淺論抑制房價高漲的長效機制建立

閆愛香

摘要：十九大后，樓市長效機制將漸進出爐。“穩定房地產市場、化解泡沫風險”仍是調控的重中之重。2018年樓市調控將繼續堅持“目標不動搖、力度不放松”的原則。不管是因房價（絕對水平）未明顯下跌而導致的頑固市場預期（房價還會漲）。還是糧草充足的開發商沒有降價動力。都將因調控慢火煲燙“散泡沫”而漸進瓦解和解凍。因此，2018年樓市調控仍舊會起主導作用。不過在調控機制上更加科學。

關鍵詞：樓市調控：長效機制：房價

一、背景：十九大后管理層對2018年樓市調控定調

前不久，在部分省市房地產工作座談會上，樓市調控最攸關的三個部門— —住建部、國土部和央行，共同強調房地產調控“不喘氣、不歇腳”。從這次會議看，“穩定房地產市場、化解泡沫風險”仍是調控的重中之重，并提出集合6方面措施的“組合拳”：既有政策穩定、金融管控、土地供應、優化城市功能、規范市場秩序等。同時，會議還明確要按照供給側結構性改革的思路，完善住房供給和保障體系，有效調整供給結構。新華社文章中，一方面明確了調控已進入“深水區”，調控難度加大。但是，市場越是焦慮越要穩定預期，市場越是瘋狂越要深化改革；另一方面，強調以“房子是用來住的”方向建立長效機制，逐步擴大對租賃住房的土地供給，著重滿足外來務工人員、新就業大學生等城市“夾心層”和困難群眾的住房需求，進一步縮小貧富差距，促進房地產市場的供需平衡。

二、2018年樓市長效機制亟待“落地”

近日，中央政治局召開會議，研究并定調2018年經濟工作的重點和方向，總基調是“堅持新發展理念，緊扣我國社會主要矛盾變化，按照高質量發展的要求，堅持以供給側結構性改革為主線”。對于各界關注的房地產，則提出“加快住房制度改革和長效機制建設”，并明確這是2018年要著力抓好的一項重點工作。值得注意的是，將長效機制建設和住房制度改革并列，作為年度重點工作，在近年來經濟專題的政治局會議上較為罕見。而且，相比2016年底政治局會議對于長效機制“加快研究” 的表述，此次政治局會議提出“加快建設”，彰顯房地產調控亟待“由標入本”。

不管是“預警函”式的調控機制，還是培育租賃市場、集體土地入市，都帶有長效機制、供給側改革（針對新市民需求）色彩，甚至觸及土地財政。房地產管理正朝著短期調控為長期改革創造“窗口期”.調控與改革共同發力的局面。這也證明，只要中央和地方齊心協力，采取切實有效的措施，制度改革肯“咬骨頭”，房地產能回到穩定發展的軌道上。但是，2016年10月以來的調控，盡管力度、頻率空前，但購房者預期并未改變，南京“萬人搶房潮”，按揭貸款受限后，居民敢借期限短、成本高的消費貸款加杠桿購房，意味著房價上漲的預期還很頑同。

作為樓市調控的重要主體，商業銀行的行為模式也未改觀。2017年以來，采取嚴格的規模和占比（不超過新增貸款30%）控制后，1—10月的中長期貸款（主要是房貸）規模（4.57萬億）比上年同期（4.69萬億）有所下降，但居民總貸款卻增加1.03萬億，短期消費貸款暴增是主因。截止到2017年10月，居民短期貸款新增1.6萬億，接近上年同期的3.5倍，占居民總貸款的26%，占比增加10個百分點。貸款規則明確指，消費貸款是短期的，要采取“受托支付”投放（貸款由銀行直接支付給消費產品賣家），但商業銀行不僅睜眼閉眼，還違規創新出周期長的消費貸款。

承擔調控主體責任的地方政府，其依賴樓市、土地財政的邏輯也未明顯改觀。首先，近期很多城市出現“一二手房價格倒掛”的情形，說明各地調控仍在需求端“打轉轉”，甚至做數字文章，而不是通過加大土地和普通住房供應，增加租賃供應，盤活存量，增加公共服務等“供給側”改革，滿足新市民住房需求，獲得房地產與新型城鎮化同步推進帶來的長期紅利；其次，由于投入一產出不匹配，加上沖擊土地財政，地方沒有明顯的內在激勵以培育租賃市場，很多地方將租賃項目作為政治任務開展，南國企（而不是社會資金）承接做樣板T程顯然不具有持續性。

三、 2018年調控將與長效機制共舞

從政治局會議的表述，可明顯感到，2017年的調控達到一定目標，但是調控成果并不牢固，房價上漲預期和沖動還在。此次政治局會議明確提出了201 8年的“ 大攻堅任務”，排在首位的是“防范化解重大風險，要使宏觀杠桿率得到有效控制”。目前，不管是宏觀杠桿率（260%），或居民杠桿率（53%），都已到觸頂的程度。同時，調控進入深水期，也意味著長效機制進入攻堅期。從改革既往經驗看，局面越是焦灼越要穩定預期，市場越是瘋狂越要深化改革。2018年是“十九大”以后深化改革新時代的第一年，亟待在保持政策穩定的基礎上，調控從短效升級為長效。

穩定預期，建立長效機制，重塑住房制度無疑是抓手和利器。唯有此，才能將各項長效機制制度化，不至于落入調控的范疇，不因樓市波動而隨意調整；也才能彰顯決策層在樓市管理上“治本”的決心，給市場傳達此輪調控絕非過去十幾年調控的又一個輪同，而是調控與改革共同發力，并逐步讓位于改革的開始。

同時，樹立包容發展理念、構建內需社會、夯實消費基礎作用等，必須要滿足包括新市民在內的全體人民對美好生活的訴求。因此，作為最基本需求、公共產品屬性強的住房，理應開啟新一輪的制度改革。新住房制度設計的基礎是住房同歸居住和公共產品屬性，而不是居住和投資屬性；新住房制度要解決新市民（2.45億外來人口、2500萬大學畢業生）的住房需求，而不再是戶籍人口、高收入階層的需求；住房供應要以租為主、“租購并舉”，而不是銷售一支獨大、租賃弱小的“二元分異”體系；土地和住房供應多主體、多渠道，而不是政府單一壟斷；住房制度追求房地產與“住有所居”、新型城鎮化齊頭并進，而不是基于經濟和投資的房地產化。

綜上，盡管2018年長效機制和住房制度改革將獲得明顯進展，但“羅馬城不是一天建成的”，在左右樓市運行的金融、財稅、上下政府關系、增長模式等制度體系未明顯改變的情況下，長效機制和住房制度建立過程中會遇到很多障礙，尚需漸進推進，發揮作用到位尚待時日。因此，2018年樓市調控仍舊會起主導作用，不過在調控機制上更加科學，比如預警函機制。當然，2018年長效機制建設也會獲得突破，房產稅進入立法進程，明確征收原則和時間表，再比如集體建設用地入市從試點轉向全面鋪開，這對于市場預期來說是極大的“穩定器”，調控與改革共同發力。