法院判合同無效，登記機構能否據此辦理登記

陶宇鏡　甘明超　袁碧蓉

不動產登記實務中經常會遇到一個問題：法院判決不動產合同無效，但并未明確不動產物權歸屬，當事人持該法院判決書要求登記機構辦理登記，登記機構該如何處理？

《物權法》第二十八條規定，“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力”；《不動產登記操作規范（試行）》9.3.3規定，“因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致權屬發生變化的，提交人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等材料進行轉移登記”。據此可知，法院判決書具有使不動產物權發生變動的效力。而問題的關鍵在于：法院判決合同無效并不能直接等同于判決不動產物權歸屬，登記機構能否僅憑合同無效判決辦理過戶。

有觀點認為這是法院的“半吊子工程”。法院既然判決了合同無效，根據《合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償”的規定，就應當一并判決不動產物權歸屬于原出讓方。特別是在當事人訴訟請求的范圍包括了合同效力和物權歸屬的情況下，法院只認定合同效力屬于遺漏當事人訴訟請求。而在法院判決已經做出的情況下，登記機構如何辦理，又有兩種觀點：第一種認為應當予以辦理。因為雖然法院只認定了合同無效，但合同無效會發生返還財產的效果，不動產物權由此轉移，登記機構因而可以辦理登記。第二種認為不能辦理。法院判決只認定合同無效，并未確認不動產物權歸屬，合同無效固然會發生返還財產的效果，但有可能遇到其他阻礙而導致不動產權利人并非原出讓人，登記機構不應當在未予以查清的情況下擅自辦理過戶。

筆者認同第二種觀點。具體而言，合同無效而不動產權利人并非原出讓人有以下幾種可能：其一，善意第三人已經取得房屋所有權。《物權法》第一百零六條規定，“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人”。因此，如果房屋買受人將房屋轉讓給了善意第三人并完成了法定公示手段，即使買受人系無權處分，善意第三人也可以取得房屋所有權以維護交易秩序。其二，農村村民將宅基地出賣給城市居民后，因房價上漲而主張合同無效、返還房屋，其返還房屋的主張可能因違反誠實信用原則而得不到法院支持。這種情況下，一方面，原告的訴訟請求違反了交易誠信，其行為違反市場經濟中的交易規律，不應得到提倡；另一方面，我國現有的政策規定，農村居民宅基地使用權并非獨立存在，而是依附于房屋形成的一項地權，農村房屋出讓后，房屋所有權人即喪失了房屋所占土地的宅基地使用權，而宅基地合法使用權人失去使用權后的土地使用權仍應歸原集體經濟組織所享有。這也導致合同無效后房屋所有權人并非原房屋出讓人（參考江蘇省南通市中級人民法院民事判決書（2014）通中民終字第2766號）。其三，房屋損毀滅失。比如火災、地震等原因導致房屋損毀滅失，屬于《合同法》第五十八條規定的合同無效或者被撤銷后“不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償”，此時房屋已然不存在，自然不可能將原出讓人作為房屋所有權人進行登記。其四，原房屋出讓人系無權處分的情況，因為合同無效可推知房屋買受人不成立善意取得，根據《物權法》第一百零六條“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回”的規定，房屋所有權人是之前的真正權利人而非原房屋出讓人。其五，涉及刑事犯罪的，應予以刑事處罰，原房屋所有權人可能無法取得房屋所有權。

由此可知，房屋買賣合同無效后，房屋所有權人并非一定是原房屋出讓人，登記機構不能僅憑認定合同無效的判決書過戶給原房屋出讓人，而只能在判決書明確認定了物權歸屬時進行相應登記。《全國人大法工委物權法釋義》對于《物權法》第二十八條的解釋也明確指出，“導致物權變動的人民法院判決或者仲裁委員會的裁決等法律文書，指直接為當事人創設或者變動物權的判決書、裁決書、調解書等”。由此也可以看出，法院判決書僅認定合同效力而不認定物權歸屬并不是“半吊子工程”，因為不動產物權歸屬的認定需要更多的信息，法院在信息不充分的情況下也無法進行判定。

陳品祿/責任編輯endprint