建筑策劃與房地產策劃的整合研究與應用

車 峰

(太原理工大學，山西 太原 030024)

自20世紀90年代房地產開發產業新興至今，始終伴隨著我國社會經濟的迅速發展。在其特有的時代背景下，房地產的開發與策劃也具有著鮮明的時代特征。互聯網使得信息傳遞更為迅捷，因此，作為建筑居住的主體，人們對居住環境的要求在縱向和橫向上都有所拓展。一方面，在“住所”的基本需求之上，對建筑結構、材料有了高層次的要求；另一方面，社區環境，人文概念得到更多的重視。因此，技術的進步，信息的普及促使建筑策劃成為房地產開發項目價值實現的必然要求。

1 建筑策劃與房地產策劃的辯證關系

房地產產業是從事房地產開發經營和管理的行業[1]。這一產業經歷了從萌芽到成熟的演進，愈發的趨于規范化。建筑策劃與房地產項目策劃同樣是與建筑緊密相連的籌劃活動，從策劃的維度看，房地產策劃中，更加突出建筑的商品屬性。住宅項目中的建筑，聯系了商品性的建筑和作為建筑基礎的土地。在這一基本要求下，房地產開發商從區位、人文概念、環境、戶型設計等方面進行全面的分析整合，滿足目標市場并實現資源配置的利益最大化。房地產策劃的過程是“通過市場調查、項目定位、推廣策劃、銷售執行等營銷過程的分析、計劃、組織和控制,在深刻了解潛在消費者深層次及未來需要的基礎上,為開發商規劃出合理的建設趨向，并整合各種資源，從而使產品及服務完全符合消費者的需要而形成產品的自我銷售，并通過消費者的滿意使開發商獲得利益的程序化管理過程”[2]。

區別于房地產策劃，建筑策劃更加重視建筑活動本身，它特指在建筑學領域內建筑師根據總體規劃的目標設定,從建筑學的學科角度出發,不僅依賴于經驗和規范,更以實態調查為基礎,通過運用計算機等現代科技手段，對研究目標客觀地分析,最終定量地實現既定目標所應遵循的方法及程序的研究工作[3]。

不論是建筑策劃或是房地產策劃，都是基于實際調查的基礎上，運用科學的分析并得出最優化結論。建筑策劃是在房地產項目開發過程中作為建筑設計的基礎應運而生的，它為建筑的整體規劃和細節設計做了更為詳盡和客觀的要求。開發商基于“商品開發與生產”的基本點，需求更偏重于節約成本；建筑師則側重“作品”本身。因此，建筑策劃與地產策劃的整合，正是尋找這樣一個滿足最優性價比的“度”。

2 建筑策劃與房地產策劃整合的實例分析

以下以寶潔公司龍灣項目為例，分析建筑策劃與房地產策劃的整合應用起到的作用。龍灣系列項目位于山西省太原市，目前開發了龍灣國際、龍灣情懷、龍灣寫意三個項目。三個項目開發時間跨度較大，整體走向越來越規范成熟，這一過程正是在總結經驗的基礎上，對建筑策劃與房地產策劃整合的有效應用。

為了更好體現時效性，以下重點分析開發中的龍灣寫意項目。

2.1 區位前景及市場環境

龍灣寫意位于太原主城區北部，該區域屬于老城區，經歷數年的發展，新樓盤的數量有限。

項目依托主干道快速路，與濱河東路、北中環緊密相連，區位前景明朗。該區域早期樓盤開發規模形式單一，雖品質尚可但戶型設計普遍較大，根據目前的市場剛性需求，面積小，總價低的戶型愈發成為銷售主力。

周邊項目的開發以及市政對快速路的修建，這一片區市場消費能力逐漸被開發出來。另一方面，伴隨區域內后期商業開發、生活配套設施的日趨完善，龍灣寫意樓盤的市場價值將得到進一步的提升。

2.2 總體方案構思

2.2.1產品功能定位

項目位于北中環橋東森林公園南側，北澗河清流注入汾河，匯于龍灣寫意之南；120萬m2汾河濕地公園西面而養；3 400畝森林公園依北比鄰，依托生態環境的巨大優勢，突出新中式宅院的產品定位，打造太原首個文化生活住區。

2.2.2策劃創意

龍灣寫意項目具有一定的環境優勢，因此，在產品定位“文化生活住區”的基礎上，突出鮮明個性，確立開發主題觀念。為讓山水視野達到最大化，創新將古代帝王宮殿的“高臺”形式，引入現代城市居住模式。將小區筑于高臺之上，在增加居住私密性的同時，更能俯瞰汾河與城市景觀。

2.2.3建筑設計策劃

1)住區建筑仿效紫禁城的格局，營造中軸衡平的形制。更將建筑與園林融為一體，構建都城中軸樣式的布置與景觀，以主景觀大道為中軸線，建筑分布兩側，組群布局。

在建筑形制上，采用經典三段式造型，具有渾然一體的美感。在整體色彩搭配上，選用米黃、朱紅、棕紅等色系，在彰顯魅力的同時能適應本地氣候，常年保持優雅的外觀，達到美觀和實用性的統一。創新選用故宮保和殿同品級的九脊重檐頂，重視曲線、飛檐、精雕的構造，突出厚實莊重且不失優雅，顯現建筑設計美學的巨大優勢。

2)在園林景觀上，呼應建筑設計新中式風格。打造三進庭院格局，院落逐層遞進，一進雍和府，二進天和灣，三進熙和園，布局廣場、籃球場、羽毛球場，并設置大型童樂設施，配合3 600 m2人工湖為中央水景突出人文環境。

2.2.4建筑優化設計

在建筑打造上，竭力創造開朗的尺度。設計6.3 m挑高入戶大堂，進一步考究的空間尺度，把建筑層高定在3.15 m，不僅增加室內空氣流量，更有效擴充采光面，令空間通透開闊，雖然提高了近5%的總造價，但品質有了實質的提升。

小區內部采用全封閉式設計，實現人車分流，實現效率的同時確保區內行人安全。

室內環境的營造上，采用領先的地暖技術，在良好取暖的基礎上，還能增加使用面積約3%，有效節能20%～40%。

目前該項目一期二期已經交付使用，三期以及商業體正在開發設計階段。每期的交付使用都是對建筑設計成果的肯定，在不斷的更新和調整中，設計過程也是對建筑策劃和房地產策劃的反饋，二者的有機整合，才能使得效率和品質實現最優配置。

3 建筑策劃與房地產策劃整合的意義

建設項目開發和投資的影響因素是復雜的，從參與項目啟動和運營的角度來說，不同主體的影響程度是不同的。包括業主方的要求和建筑設計公司工程師的經驗和能力在內的因素，即使會伴隨項目的開發，影響程度下降，但宏觀而言，早期的科學策劃對地產項目的成本和效果的影響都是巨大的。

3.1 科學的策劃是房地產項目的建筑設計依據

一般而言，房地產策劃以營銷策劃為中心，建筑策劃則更重視對產品本身的研究。建筑工程師與地產開發商要想實現良性溝通，就需要建筑策劃這一客觀的橋梁。文中龍灣寫意項目，既滿足消費者戶型和功能性需求，又達到開發者打造文化住區的目標，正是建筑策劃與地產策劃整合的體現。

3.2 二者的有機整合為區域發展創造新的可能

龍灣寫意項目參考中式建筑設計，又與客觀環境相結合，從琴棋書畫、詩酒花茶八種經典的中國藝術中，汲取靈感，使得美學與庭苑完美結合，營建八藝園林。因而，策劃結論的不同，設計作品的空間內容可以完全不同，更有導致項目完成之后，引發區域內建筑，環境中人類使用方式價值觀念經濟模式的變更以及新文化的創造的可能[4]。

3.3 二者的整合成為現狀和未來開發的紐帶

建立在策劃基礎上的建筑設計，突出方法過程的客觀和合理性，對項目規模、性質，甚至具體的空間和功能要求具備客觀分析的能力；策劃為建筑開發設計提供了實用和科學性的依據。在客觀現狀的基礎上，有了科學的策劃分析，從而增加了市場未來走向的可預見性。

4 結語

房地產行業伴隨社會經濟的發展，短短三十年間經歷了幾個階段的跳躍，正是這樣的大背景下，使得房地產有了更為寬廣的發展空間。打破了傳統的開發和建造規則的同時，也對開發者和建筑工程師提出了更高的要求。在建筑師的參與下，建筑策劃將對產品設計要素的把握更加準確，使之上升到更高的層次。同樣的，建筑策劃和房地產策劃的整合也為開發方與設計單位實現有效溝通與利益平衡。一方面，符合市場定位的戶型設計使營銷更為順暢，滿足了開發商對于投資回報的要求；另一方面，也使建筑設計單位減少了因設計方案反復修改造成的時間浪費。

相信在不久的將來，策劃手段和方法的不斷完善和發展，建筑思維和創意與實際需求的相契合，更多飽滿并有特色的房地產項目將應運而生，建筑相關行業也將從中獲益，共同促進取得長足發展。