觀察租購問題的視角

廖俊平

2017年8月本專欄文章《“租購?fù)瑱?quán)”背后的真問題》指出：所謂“租購?fù)瑱?quán)”，其實(shí)重點(diǎn)不在“同權(quán)”，而在“加快發(fā)展住房租賃市場工作”，或者說解決“購房偏好”的問題。十九大報告對住房問題有專門的表述：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這個表述有助于我們更準(zhǔn)確地理解這個問題。

首先，“租購并舉”顯然比“租購?fù)瑱?quán)”更準(zhǔn)確。

在8月專欄文章里，筆者簡要分析了國人購房偏好的形成：“這種偏好形成于近10余年，也就是房價開始不斷上漲之后——不斷上漲的房價讓大家看到了買房帶來的資本溢價，幾乎沒有哪種其他的投資收益能夠超出這種溢價。”并進(jìn)一步指出：“‘購房偏好又促進(jìn)了房價的上漲，不僅如此，還造成了租金房價比的嚴(yán)重扭曲——長期以來，相比不斷上漲的房價，租金的漲幅幾乎可以忽略不計，于是以租金和房價比值為計算依據(jù)的資本化率遠(yuǎn)低于其他類型資本的投資收益率。……如果能夠把更多的城市居住需求引導(dǎo)到租房形式，一方面房價上漲的壓力可以減緩甚至房價會有所回落，另一方面租金水平會適度上升（因為租房需求的增加）。”

當(dāng)“租購?fù)瑱?quán)”這個在筆者看來屬于偽命題的概念被熱炒的時候，大家其實(shí)忽略了筆者的這個判斷：“租金水平會適度上升”。于是近幾個月來的形勢發(fā)展，展示的是這樣的結(jié)果：多數(shù)分析仍然還是主要圍繞著“租購?fù)瑱?quán)”展開，而所謂的“分析”，更多的只是在描述這幾個月發(fā)生的各種事實(shí)。而梳理這幾個月發(fā)生的事實(shí)，主要有四類，一是政府大力出手，組建各類國有住房租賃公司，搭建租賃信息發(fā)布平臺（通常和加強(qiáng)租賃合同管理工作結(jié)合在一起）；二是政府出讓土地的時候開始明確要求開發(fā)企業(yè)在相當(dāng)長時間內(nèi)（例如30年）不得分割出售，只能自持和出租；三是銀行等金融機(jī)構(gòu)積極配合這個“只租不售”的政策，為開發(fā)企業(yè)提供融資；四是開發(fā)企業(yè)也在積極應(yīng)對政策的重大變化。后三類事實(shí)顯然是相互關(guān)聯(lián)、具有很強(qiáng)邏輯關(guān)系的。

春江水暖鴨先知，開發(fā)企業(yè)對市場的敏感程度肯定是最高的，而且通常其對市場的理解也是最正確的。他們不僅是“積極應(yīng)對”，而且還是“主動應(yīng)對”，因為他們看到了“租金上漲”這個對其有利的結(jié)果。

回顧近40年來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，筆者一直認(rèn)為有兩個重要的標(biāo)志性時間節(jié)點(diǎn)和相應(yīng)的事件，一是1992年鄧小平南巡講話帶來的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，二是1998年房改。而2017年的“租購并舉”政策，堪稱與前兩次比肩的重要標(biāo)志性事件。從這個視角來觀察“租購并舉”，會發(fā)現(xiàn)“租金上漲”只是引發(fā)系列重大改變的一個小支點(diǎn)……

進(jìn)一步的觀察和分析請關(guān)注本專欄后續(xù)文章。

注：本文得到國家自然科學(xué)基金重點(diǎn)項目（批準(zhǔn)號：71231008）的支持。

王春敏/責(zé)任編輯endprint