關于房產交易法律問題的探討

摘要：隨著人們生活水平的不斷提升，對房屋的需求量也在持續增加，隨之而來的房產交易環節也出現了各種各樣的問題，解決現有問題成為了房地產業發展的關鍵所在。本文主要以現階段房產交易中存在的法律問題為例，在介紹常見法律問題的基礎上，對相關的防范措施進行探討，以此來為日后房產交易的順利開展提供參考，更好的推動房地產業的可持續發展。

關鍵詞：房產交易；法律；風險；措施

中圖分類號：D923.6文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2018）32-0201-01

作者簡介：賈福興（1984-），男，漢族，北京人，中國政法大學，法學碩士在讀，任職于北京市建誠律師事務所，研究方向：民商法。

近年來，隨著房產交易業務數量的持續增加，由此衍生出來的房產交易法律問題也越來越多，使得房產交易領域面臨著巨大的法律風險。由于房產交易本身涉及的環節較多，又涉及了很多相關的法律條款，所以，我們需要提高對房產交易法律問題的重視程度，并結合自身情況做好必要的防范措施。一、房產交易中存在的法律問題（一）非法交易問題

在進行房產交易時，當事人需要提供身份證、產權證、購買合同等必要資料，這些資料都是在房屋產權轉移過程中不可缺少的。此外，還有一些資料是在特殊情況下必須提供的，比如公證文書和委托書等。這些資料相對而言都是比較私密的，除非與當事人關系非同一般，否則其他人很難獲取到。但就目前房產交易的實際情況來看，一些不法分子往往會通過特殊渠道，制造虛假證件或資料來用于房產交易，受理人稍有疏忽，就會造成非法交易。（二）房屋產權關系不明確問題

標的物的權屬法律關系是房產交易中的一個重要環節，進行房產交易時必須有充足的證據來證實交易中簽訂合同所具有的法律效力。就目前房產交易開展的現狀來看，房屋產權關系方面需要注意的內容有很多，其中最關鍵的一項就是合同簽訂者是否具備相應權利，比如說，合同簽訂者是否是產權所有者，除了簽訂者之外，是否還有共有者，如果有，那么房產共有者是否同意由合同簽訂者行使相關權利。如果合同簽訂者不是房屋產權所有者，那么其是否具備相關的委托公證書，在委托過程中其可以行使的權利有哪些等等。這些都是房產交易過程中必須明確的內容，如果不能達到上述要求，那么就很可能給交易雙方造成不必要的糾紛和損失。（三）房屋質量不合格問題

從法律角度來看，房屋所有權的有效轉移必須是建立在合法的基礎上，需要嚴格遵守法定程序。在此過程中，不動產交付是最關鍵的一個環節，也是當前房屋買賣過程中出現問題最多的環節。所謂商品房現售，就是由房地產開發企業將竣工且驗收合格的商品房出售給買家，由買家支付相應費用的一種交易行為。在現售交易過程中，最關鍵的就是“竣工驗收”環節，但就現行相關法律的內容來看，對商品房現售的驗收并未給出一個明確的規范，只是由建設部給出一些要求而已。由于驗收質量缺少統一標準，因此經常會出現商品房交付使用后購房者發現房屋質量不合格，繼而引發法律糾紛。二、房產交易中法律問題的防范措施

雖然在房產交易過程中會出現很多法律問題，但這些問題大多是可以通過有效的防范措施避免的。因此，針對目前房產交易活動，我們需要注意以下幾點：

（一）出賣方如未盡告知義務需承擔違約責任

按照相關法律規定，買受方有權利知悉房屋權利方面的相關事項，如果因為出賣方未盡告知義務而造成買受方的損失，那么出賣方除了要補償買受方的損失之外，還要依法承擔相應的民事責任。此外，房屋出賣方還應當確保房屋的權利不存在瑕疵，保證出賣房屋的合法性，如果不能做到這一點，也將依法承擔法律責任。（二）房屋買賣合同應盡量約定完備

簽訂房屋買賣合同的目的是規范買賣雙方在房產交易中的行為，防范房產買賣過程中的風險，所以，合同中一些必備條款一定要約定明確，比如付款時間及方式、交房時間及條件、承擔違約責任的形式等等，應盡量避免合同條款產生歧義，一些特殊事項可通過特別約定或簽訂補充協議的方式加以明確和完善。（三）房產交易后要及時辦理權屬變更

房屋買賣合同簽訂之后，買受方應及時到相關部門辦理權屬登記或轉移，這主要是為了防止出賣方在買受方還未進行房屋所有權變更登記之前，將其作為抵押物再次抵押給第三人，甚至出賣給善意第三人，而在出賣方無法按時歸還抵押貸款，或者將房產過戶給了善意第三人，那么買受方就無法按時取得房屋，從而給買受方造成經濟損失。（四）認真對待商品房的驗收工作

對于一手房的買受方來說，當房地產開發企業交房時，要對所購房屋進行相關的驗收，在驗收過程中須注意以下幾點，一是檢查房屋質量；二是檢查房屋附屬設備；三是檢查是否按設計圖紙施工，房屋面積是否符合合同約定，必要時可以委托第三方機構進行輔助驗收。三、結語

總而言之，為了有效避免房產交易中各類法律糾紛的發生，交易各方需要綜合考慮交易過程中的各個環節，對交易中涉及的法律進行全方位的了解，以此來保證房產交易的順利進行，從而更好的促進房地產行業的長久發展。[參考文獻]

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[2]馮薈芹.淺談房產交易中法律問題及對策[J].城市建設理論研究：電子版，2015.