá)的住房金融市場(chǎng)，而大部分的國(guó)家都缺乏二級(jí)市場(chǎng)。美國(guó)政府部門在其發(fā)達(dá)的住房金融市場(chǎng)中的主要職能就是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，進(jìn)一步健全市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，促使住房金融市場(chǎng)的穩(wěn)健性和有效性得到有效的提升。

（二）融資模式的比較

國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家主要是通過本國(guó)各類住房金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金籌備，為建設(shè)和發(fā)展國(guó)內(nèi)的保障性公共住房融集足夠的資金，主要有3種基本融資模式：公共住房銀行模式、強(qiáng)制住房?jī)?chǔ)蓄模、商業(yè)資本市場(chǎng)模式。這3種融資模式的比較如表1所示，具體如下：

三、我國(guó)政策性住房金融政策存在的問題

從發(fā)達(dá)國(guó)家住房金融政策模式和解決本國(guó)居民住房困難問題的經(jīng)驗(yàn)可以看出，住房市場(chǎng)的順利構(gòu)建和平穩(wěn)發(fā)展都需要依靠國(guó)家及政府部門政策性住房金融體系的扶持和幫助?，F(xiàn)階段，我國(guó)已有的政策性住房金融模式還不成熟，我國(guó)主要的住房金融機(jī)構(gòu)是住房公積金體系和住房?jī)?chǔ)蓄銀行。

（一）住房?jī)?chǔ)蓄制度存在的問題

1987年，為滿足住房制度改革的要求，我國(guó)中央銀行特批在兩個(gè)城市設(shè)立城市住房?jī)?chǔ)蓄銀行。設(shè)計(jì)和制定此制度最初是想法是讓住房?jī)?chǔ)蓄銀行專門負(fù)責(zé)辦理與住房制度改革相關(guān)的政策性金融業(yè)務(wù)，如住房基金籌集、住房信貸和結(jié)算等，地方企業(yè)和事業(yè)單位繳存的住房基金及居民的活期存款則是主要的資金來源。住房?jī)?chǔ)蓄銀行于1989年申請(qǐng)開辦工商業(yè)企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，逐漸向商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，住房?jī)?chǔ)蓄銀行的住房融資職能之后就轉(zhuǎn)交給了地方住房公積金管理中心。這種嘗試之所以不成功，主要是因?yàn)樽》績(jī)?chǔ)蓄銀行的制度存在問題，市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)過程等都存在缺陷，同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)匱乏，運(yùn)行制度不完善也是導(dǎo)致嘗試失敗的重要原因。若是作為商業(yè)銀行，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍就應(yīng)該更加的廣泛；若是作為政策性銀行，那就需要配套相關(guān)的政府支持措施。

（二）住房公積金體系的問題

我國(guó)于1991年制定并實(shí)施住房公積金制度，近些年得到了較快的發(fā)展。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2014年年底，我國(guó)繳存住房公積金總額74900億元，扣除提取金額余額為37000元，住房公積金在個(gè)人住房貸款中所占的比例接近20%。目前，我國(guó)住房公積金體系存在問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.公積金運(yùn)用率出現(xiàn)較大的局部性特征。盡管我國(guó)2014年公積金個(gè)人住房貸款率高達(dá)68%以上，與商業(yè)銀行存在的差距并不大，然而因?yàn)楣e金統(tǒng)籌層次較低等原因，致使不同地區(qū)存在巨大的差距，以重慶和山西為例，重慶個(gè)人住房貸款率超過了93%，但同時(shí)期山西的卻只有25%。

2.對(duì)低收入群體的租賃房的支持力度有待提高。2014年，我國(guó)有60%的住房公積金被提取，而其中僅有不到1.1%的金額是被用來支付房租，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于，如果通過支付房租的方法提取公積金，辦理手續(xù)十分的繁瑣。

3.制度設(shè)計(jì)存在缺陷，產(chǎn)生了新的收入不公問題。因?yàn)楦呤杖肴后w通常都需要繳納更多的公積金，所以居民收入差直接被拉大，部分高收入者以此逃稅漏稅。對(duì)于在保障和市場(chǎng)以外的不具備購(gòu)房能力的群體來說，在解決購(gòu)房需求方面，住房公積金很難發(fā)揮較大的作用。

4.增值渠道單一，收益率偏低。2014年，我國(guó)37000億元的公積金繳存余額增值收益只有677億元，盡管同比上一年有明顯增長(zhǎng)，然而收益率還是偏低。

四、發(fā)達(dá)國(guó)家政策性住房金融模式對(duì)我國(guó)的借鑒

（一）改革住房公積金制度，適時(shí)建立國(guó)家住房?jī)?chǔ)蓄制度

1.機(jī)構(gòu)設(shè)置?？梢园炎》抗e金管理中心改造為政策性的國(guó)家住房?jī)?chǔ)蓄銀行。到2014年年底，我國(guó)共設(shè)立340多個(gè)公積金管理中心、2600多個(gè)業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，就業(yè)人數(shù)為36600，我國(guó)可以充分發(fā)揮這些現(xiàn)有資源的作用，建立住房?jī)?chǔ)蓄銀行的分支銀行，國(guó)家設(shè)立總行對(duì)這些支行實(shí)施監(jiān)督管理。

2.運(yùn)行模式的選擇。在運(yùn)行模式的選擇上可以借鑒德國(guó)的做法和中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在我國(guó)國(guó)內(nèi)建立封閉式的專業(yè)住房?jī)?chǔ)蓄銀行，進(jìn)而更好地滿足保障和市場(chǎng)以外不具備購(gòu)房能力人群的需要。

3.基本運(yùn)行機(jī)制。購(gòu)房者需要與銀行簽定合同，內(nèi)容涉及期限、金額、額度、利率等多方面的要素。合同執(zhí)行上應(yīng)包括儲(chǔ)蓄階段（獲得貸款資格前）、排隊(duì)階段（取得配貸資格前）和消費(fèi)階段（獲得住房貸款）。

（二）規(guī)范住房公積金的繳存和使用

從制度覆蓋的群體來看，我國(guó)需要擴(kuò)大住房公積金制度的覆蓋范圍。目前，我國(guó)依然有相當(dāng)多年的人急迫地需求被納入住房公積金制度范圍內(nèi)，卻因?yàn)槟承┰蚨醇{入，如個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)工人等等。剛好這些群體是最需要獲得住房公積金的，所以，我國(guó)需要通過規(guī)范住房公積金的繳存和使用來擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，進(jìn)而讓全部的就業(yè)人員都能夠受益于住房公積金，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，繳存數(shù)量方面，需要不斷地完善住房公積金繳存額調(diào)整機(jī)制；第二，公積金提取方面，適度地放寬公積金使用范圍；第三，公積金貸款方面，需要制定和構(gòu)建科學(xué)合理的貸款機(jī)制；第四，公積金增值收益使用方面，不斷地規(guī)范住房公積金增值收益使用范圍；第五，沉淀公積金的使用方面，利用住房公積金貸款為保障性住房建設(shè)提供重要支持。

（三）考慮設(shè)立專門的住房保障金融機(jī)構(gòu)

國(guó)家政府為完善住房金融政策便建立了政策性住房金融，政策性住房金融的基本特征就是非營(yíng)利性；商業(yè)銀行則屬于企業(yè)的范疇，以營(yíng)利作為主要的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，保障房的盈利性很差，租賃性的保障房還存在利率、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等問題，所以，對(duì)于盈利性差的保障住房建設(shè)，商業(yè)銀行對(duì)其產(chǎn)生排斥似乎是無可厚非的，就算是承擔(dān)這類相關(guān)業(yè)務(wù)，其目的還是為了獲得更多的利益，并非為缺少購(gòu)買住房能力的群體帶來福利。為保障性住房提供金融服務(wù)是一項(xiàng)關(guān)乎千千萬萬家庭住房問題的工程，關(guān)系到社會(huì)公平正義和國(guó)計(jì)民生，融資額度非常大，對(duì)此我國(guó)應(yīng)考慮設(shè)立專門的住房保障金融機(jī)構(gòu)，通過專門的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以提供必要的保障?，F(xiàn)階段，較為可行的辦法就是，國(guó)家政府建立新的非營(yíng)利性的政策性銀行，專門負(fù)責(zé)住房金融業(yè)務(wù)。

五、結(jié)論

本文提出的幾點(diǎn)建議的實(shí)現(xiàn)都必須依靠立法的支撐，通過立法明確居民住房的權(quán)利，讓政府對(duì)不具備購(gòu)買住房能力的群體引起更多的關(guān)注。與此同時(shí)，規(guī)定住房主管機(jī)構(gòu)及其職能，制定和實(shí)施配套保障和融資政策，提高市場(chǎng)主體參與住房保障體系建設(shè)的積極性，將中、低收入群體納人住房保障、資金支持及各級(jí)政府政績(jī)考核等多個(gè)體系中，為促進(jìn)我國(guó)住房金融政策的貫徹實(shí)施奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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作者簡(jiǎn)介：李柯平（1996-），安徽巢湖人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院本科在讀。