農村房屋所有權與宅基地使用權概述

摘 要 農民應有自由處分屬于自己財產的權力，但是在現實中，法律的實現卻又充滿阻礙，這就引出了農村宅基地流轉的問題。根據我國目前的法律，對于農村宅基地的流轉有許多限制性的規定，說明了宅基地集體所有與法律中的房屋權利私有是嚴重沖突的。農村的房屋的可流轉性與農村的宅基地的不可流轉性，這二者的沖突明確的暴露出來。在我國的司法實務中，相當的案例判決已經影響到了我國的司法權威，在此，對于以上問題進行探討。

關鍵詞 農村房屋 宅基地 流轉 經濟發展

作者簡介：張文嬌，甘肅政法學院，碩士，研究方向：民商經濟法。

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.105

宅基地是農民生活中不可或缺的一部分，究其原因：首先，宅基地的屬性決定了宅基地不能由個人隨意處分，并且有數量以及權限的限制；其次，農民具有無償使用權且僅有無償使用權，即宅基地不可以隨意的買賣以及設置抵押等權限。但是在進行新農村建設的過程中，農民的宅基地權利被侵犯是常有的事情，那么制定一套完善的農村宅基地制度就是當前迫不及待的責任。

一、農村房屋所有權與宅基地使用權

（一）農村房屋所有權的概念

農村房屋所有權是農民有且僅有一次的排他性合法權利，房屋所有權人對房屋的處置無需經過他人的批準，但是由于自己的原因導致房屋滅失而再次申請宅基地者，法律不予準許。

（二）農村宅基地使用權的概念

農村宅基地使用權是指村民無償取得宅基地并且在宅基地上建造房屋的權利，對于所建設的房屋以及房屋的附屬設備，有使用權以及處分權，但是這里的處分權是有限處分，而對于村民的建筑物使用權是沒有明確的限制的，村民既有建造房屋以及牲畜棚等的權利，也有建造花園種植花花草草的權利，對此所產生的孳息都是由個人所有的，比如：房主出租的財產性收益，房主合法繼承的房屋，同時房屋也可以遵守房主的意愿進行贈與等具有法律效率的活動。

（三）農村房屋所有權與宅基地使用權的關系

土地為國家所有，我國土地基本模式規定：土地可以國家所有而建筑物可以私人所有，土地集體所有，建筑物歸村民自己所有，但是，雖然法律如此規定，二者是分別所有，但是并不代表二者可以分別流轉，二者的市場行為必須同時發生才是合法的。

二、農村房屋所有權與宅基地使用權的權利內容

我國的《物權法》明確的規定了宅基地使用權是物權中的用益物權，宅基地是農村村民集體所有的，而村民對宅基地上的建筑物擁有長久的居住以及使用的權利，這樣就產生了限制性的農村宅基地使用權和完整的農村房屋所有權，這二者在現有的法律中所產生的矛盾難以解決：

（一）占有權與所有權的分離

所有權是指房屋的所有權人，即房主，占有權是指非所有權人，即租客等人，將房屋出租以后，所有權人依然是房主，而房屋的使用權人卻是其他人，房屋的權利也由房客來行使，這并不意味著房主對房屋失去了所有權。

（二）農村宅基地的使用要遵照身份行使權利

不管是房屋的所有權人還是房屋的使用權人，都要在土地性質不變更、確保房屋完好無損的情況下，按照土地和房屋的性質使用，以滿足使用人生產生活的需要。在宅基地上建房、建設牲畜圈，開墾花園等都是權利人的生活之必須，也是法律允許的范圍之內的，在通過契約形式獲得房屋的使用權的情況下，同樣可以履行對房屋的生活所需的使用權。

（三）宅基地上房屋的處分

此權利并不包含宅基地的處分權，因為宅基地為用益物權，因為使用宅基地的使用權人沒有對宅基地的所有權，因而也不享有對宅基地的處分權，但是宅基地房屋的處分權是由房主所行使的，房主可以依照自己的意愿行使房屋的使用權、繼承權、贈與權等。

（四）農村房屋所有權與宅基地使用權流轉制度的立法現狀

《憲法》規定，土地的使用權可以依法轉讓，這是公民的合法財產應該受到保護的憲法的基本規定，當然，任何他人，包括任何組織以及個人都不能非法買賣、侵犯、轉讓土地。在民法中規定，公民的私有財產是神圣不可侵犯的，宅基地雖然屬于集體所有，但是宅基地上建筑物屬于私有財產，因此應該受到法律的保護。有以下情形的，政府不予批準宅基地：以出賣或者出租等形式非法轉讓現有住宅而又申請宅基地的、戶口不在本地的、年齡未滿18周歲不具備申請條件以及將住宅改為經營場所等情況。

三、我國農村房屋所有權與宅基地使用權制度存在的問題

（一）權利取得制度中的問題

我國農村宅基地的申請程序體現了制度是一回事，在現實中的實踐是另一回事，在廣大農村中，宅基地的分配和審批權由村干部行使的情況比比皆是，村干部濫用職權、越權的情況廣泛存在，這不僅造成了對我國社會主義秩序的破壞，同時也對村民個人的權利行使造成了重大的障礙。而在這個過程中，村民的法律意識和自我保護意識淡薄也是造成自身權利損害的一個原因，更進一步的造成了農村集體宅基地的嚴重浪費。以下這些情況可以更好的解釋宅基地的浪費情況：

1. 宅基地荒廢情況

城市化建設進程的加快讓農村很多房屋閑置，宅基地的申請量下降，未建設房屋的土地越來越多，這樣的情況會造成我國大量的農村土地的浪費以及社會主義農村經濟滯后的發展。而農村土地的直接監管人也就是集體土地經濟的管理者，為了謀取私利，籌建了許多不符合法律規定的房屋，這些房屋又被許多外來者因為貪圖便宜買賣或者租住，法律政策也由于局限性對這種情況無法界定。

2. 宅基地的規劃以及分配缺乏管理

村民由于聽風或者某種經濟利益的驅動，急切向交通便利的地方拓展，一種是沿著公路建造的方向拓展，一種是集中向村莊外部拓展，還有一種村莊普遍都是向交通便利的地方急劇擴展，最后導致村莊內部破爛不堪，這種情況在珠三角地區屢見不鮮。國家治理這種情況采取了”城市建設農村“的方法，但是這些也有了許多的社會問題，比如強拆引起了群眾的不滿，入住公寓以后農民的就業無法保障等的問題。endprint

（二）權利流轉制度中存在的問題

我國農村宅基地屬于集體所有，它的增值利益屬于所有人獲取，但是目前法務實務中，增值利益是由厡宅基地人使用的，可見農民的個人利益和集體利益有時候會相互侵害，利益歸屬的問題也是我國法律的空白之處，法律的不清晰自然會造成利益主體的相互侵害，以下為農村房屋買賣制度的弊端帶來的問題：

1. 阻礙了農村經濟的發展。農村房屋買賣制度的不正常發展，阻礙了農村房地產市場的發展，導致土地情況分散，沒有辦法進行集約發展，農業產業化也相較緩慢下來。

2. 它限制了城鄉居民自由遷徙和擇居的權利，無法促進城鄉人口的雙向流動和農村發展。

3. 它使得農村居民難以充分行使對自身住房的處分權，降低了農村居民的融資能力，減少了農村居民的競爭機會。

四、完善相關法律制度的建議

（一）確立新的宅基地流轉立法理念

在一開始學習法律時，對于農村宅基地和城市房屋的所有權本人一直都有較大的疑問，為何城市居民具有自由處分自己房屋的權利而農民不具有這樣的權利，這不僅對于農村居民是一種不公平，甚至對于城市居民也是一種不公平，城市居民可以隨意的將自己的房屋賣予農村居民，而卻得不到農村居民的房屋。這種不平等的法律規定無疑剝奪了農民對于私物的處分，這顯然是在城鄉二元結構之下對于農民的不公平之處。在現行加快農村建設的大環境中，城鄉一體化的發展是全社會和政府所倡導的，只有實現了農村住宅的商品化價值，才能最大限度地保護農民財產利益，進而保障其生存發展的權利，因此，政府應該確立新的宅基地流轉立法理念。

（二）構建創新型流轉法律制度，確立農村房屋所有權與宅基地使用權相互獨立的登記制度

我國農村的房屋產權制度長期以來沒有像城市的房屋產權制度一樣，進行產權確認制度，房屋產權對于房屋的所有人來說是一項產權的憑證，因此農村產權的房屋確權就是讓農村村民有一項權利保障的憑證，如果沒有這項權利的憑證，就是讓權利人失去一種維護財產權益的手段。在這種迫切要求下，就有必要借鑒城市房產相關的登記制度來制定農村房產的登記制度，當然這也包括農村的宅基地的登記確權制度，這一制度要對農村宅基地以及房產的登記條件、種類、內容等相關程序和期限等作出相關的規定，對農村房地產的證書的取得作出嚴格的審核、批準等的規制，以此來確保農民的宅基地以及房屋產權的權益的保護，追求最大的利益。在做好以上的工作以后，要制定農村土地的宅基地以及房屋的獨立流轉的相關制度，以確保實現農村房屋與宅基地各自的獨立流轉。

1. 打破城鄉二元經濟結構下的農村房屋產權模式

我們要通過市場機制的不斷調節，對城鄉二元結構的買賣形式進行改革，突破該形式，形成城鄉一元結構，讓農民在城市買房，讓城市的富農去農村買房，既可以讓城市帶動農民發展，也可以讓富人帶動農村的發展，在農村建設學校、醫院等社會設施。

2.確立并規范農房買賣的相關制度

個人認為應該對農村宅基地的取得制度進行收費，從而將農民的使用、收益、處分自己物業的權利交還給農民，再去規范農民的買賣房屋的相關制度，形成上述第二點所論述的市場交易。

城市二、三產業的發展加快了城市化的進程，吸引農村富余勞動力涌向城市的同時，農村的大量房屋和土地遭到了荒廢，留在農村的宅基地以及房屋不能合法的及時轉讓，造成了土地的極大浪費，從而造成了農村的經濟發展的眾多問題。而農村宅基地以及住宅的合法流轉，將會在將來的社會主義發展中有很大的貢獻。

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