京津冀地區養老地產項目調研和養老地產發展建議

劉文成+張佳惠+楊松++王曉方+黃章偉

[摘 要] 通過對京津冀地區養老地產項目分布、土地獲取、運營模式、客戶定位、去化速度、配套設施等進行調研統計，采用文獻資料法，利用中國統計年鑒等資源搜集京津冀地區老年人口相關數據信息，結合京津冀地區老年人口、健康狀況、主要生活來源及老年對養老地的需求等情況，探索京津冀地區的養老地產的發展建議。發現，京津冀地區對養老地產需求較大，且老年人收入與城市消費支出不平衡。據此，應加快京津冀養老地產一體化進程，整合京津冀地區資源，積極推動京津冀養老地產品牌化、專業化的轉型改革。

[關鍵詞] 京津冀地區；養老地產；改革與發展

[中圖分類號] F293.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2018）01-0032-03

隨著京津冀地區常規房地產開發競爭日趨激烈，養老地產成為多數房地產開發企業重點關注的對象。在眾多利好的刺激下，養老地產是現在乃至未來的朝陽行業，開發商紛紛試水養老地產，但目前一片亂象[1]，多數房地產開發企業盈利仍然困難。據國家統計局2014年抽樣調查顯示：60.7%的北京養老機構表示資金緊張或短缺，正常運營困難或只能勉強維持運營[2]，天津、河北的狀況也不容樂觀。據此，在京津冀一體化的大背景下，對京津冀地區的養老地產項目和老年人口現狀進行調研，借鑒國外典型項目經驗并結合京津冀老年人口實際，提出相關有益的發展建議，以供業內人士參考和借鑒。

一、京津冀地區養老地產項目特征

本研究選取京津冀32個養老地產項目進行調研，其中北京19個，天津10個，河北3個，對每個項目分布、土地獲取、運營模式、客戶定位、去化速度、配套設施等進行統計、比較分析發現：

（一）京津冀養老地產的選址與分布

在所有被調研的京津冀養老地產項目中，90%以上的項目都選址在環境優美、交通便捷的城市邊緣和近郊。選址相對偏遠既可緩解京津冀城市圈養老壓力，滿足以北京、天津為中心京津冀城市圈龐大的養老市場需求，項目的開發企業又可以獲得地方政府給予的土地、資金、政策等方面的支持。京津冀養老地產項目一方面北京以市區為中心向天津、河北延展；另一方面天津、河北養老地產項目多向北京靠近，這既可為本地提供所需的養老地產資源，同時也可以吸引北京的客戶群體。京津冀養老地產項目的選址和分布可以看出，京津冀養老地產正朝著一體化方向發展。

（二）土地獲取與運營模式

京津冀養老地產項目的土地以與政府合作租賃或招拍掛的方式獲取，其中32個項目中近一半養老地產項目的土地是以與政府合作租賃獲取，采用租地模式大大降低了運營成本，但是也存在弊端，即這種形式的土地獲取易導致產權的不完整，對養老地產項目后期的銷售和融資形成障礙。京津冀地區養老地產項目的運營模式主要有三種模式：持有型經營模式、出售加出租經營模式、出售經營模式。持有型經營模式典型代表有北京太申祥和山莊、愛慕家、壽山福海；天津的云杉鎮宜老社區、康寧津園、卓達太陽城以及河北香河大愛城。持有型經營模式項目的優勢在于通過保障項目管理有效性和服務水平，建立專業化品牌以獲得后期穩定性的回報，但京津冀這類項目整體表現出資金回籠周期長，前期資金緊張。出售加出租經營模式典型代表有北京的將府莊園、北京太陽城、曜陽國、天津的永泰紅磡幸福村等。租售結合的養老地產項目中的銷售部分回收的資金對持有型提供強有力的資金支持，出租部分促進住宅的銷售，持有部分比例在10%至30%之間，持有部分管理有效性和服務水平整體不高。出售經營模式項目典型代表有北京的東方太陽城、萬科幸福匯等等，這類項目資金回籠快，也沒有后續運營管理的問題，但是也體現出沒有后續的物業營業收入，整體配套欠缺。京津冀的養老地產項目無論是土地獲取還是運營模式，都可以看出京津冀地區養老地產項目多停留在初級階段。

（三）去化速度與配套設施

京津冀地區養老地產項目的去化速度參差不齊。北京地區去化速度相對較為理想，如將府莊園項目一期開放兩棟短租樓，一年內入住率為80%，其別墅銷售率達90%以上；北京太陽城項目的銷售類住宅今已售罄，出租類的住宅入住率達90%以上，曜陽國際項目2010年現房開盤，2011年現房售罄。但是個別的項目因借鑒國外養老地產經驗與國內市場不符導致去化速度低，18個月才入住46戶。天津和河北地區的去化速度更是不容樂觀，2014年初天津大多數的養老地產項目入住率低下，如云杉鎮、卓達太陽城等項目的入住率均在20戶以下，河北的燕達國際健康城養護中心一期開放2300張床位，入住率始終只有10%左右。配套設施方面，京津冀養老地產項目多注重醫療設施和康體娛樂場所的建設，即公寓、商業街、醫院、會所、配餐中心等宜老式全配，然而良好的配套設施也未能使去化速度達到相對樂觀的狀態。

二、京津冀地區老年人口現狀對養老地產項目的影響

（一）京津冀地區老年人口比例及健康狀況

根據聯合國傳統老年化社會定義，某一地區若60歲以上人口占總人口的10%以上，即視該地區已進入老年化社會，由表2可知，北京60歲以上人口占總人口的13.32%，天津為12.54%，河北為13.02%，整個京津冀地區為12.92%。可見，無論是個別還是整體，京津冀地區早在2010年以前就已進入老年化社會，這為養老地產項目帶來龐大的客戶群。京津冀健康老年人口統計情況來看，處于不健康和生活不能自理的比例占老年總人口的17.5%，人口數約為230多萬人。另外，根據筆者對京津冀地區老年人口抽樣調查結果顯示（見表3），老年人對養老地的主要關注因素中，醫療因素均占30%以上，為最主要關注因素，其他關注因素為費用、護理、交通、位置、休閑設施。也就是說，京津冀地區龐大的老年群體中，無論是健康狀況如何，其對養老地產項目的選址、分布、運營模式、醫療和康復為主配套設施有著特殊的要求。

從表4可以看出：老年人口生活來源不穩定，京津冀地區60歲老年人口生活來源主要是離退休金、養老金和家庭其他成員供養，離退休金及養老金分別占到71.8%、58.7%和18.1%；家庭其他成員供養為18.4%、26.8%及44.4%。從老年人口收入與支出的情況來看（見表5），2014年城鎮職工退休金北京、天津、河北每個月依次為3250元、2295元、2100元，養老金為每月230元、200元、60元，2014年城鎮人均消費支出分別為每月2004元、1669元、1044元。據表1京津冀地區養老地產項目客戶定位調研，大部分養老地產項目的客戶定位都為中高端型，且收費高，如持有型北京太申祥和，會員費就高達30萬元左右，出售型2012年前后也需要16000元每平方米左右，這與京津冀地區老年人口收入與城市消費支出實際不符，這易導致多數客戶因支付能力有限而不能成為養老地產項目的有效需求。endprint

三、京津冀養老地產發展建議

由上分析可見，京津冀地區養老地產項目分布以北京為中心，向天津、河北等地擴散，呈現京津冀養老地產一體化趨勢，多數養老地產項目運營模式仍處于養老地產初級階段，配套設施齊全未能提升京津冀養老地產項目的去化速度。結合京津冀老年人口現狀，學習和借鑒國外典型的養老地產發展經驗，為京津冀地區養老地產發展提出以下建議。

（一）加快京津冀養老地產一體化進程

現階段接受機構養老方式的老年人，多集中在北京、天津等大城市，但由于北京城區寸土寸金，制約了當地養老服務業的發展，而且北京、天津等大城市存在看病麻煩、環境污染、交通擁堵等問題，并不適合老年人居住[3]。因此許多房地產開發企業將養老地產項目選位于京津冀城市圈的郊區及三地的接壤地帶，這些地區區位優勢明顯，土地價格、消費支出、人工成本等相對低廉，這對解決養老地產項目服務高昂與京津冀老年人實際支付能力的差距大有裨益。然而養老地產這種選址必然衍生出一系列問題，如異地養老保險、醫療保險、交通等問題。因此，筆者建議在京津冀一體化的大背景下，應加快京津冀養老地產一體化進程。

首先，建立發達的京津冀城市圈交通網。沒有發達的交通網，北京、天津龐大的老年人口無法向區位優勢明顯的郊區、河北轉移，而河北的經濟、文化等發展缺乏活力，又無法吸引人們定居養老，因此，只有建立發達的京津冀城市圈交通網，才能促進京津冀養老地產的發展。其次，提高城鄉養老保險金水平，建立京津冀醫保同城化。積極創造條件，適度提高離退休金、養老金水平，促進城鄉二元保險體系融合。通過保險與養老地產的有機結合為老年人提供更低成本的養老服務[4]。建立異地醫保結算系統，破除京津冀異地醫保等銜接障礙，才能有效解決養老地產缺乏有效需求的困境。

（二）積極推動京津冀養老地產改革轉型

京津冀養老地產發展仍停留在初級階段，真正以后期管理運營為目的的養老地產項目很少。如上所述，京津冀地區養老地產項目運營模式的盈利方式主要是以產品銷售為主，后期配套服務盈利只占很少部分。而老年地產是一個長期而艱巨的民生工程，老年人收入來源主要是退休金、養老保險金以及家人支持，其對醫療、康復、娛樂、餐飲等配套設施有著特殊的要求，老年人口的現狀決定了養老地產具有社會性、服務性等特點。筆者建議應積極推動京津冀養老地產改革轉型。

首先，養老地產項目運營模式應從開發建設、銷售盈利為目的轉為以后期配套服務運營管理為目的。美國太陽城案例可為京津冀地區養老地產轉型提供有價值的啟示，其運營模式方面，分為一次性盈利和長期性盈利兩種方式，配套設施的經營收入是其盈利的主要部分。據了解，每年通過配套設施的運營管理收入就達1000多萬美元。以后期配套設施運營為目的符合京津冀地區養老地產項目具有社會性和服務性的特點。[5]其次，推出品牌化、專業化的養老品牌。京津冀地區目前比較專業、有名的養老地產項目有北京太陽城國際老年公寓、天津云杉鎮宜老社區等，但是這些項目還未形成品牌化、專業化。京津冀地區養老地產項目多，需要出現強有力的企業集團將養老地產品牌化、專業化，整合京津冀地區資源，推動和深化養老地產服務化和養老地產的成功轉型。

[參考文獻]

[1]董偉源.中國養老地產運營模式探索及建議[J].全國商情（理論研究），2014（5）：37-38.

[2]李霂軼.玩轉養老地產——房企齊發力，打破養老地產困局[J].安家，2014（11）：103-110.

[3]李克純，李棟.北京養老機構運營調查：盈利仍然困難[N].中國房地產報，2014-11-10B03.

[4]馬艷林，李艷杰，張貴祥.家庭結構變遷視角下都市圈養老一體化模式分析——以京津冀地區為例[J].商業經濟研究，2015（6）：95-98.

[5]游娜.美國養老地產對我國的啟示[J].基建管理優化，2015（3）：5-7.

[6]姜若愚，劉奕文，楊子江.養老地產開發運營模式[M].昆明：云南大學出版社，2014.

[責任編輯：高萌]endprint