解讀房價波動對居民消費的影響及調控思路
——《房價波動影響居民消費的機理及調控研究》評介

易行健

(廣東外語外貿大學 金融學院，廣東 廣州 510006)

21世紀以來，高房價成為我國經濟社會生活的常態。全國商品房平均售價由2000年的1 948元/平方米上漲至2016年的7 475元/平方米，至2017年全國平均房價超過1萬元/平方米的城市從19個增長到41個。以北京為例，2000-2016年，住宅均價由4 600元上漲至3.47萬元，漲幅高達7.5倍。伴隨高房價出現的是“買房難”“高房價擠出實體經濟”“高房價綁架中國經濟”的呼聲日益高漲，而消費對經濟增長的貢獻又長期居于低水平，反映高房價并未如政府所預期與消費增長伴隨出現。如何厘清房價波動對居民消費的復雜影響，從居民消費視角出發去設計房價調控思路，并由此構建中國房地產市場的長效穩定機制，是擺在我們面前的緊迫問題。

由湖南人民出版社出版的《房價波動影響居民消費的機理及調控研究》一書以32萬字的篇幅對該問題進行了系統性詮釋。這是劉建江教授領銜的研究團隊在資產價格與消費波動關系領域中的代表性成果。該書不僅從理論上分析房價波動影響居民消費的雙重影響機制，更是系統性闡述了房地產調控的必要性，提出房價調控目標區間理論，從居民消費視角創新性提出了房價調控思路。

一、建構了研究房價波動與居民消費關系的理論框架

21世紀以來，研究資產價格與消費波動關系的文獻通常以消費函數理論中的持久收入假說(LC)、消費的生命周期假說(PIH)為基礎來分析房價與居民消費之間的關系。在劉建江等完成的一篇被引率超過200余次的文獻中，認為LC和PIH把居民財富(資產)作為重要變量納入消費行為的研究當中，LC提供了房地產與消費之間轉換關系的理論依據，而PIH則將房地產財富作為非人力財富直接納入消費函數[1]。Hall和Flavin則綜合了理性預期理論、LC和PIH的內涵，并可進一步構建綜合的LC—PIH模型，用來較好解釋房地產財富效應[2-3]。該書的前期研究認為，住房財富是家庭消費的源泉和總消費的決定因素，家庭存量財富的持續穩態化增值相當于居民一生財富資源的穩定性增長，將永久性增加家庭一生的消費[4-5]。在進一步的理論詮釋中，該書以消費函數理論與資產選擇理論為切入點，考慮消費信貸因素、遺贈動機與位置消費，研究房價波動改變短期MPC、影響短期經濟增長乘數的機制，并以房價波動與居民消費之間的聯系為基礎構建房地產影響經濟增長關系的一般均衡模型[6]。由此可較好地解釋為什么21世紀以來，高房價長期與持續低迷的居民消費率并存。

二、全面梳理房價波動對居民消費的雙重影響機制

住房兼具消費品與投資品雙重屬性，房價波動影響居民消費亦具雙重性既存在促進居民消費的財富效應，又存在抑制居民消費的擠出效應。

首先，房價波動通過財富效應促進居民消費。住房作為居民的重要資產，房價適度溫和上漲促進居民凈財富、流動性及市場信心等的增加。這種居民財富的增長能有效促進居民消費擴張，因而表現為房價波動對居民消費的財富效應。其次，房價波動通過擠出效應抑制居民消費。依據跨期選擇理論，高房價使購房者支付較大額的購房費用和償還貸款，強化了居民預防性儲蓄動機，影響居民消費品選擇，對非住房消費品產生擠出效應。通過對家庭進行分組歸類的研究表明，房價上漲，一方面使買房者購房支出增加，另一方面使租房者房租金增加，這對未購房的居民消費支出有直接的擠出作用。由于購房支出金額大，房價上漲對于中低收入家庭而言意味著不得不增加儲蓄來支付首付，從而增加了居民的儲蓄意愿。同時，按揭購房后還要償還住房貸款，間接降低居民的可支配收入。尤其是房價高漲改變了財富的原有分配格局，大量的財富迅速集中到開發商、地方政府、銀行和投資購房者手中，普通購房者財富被流失，淪為“房奴”，市場消費信心將受到抑制，且易滋生出社會問題，從而深入制約居民消費。最后，在兩種效應作用下，房價上漲對居民消費的影響呈倒U型。即房價在居民可以承受的范圍內合理上漲，能夠促進消費，而房價一旦呈現非理性上漲時，房價越高對消費的抑制作用就越大。在消費最優選擇模型基礎上，該書構建了動態面板門檻模型，利用省際面板數據分析房價上漲對我國居民消費的雙重影響。近年來我國房價高企，城鎮居民消費率卻從2000年的31.3%下降到2010年的25.9%就是高房價擠出居民消費的很好例證。

三、探討了房價波動通過消費和投資傳導對經濟波動產生深遠影響

房價波動通過對居民消費所產生的雙重影響進一步影響社會總需求，從而傳導到經濟波動。房價波動通過資產負債表效應、信心效應和托賓Q效應等影響居民和企業的投資與消費，進而影響宏觀經濟運行。房地產市場是國民經濟運行體系的重要環節，當房價處于一個合理水平時，溫和的上漲會促進消費與投資增長，并拉動經濟增長。長期看房地產市場與宏觀經濟波動之間存在穩定的均衡關系，不過短期內房地產泡沫的過度膨脹有可能會影響經濟長期增長路徑。該書指出，當房地產市場出現泡沫，處于畸形發展狀態時，房地產市場將產生非理性的信號，高房價對消費與投資的擠出效應作用日益擴大，經濟體系出現結構性失衡，隨之而來的泡沫破滅，將對經濟系統產生巨大的負面沖擊。同時，各地區房地產市場非均衡發展及分布差異，在住房投資品屬性不斷突顯的背景下，尤其是在“全民炒房”的趨勢下，其所引發的區域資金資源分布的失衡及發展機會不均等問題長期積累下，加劇了區域發展差異[7]。

四、通過房價調控目標區理論來解釋房價調控乏力

該書借鑒匯率目標區理論，提出了房價調控的目標區間理論，為多年來我國房價調控不力提供了理論解釋。作者以經濟增長、居民消費、住宅建設成本、人口結構、城市化率、地區經濟差異等為變量提供了確定一定經濟水平下房地產的基礎價值及房價合理波動區間的思路。房價調控的目標是要使房價圍繞基礎價值波動且偏離值不宜過大。理論分析表明，促使房價在合理區間內波動，可從根本上遏制高房價，并應對新常態下房地產市場發展的新趨勢，有效發揮房地產市場促進消費和經濟增長的作用。就我國房地產市場而言，21世紀以來，政府與市場多方實際博弈的結果卻是房價呈現“越高越漲”態勢。該書對該現象進行了深入解讀，并從理論上對該現象進行深入詮釋，認為其根源在于土地財政大背景下，政府有高房價強承受力卻難以承受低房價的沖擊，即“現實買權”(政策頂區間)遠高于“理論買權”(房價理論上限)，而“現實賣權”(政策底區間)遠高于“理論賣權”(房價理論下限)，從而房價“越調越漲”。

五、設計了基于消費的房地產市場調控思路

多年來房價調控出現“越調越漲”態勢，一個重要因素是我國房地產賦予拉動經濟增長的重大使命，使得民生保障功能被忽視，并過于重視房地產投資品屬性，導致“住房難”問題的凸顯。落實“房住不炒”，迫切需要重新定位住房的消費品民生功能，解決中低收入人群“住房難”問題。當前房地產市場調控的迫切重新定位住房的居住功能，幫助中低收入人群解決“住房難”的問題，以促進居民非住房消費，擴大內需。同時，應加快經濟轉型升級，擺脫“土地財政”依賴，從土地、金融、稅收、財政等方面為房地產調控提供便捷的政策服務，促進房地產業和城市化、其他產業協同發展，實現城市和諧可持續發展和資源的有效配置，走創新驅動發展之路，推動高質量發展。

六、后續研究及影響

該著作團隊成員在《管理科學學報》《中國軟科學》《統計研究》等期刊發表近30篇學術論文、以及2篇博士論文和5篇碩士論文的精華，被引超過1 000次，系國家社科基金優秀推介成果[8-11]。2015年以來，團隊成員圍繞房價、房地產、消費與宏觀經濟的波動方面進行了深入的擴展研究，發表相關論文近10篇[6][12-13]。據悉，團隊5個核心成員圍繞高房價背景的房地產市場的影響進一步展開了延伸研究，從不同領域來研究高房價與地價[14]、居民消費、產業轉型升級與宏觀經濟之間的聯系[15]，并獲得了系列國家基金課題高房價背景下農民工住房支持的理論與政策研究(周建華主持，11BJY044)；新型城鎮化與房地產市場交互性與協調性發展研究(宋勃主持14BJY061)；經濟新常態下房地產市場價格波動影響居民消費的新趨勢與調控研究(李春風主持15CJL017)；新型城鎮化與產業轉型升級良性互動發展的機理及對策研究(袁冬梅主持14BJL068)；團隊負責人劉建江的后續研究課題“高房價抑制制造業轉型升級的機理及對策研究”(17BJL006)獲得2017年度獲得國家社科基金資助。

總體而言，該書全面系統闡述了房價波動與消費、投資、經濟增長的關系，不僅從理論上探討房價波動對居民消費的雙重作用機制，并且利用詳實的數據檢驗了研究結論。該書融合了劉建江團隊的重要成果，并在此基礎上進行的拓展研究，為學者和社會公眾重新認識房地產與居民消費的關系、房價波動的影響和構建房地產市場的長效調控機制，以及推動新時代中國經濟轉型升級和高質量發展，具有重要的理論與實踐價值[16]。在未來的研究中，劉建江教授所率領的團隊還可以把房價波動放在包括在金融市場和土地市場的更具有一般均衡意義的模型框架中進行研究[17]，或者利用住戶調查數據來研究房價波動影響居民消費的異質性問題，還可以進行房地產政策評估等相關研究。