蘇州：周期性少 趨勢(shì)性強(qiáng)

宋慧芳

蘇州市場(chǎng)的周期性相對(duì)不明顯，趨勢(shì)性將會(huì)更加強(qiáng)勁。

文化是根基，富強(qiáng)是目的，如何在全力推進(jìn)城市現(xiàn)代化建設(shè)的同時(shí)又能將文化新陳交替推上新的臺(tái)階，始終是城市發(fā)展的核心命題之一。如果要在中國(guó)找一個(gè)典型城市加以論證，蘇州恐怕是最合適不過的了。論財(cái)力，蘇州古有“風(fēng)物雄麗為東南冠”的贊譽(yù)，現(xiàn)有江蘇第一、全國(guó)第七的GDP占位。蘇州是同等經(jīng)濟(jì)條件下，房?jī)r(jià)最低的城市，大幅低于南京、杭州等城市。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其正常的價(jià)位可能要比現(xiàn)在高15%-20%左右。

回顧蘇州歷年的調(diào)控歷史，2011年限購(gòu)后，4年的盤整期直到2015年。自2016年全面實(shí)施限購(gòu)之后，蘇州房?jī)r(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)著緩慢向前的狀態(tài)，整體走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。回顧2017年，蘇州迎來最強(qiáng)調(diào)控年，三個(gè)月四次的利率上調(diào)讓人心有余悸。

中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，此輪蘇州市樓市限購(gòu)政策在非戶籍居民有1年納稅或社保，戶籍居民限購(gòu)3套，提高首付比例和降低公積金貸款額度等幾個(gè)方面的要求。從蘇州市土地供應(yīng)來看，2017年共出讓111宗土地共計(jì)930億元，較2016年總量下降明顯，住宅用地樓面地價(jià)略有下降。蘇州市2017年房?jī)r(jià)走勢(shì)整體區(qū)域平穩(wěn)，尤其二手房市場(chǎng)均價(jià)波動(dòng)幅度小于3%。蘇州市非戶籍常住人口數(shù)量龐大，是蘇州樓市常年有效購(gòu)買力之一。2017年蘇州（含吳江）商品住宅的成交均價(jià)為19054元/平方米，同比上漲9.52%。蘇州制造業(yè)吸納就業(yè)人口的能力是判斷蘇州樓市走向的先導(dǎo)指標(biāo)，2017年蘇州市GDP依然保持7%以上增速，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)超過8%，反映出蘇州產(chǎn)業(yè)發(fā)展持續(xù)向好，持續(xù)穩(wěn)定地提供就業(yè)崗位吸納外來人員。

2017年，蘇州樓市就已是熱鬧非凡。但誰也沒想到的是，進(jìn)入2018年，兩場(chǎng)土拍共攬金450.24億元，最高樓面價(jià)43167元/平方米，刷新了蘇州地王歷史記錄。土地市場(chǎng)的火熱、價(jià)格上漲，以及全國(guó)性地產(chǎn)大鱷的競(jìng)相競(jìng)逐，都論證著蘇州的一線城市價(jià)值和巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＨ欢鴵?jù)蘇州2018年首月的樓市成交數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，量?jī)r(jià)出現(xiàn)雙降。住宅成交5474套，環(huán)比減少16.17%，商品住宅成交均價(jià)約17459元/平方米，降幅2.91%。不過，隨著地王項(xiàng)在今年的陸續(xù)入市，新的價(jià)格天花板或?qū)⑿纬伞?/p>

有專家分析，過去兩年蘇州限購(gòu)政策極大限制了市場(chǎng)供應(yīng)和置換剛改需求的平衡，長(zhǎng)此以往，不利于整個(gè)城市長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，在2018年蘇州或?qū)⒊霈F(xiàn)針對(duì)部分首套房和二套房認(rèn)定、普通住房和非普通住房認(rèn)定等政策進(jìn)行微調(diào)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，蘇州比杭州的住房市場(chǎng)更為成熟，因?yàn)樘K州距離上海只有84公里，高鐵車程只有半個(gè)小時(shí)，與一線城市上海在地理上的接近，讓蘇州享受到了很多的“外溢作用”。蘇州、昆山帶動(dòng)的后續(xù)軌道交通建設(shè)逐漸使兩者之間的粘性增強(qiáng)。蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力比較明顯，尤其是蘇州工業(yè)園區(qū)、吳江區(qū)的帶動(dòng)，其成長(zhǎng)性非常高，所以蘇州比杭州市場(chǎng)的周期性調(diào)整較少，相較于杭州存在的上漲下跌的周期調(diào)整，蘇州市場(chǎng)的周期性相對(duì)不明顯，趨勢(shì)性將會(huì)更加強(qiáng)勁。endprint