軍用土地使用權轉讓政策和實施路徑

柯亮

軍用土地是指國有土地中國家提供給軍隊使用的那一部分軍用劃撥用地。目前，軍隊經過精減整編后，軍用土地中空閑用地已有相當數量，通過有償轉讓對這部分土地進行開發，是軍事經濟工作中一項新事業。在堅持土地國有的基礎上，探索和研究軍用土地有償轉讓經濟結構和關系，從軍事經濟建設的實際出發，建設和完善軍用土地有償轉讓制。

一、軍用土地使用權轉讓政策

根據《軍用土地使用權轉讓管理暫行規定》（原總參謀部、總政治部、總后勤部于1995年5月16日發布）第二章第三條規定：軍用土地使用權轉讓范圍包括以下種類：

（一）整宗空閑的土地；

（二）可以劃出單獨管理的營區邊角土地；

（三）獨立院落危舊房占用的土地；

（四）被列為城市規劃改造范圍內的土地；

（五）被列為開發區、經濟特區的農場、馬場和企業化工廠等用地；

（六）其他可用于開發的土地。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等有關規定，原劃撥國有土地使用權轉讓時必須先向地方政府土地管理部門補辦土地使用權出讓手續、補交土地出讓金。軍用土地屬國有土地，所有權屬于國家，軍隊只擁有使用權。軍用土地使用權轉讓也要先向地方政府土地管理部門補辦土地使用權出讓手續、補交土地出讓金。

考慮到目前加強軍隊建設、彌補軍費不足的情況，財政部、國家土地管理局、總后勤部聯合下發了《關于軍隊有償轉讓空余軍用土地有關問題的通知》（土資發〔2007〕29號，下稱“土資發〔2007〕29號文”），對軍隊轉讓空余軍用土地的相關問題作出了明確規定并給出了相應的優惠政策。

二、軍用土地使用權有償轉讓的模式

經依法批準，可以依法轉讓的軍隊空余土地，其土地面積、用途、開發利用和規劃設計條件、轉讓方式、交易結果等信息，在當地土地有形市場和中國土地市場網等相關媒體上公布。凡屬于商業、旅游、娛樂、商品住宅和工業用途的，必須在當地統一的土地市場公開轉讓，按價高者得的原則，確定土地使用權人。軍隊空余土地轉讓可采用以下三種模式：

（一）由當地政府收購儲備，再由政府統一出讓；

（二）直接在當地的土地有形市場公開轉讓，由軍隊與土地所在地的市、縣人民政府國土資源管理部門協商一致后共同實施，招拍掛的具體事務性工作可由當地國土資源管理部門承辦；

（三）由軍隊單位按照總后勤部的有關規定組織公開轉讓，確定受讓人，市、縣國土資源管理部門按規定與受讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》，按市場價格核定土地出讓收益。具體采用哪種模式，由軍隊單位與土地所在地的市、縣國土資源管理部門協商后，在申報軍隊空余土地轉讓計劃時一并上報總后勤部審批。

三、軍用土地使用權有償轉讓過程

（一）轉讓單位進行土地開發可行性論證、合作對象資信調查和簽訂合同（協議）后，向大單位提出申請；

（二）各大單位審核確定土地面積、用途、用地范圍和評估地價后，按程序上報審批；

（三）軍委、總部批復后，按規定向總后勤部和大單位后勤部繳納土地轉讓費和土地管理費，領取《軍隊空余土地轉讓項目確認書》（以下簡稱《確認書》），憑《確認書》到當地人民政府土地管理部門辦理土地出讓、權屬過戶手續；

（四）按基建程序申報建設計劃；

（五）修改地籍、營產檔案資料。

四、軍用土地使用權有償轉讓的收益分配

軍用土地分布在全國各個地區，主要是以保障國家的軍事需要為前提，軍隊的經費都是由國家財政部撥款進行保證，為加強軍隊建設，減輕國家負擔，土資發〔2007〕29號文規定，軍隊空余土地由當地政府收購儲備再統一出讓的，由當地政府按照土地收購儲備的有關規定，向軍隊支付土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費、拆遷補償費等相關費用。

軍隊空余土地由當地國土資源管理部門實行招拍掛轉讓的，轉讓收入歸軍隊所有。軍隊應當按照規定支付土地出讓業務費等相關費用。土地出讓業務費等相關費用，統一并入土地出讓收入，全額繳入地方國庫，納入地方政府預算，實行“收支兩條線”管理。

軍隊空余土地由軍隊自行組織公開轉讓的，轉讓收入歸軍隊所有。受讓人與當地國土資源管理部門簽訂國有土地出讓合同時，應當按照規定繳納土地過戶中的有關費用，并全額繳入地方國庫，納入地方政府預算，實行“收支兩條線”管理。

軍隊所得的轉讓空余土地收入，專項用于部隊營房建設，具體管理辦法由財政部會同總后勤部另行制定。

五、軍用土地使用權有償轉讓存在的問題

目前，因軍用土地自行轉讓和國土部門組織的土地招拍掛活動中，存在著軍用土地轉讓收入，地方政府不能分成，導致在地塊成功競買后，辦理土地使用權過戶等相關手續存在一定的問題。

（一）關于軍隊轉讓土地使用權涉稅問題

項目土地使用權受讓人在申請辦理土地使用權過戶手續上，當地國土部門要求稅務部門出具土地轉讓涉稅證明。1.現營業稅政策對軍隊轉讓土地使用權并無特殊規定，當地稅務部門會要求軍隊轉讓土地使用權應按照規定繳納營業稅；2.根據 《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令第588號）第一條和第二條規定，軍隊轉讓土地使用權的轉讓合同應按“產權轉移書據”稅目征收印花稅。3.根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第二條“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）”并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應按照本條例繳納土地增值稅和第五條“納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入” 的規定，軍隊轉讓空余土地的行為屬于轉讓國有土地使用權并取得了收入，應依法繳納土地增值稅。

（二）關于軍隊開具的土地轉讓款發票抵扣開發成本問題endprint

因軍隊業務的獨特性，軍隊在為項目土地使用權受讓人開具的土地使用權轉讓款中開具的為“中國人民解放軍通用收費票據”，該票據印制有“中央財政部監制 財務票據監制章”和“總后勤部財務部監制 中國人民解放軍票據監制章”等字樣，該票據與“政府部門開具的非稅收入通用票據”存在一定的差異性。軍隊開具的《中國人民解放軍通用收費票據》能否作為項目土地增值稅清算稅前扣除憑證的依據還存在一定的不確定性。

六、軍用土地使用權有償轉讓的意義

我國土地資源的主要特點是人口多，人均耕地少，現存土地供需矛盾極為突出。軍隊精簡整編后，可調整出部分空余土地，合理開發這些土地具有重大的意義。

（一）有利于土地資源的合理利用和優化配置，可以緩解城鎮土地的供需矛盾

軍隊土地使用權有償轉讓可以促進土地節約集約利用，優化土地資源配置，使資源共享、功能互補。政府與軍隊相配合以宏觀調控與市場調節相結合的方式優化土地配置，能有效抑制因盲目性、隨意性而造成行為失當，促進土地市場健康發展。

（二）有利于培育土地市場，支持地方經濟建設

軍用土地使用權有償轉讓有利于地方創建穩定的經濟發展環境，建立和完善規范、有序的土地市場，增加地方政府的財政收入，激活軍用土地要素，活化城市經營，促進城市良好發展。

（三）有利于增加軍隊收入，減輕國家負擔

軍用土地使用權有償轉讓可以增加軍隊自身收入，減輕國家財政的軍費開支，在增加地方財政的同時兼顧軍隊收入的補充，真正實現地方財政收入、國家財政收入與軍隊自身收入的平衡，促進國家與地方及軍隊的協調發展。

關于軍隊轉讓土地使用權問題，軍隊認為，軍用土地屬于國家劃撥地，按照國有土地首次出讓，屬于國家一級市場土地出讓，不涉及繳納營業稅、土地增值稅問題。鑒于財政部、國家土地管理局、總后勤部聯合下發的《關于軍隊有償轉讓空余軍用土地有關問題的通知》在2007年，時間比較久遠，且無詳細的實施細則，建議國土部、財政部、國家稅務總局、中央軍委后勤保障部等相關部門就軍隊轉讓土地使用權涉及的相關稅種繳納、開具的土地轉讓款發票、土地使用權過戶等問題作進一步的研究，制定出明確的政策依據，便于軍隊空余土地的集約節約，發揮空余土地的最大利用價值。

參考文獻：

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2.李昌俊.軍用土地有償轉讓及制度構建.軍事經濟研究.1992.12

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李求軍/責任編輯endprint