我國宅基地使用權的流轉問題研究

劉安琪　王晨曦

摘要：宅基地使用權是農村集體經濟組織的成員依法享有的在農民集體所有的土地上建造個人住宅的權利，是一種在特殊國家土地制度和時代背景下形成的權利產物，同時也是農民集體經濟組織成員切身利益密切相關的權利。宅基地使用權作為《物權法》規定的用益物權，成為了保障農村人口居住權、實現“居者有其屋”的價值目標的權利保障。隨著我國農村經濟的發展和城鎮化步伐的加快，農村房屋交易問題日益凸顯，農村宅基地使用權流轉成為大勢所趨，強化農村宅基地使用權的立法，建立完善合理的農村宅基地使用權流轉制度是十分必要的。

關鍵詞：農村；宅基地使用權；流轉

宅基地使用權是指在他人所有的土地上建造住宅的權利，我國實行“房隨地走，地隨放走”的原則，因此宅基地使用權與個人住宅所有權具有同步性。隨著我國城鄉一體化進程的加快，農村宅基地流轉的現象不斷出現，農村宅基地使用權流轉制度改革關系到農民的核心利益，這就要求要從土地所有權中分離出宅基地使用權，充分賦予其用益物權的屬性。

1宅基地使用權流轉的立法現狀

2007年頒布的《物權法》明確規定宅基地使用權為用益物權，并在該法第153條中明文規定，農村宅基地使用權的流轉問題“適用其他法律規定”，以此作為宅基地使用權改革的預留空間。黨的十七屆三中全會《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》規定“完善農村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農戶宅基地用益物權”，由此可見，農村宅基地使用權已成為當下的熱門話題，我國也開始不斷從政策和法律上為改革奠定相應的理論基礎。

2我國農村宅基地使用權流轉的現狀分析

社會轉型城鎮化的進程加快，一方面體現在中小城市發展就地城鎮化，另一方面體現在農村人口大量涌向大城市，社會人員雙向流動。農村的經濟發展開始有了新的需求，農村宅基地的使用權也已經出現了新的面貌，也面臨著一些新的挑戰。

2.1大量農民進城生活導致“空心村”現象

隨著經濟的迅速發展，很多農民選擇進城務工。一些農民在積累了足夠的資金之后，便在城市里定居。由于對城市經濟發展情況的擔心，同時法律也不允許宅基地使用權自由流轉，導致大量的宅基地住房變成了空宅，從而造成了“空心村”現象。由于這些宅基地是合法取得的，因此就算長久地閑置，集體組織也不能收回，這種閑置造成了土地資源的極大浪費。

2.2城市資本進入農村，違規自建房屋不斷增多

城市房價不斷地飆升，促使當前農村自主開發的房地產不斷涌現。在利益的驅動下，一些開發商看中了農村建設土地的低成本，于是以經濟適用房、農村新居名義大量建設房屋，吸引了大批缺乏資金的城鎮居民購房居住。這不僅讓農民的切身利益遭到侵害，違規加層、超面積、超范圍建房等違規開發行為給農村的環境和安全帶來了巨大的隱患。

2.3農村宅基地使用權的各種隱形交易層出不窮

雖然我國的法律限制了宅基地使用權的出租、轉讓以及贈與，但事實上各種隱形流轉形式層出不窮。農民由于對宅基地使用權的認知不夠，而且政府方面缺乏公開透明的信息，致使很多農民以低廉的價格出售了自己的宅基地使用權；部分有經濟基礎的商人在城市郊區購買宅基地，等到城鎮擴展開發時便換來高價的補償，從中獲取暴利。

3我國宅基地使用權流轉制度的立法完善

3.1完善流轉程序及監管機制

在我國農村地區，宅基地權屬不清等現象十分普遍。因此要嚴格執行一戶一基制度，也就是對宅基地流轉方要符合條件，土地用途只可以是住宅，流出方必須保證以后不再申請用地。隨著中國城市化的不斷推進，越來越多的農村人口涌入城鎮地區，導致農村出現大量的空閑宅基地。完善宅基地登記確權制度，有利于明晰流轉的宅基地產權，也有利于農民的財產保護，使其有法可依。

3.2完善宅基地流轉市場中介

由于土地交易不同于普通商品交易，其運作程序相當復雜，而交易主體的素質參差不齊，造成供求雙方信息不對稱、流轉不順暢。這就要求有完善的中介服務機構的出現，來減少流轉成本、規范交易行為，這樣會使農民的土地預期真正提高。

3.3健全宅基地抵押制度

我國《物權法》禁止抵押農村宅基地使用權，但在農民居住和宅基地使用兩者事實上無法分離的情況下，就會使農村宅基地無法實現抵押，從而導致農民來源于宅基地的財產權利無法實現。因此，要實現農村宅基地的財產價值，就必須突破宅基地使用權抵押制度，開放農村宅基地使用權的抵押。抵押宅基地有助于提高宅基地的使用效率，這樣既可以保障農民的生活需要，也可以使離開宅基地的農民沒有失去土地的后顧之憂，并且獲得經濟來源。endprint