經濟適用房流轉法律問題分析

王文晶 朱玲悅

(黑龍江大學法學院，黑龍江 哈爾濱 150080)

一、經濟適用房的現行法律法規

《經濟適用住房管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)第三十條規定：“購買經濟適用房不滿5年的，不得直接上市交易，由于特殊原因確實需要轉讓的，由政府在考慮折舊和物價水平等因素的情況下，依原價格回購。購房人持有的不是完整的產權，而是有限產權。”此外，《城市房地產管理法》第三十七條規定，未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓。

由此可見，經濟適用房(以下簡稱“經適房”)在五年期滿后才可以進行交易，如果沒有滿五年是不允許進行上市交易的，且需要已經取得房屋的權屬登記，同時，政府在同等條件下具有優先回購權。但是，實踐中卻存在大量不滿五年的經濟適用房發生交易的情況，與此相關的法律問題也不斷增多，法院也出現了裁判不一的問題。

二、未滿五年私下買賣的合同效力

對于經適房未滿五年私下買賣的合同效力主要有合同無效說和合同有效說兩種觀點。合同無效說認為，一方面，未滿五年私下進行買賣違反了《城市房地產管理法》第三十七條的規定，根據《合同法》第五十二條第五項應認定為無效；另一方面，經適房是為了實現社會公平，保障低收入家庭的居住條件，具有社會福利的性質，涉及我國的公共利益。[1]如果對未滿五年的經適房進行私下買賣，是對其保障功能的破壞，損害了社會公共利益，根據《合同法》第五十二條第四項的規定，這種情形應該認定為無效。合同有效說認為，《管理辦法》從位階上來看，應屬于部門規章，而《合同法》第五十二條第五項不包含部門規章中的強制性規定，因此其不能作為認定合同無效的根據。

此外，根據《合同法》第五十八條的規定，如果這樣的買賣合同被認定為無效，買受人需要把房屋返還給出賣人，這樣看起來公平合理，然而探其本質并非是這樣，因為實踐中向法院請求認定為合同無效的情形通常是由于房屋的增值，出賣人為了增值的房屋而反悔。根據《合同法》第五十八條出賣人只需要返還購房款和相應的利息，出賣人因違約行為卻獲得了非常大的利益，對于出賣人是極為不公平的，如果出賣人也是低收入家庭，那么這種不公平還會更嚴重。雙方當時訂立合同如果是基于自愿、平等的，認定為合同無效不僅沒有維護社會的公共利益，而且鼓勵了市場上的不誠信行為。況且，這也不利于市場交易的安全，破壞了合同的穩定性。

筆者認為，實踐中應當謹慎處理，不能輕易否認未滿五年的經適房私下買賣合同的效力。一方面，此類合同是否違反了法律、行政法規的強制性規定是值得探討的。《管理辦法》的效力位階屬于部門規章，而根據《合同法司法解釋(一)》第四條的規定，確定合同無效的依據中不包含部門規章的強制性，因而《管理辦法》不能作為認定合同無效的依據。[2]另一方面，經適房未滿五年的私下交易究竟是否違反公共利益，也是有待探討的。公共利益作為一個抽象性的概念，在我國的立法中沒有明確規定，這就需要法官在審理案件中結合具體案情進行分析，在處理經適房的買賣合同時，應對具體案情進行分析，而不能一律認定為有效或無效。

三、借名協議的效力

近些年來，我國出現借名購房的現象，有些是借名購買商品房，而有些則是借名購買經適房。隨著市場變化，當房價發生變動時，出名人和借名人便較易就房屋的權屬產生爭議，而法院在處理經濟適用房借名協議效力的糾紛時卻出現了裁判不一的情況。目前，對于借名協議的效力認定存在不同的看法。一種觀點認為經適房具有一定的政策性，對于購房資格的審查是非常嚴格的，如此來看在未滿五年的時間內應該是限制流通物，限制流通物是禁止轉讓的。因此，應當認定借名購房合同無效，而另一種觀點則認為，若無合同無效的事由，根據意思自治原則，應認定此類協議有效。[3]筆者認為，應區分情況來討論借名協議的效力，不能一概而論。在處理借名購房糾紛時，應對借名人的身份進行區分，根據借名人是否滿足購房的資格來確定。當借名人滿足經適房的準入條件時，應尊重意思自治，認定協議有效。然而，如果借名人不具備能夠購買經適房的資格，應當認定協議無效。除非有例外情形，如出名人和借名人是直系親屬，而且借名人迫切需要住房，此種情況下也可以確認借名協議的效力。