我國房地產上市公司盈利能力分析

李明明

（沈陽化工大學 遼寧 沈陽 110142）

一、影響房地產上市公司盈利能力的因素

房地產上市公司的盈利能力受多方面因素影響，外部環境因素和內部自身因素對其盈利能力都會產生影響。由于外部環境因素復雜多變，對其變化難以控制，所以一般企業從內部因素著手考慮。公司規模，資本結構，公司盈利模式是其內部因素中較為重要的三個因素。

（一）公司規模

公司規模通常指公司的大小，工人的數量，機器設備的種類和數量，廠房實際數量，每年實際能賺取的利潤的多少。是反映能生產產品數量的多少和實際賺取利潤能力的指標。一般而言，公司的規模越大，其能獲取的資源就相對會比較多，資源增多，各種獲利機會就會增加，隨之，公司賺取的利潤就會增多。

（二）資本結構

資本結構可以獲知企業是通過哪種方式獲取資本，一般上市公司獲取資金通常有兩種方式，通過股權融資和債權融資。合理的資本結構不會因過多的債務而造成償債壓力過大，也不會因沒有壓力而沒有發展的動力。

（三）公司盈利模式

企業不同的盈利模式是代表企業擁有不同的方法和途徑，合理運用各種能夠有效利用的資源為自己的企業獲取利潤。這是企業能夠多年屹立不倒的關鍵所在。所以一個企業的盈利根本是讓企業的潛能最大限度的發揮出來。

二、房地產上市公司盈利能力分析

（一）上市公司盈利能力分析方法

財務分析需從公司獲取利潤的能力，償還債務的能力，未來能有怎樣的發展前景和經營獲利效率等這四個方面來體現。一般看來，公司的財務評價包括其公司獲取利潤的能力，償還借款的能力和外來發展的潛力。

（二）房地產上市公司盈利能力的分析指標

1．資產負債率分析

資產負債率也稱負債比率或舉債經營比率。是企業負債總額與資產總額的比率，它反映企業的資產總額中有多大比例是通過舉債而得到的。其計算公式為：資產負債率=負債總額/資產總額*100%

2.銷售凈利率分析

銷售凈利率是企業凈利潤與營業收入凈額的比率受很多因素的影響。說明了企業凈利潤占營業收入的比例，它可以評價企業通過銷售賺取利潤的能力。該比率越高，說明企業通過擴大銷售獲取報酬的能力越強。計算公式為：銷售凈利率=凈利潤/銷售收入×100%。

（三）整體盈利能力的評價

房地產企業現在看似發展良好，但也有問題存在。整體盈利水平，資本結構方面問題還較為突出。因為房地產企業受到國家宏觀調控的影響，從而使其負債模式較大，企業承擔的財務風險相對較多。宏觀調控政策和限購政策的出臺都會對房地產企業銷售情況產生不利影響，房子會出現積壓狀況，造成大量資金沉淀在房子上。這樣就會使企業在高負債壓力下，導致盈利下降，凈利潤大幅縮水，從而對企業的可持續發展產生重大影響。

三、我國房地產上市公司盈利能力存在的問題

（一）整體盈利能力的評價

由于受國家相關政策的影響，我國房地產行業整體盈利能力出現下滑趨勢，再融資水平不強。我國房地產行業的負債水平仍然很高。同時房地產受國家政策影響也非常大，如政策的收緊，銷售下滑，資金大量沉淀在房產上，造成現金流短缺，償債能力加大。從自身行業分析，由于債務利息費用等問題，盈利水平在不斷下降。

（二）資本結構不合理

因為中國不像國外，資本市場發展還不完善，債務融資沒有效果，股權融資由于成本低并且容易讓人接受，因此中國很多房地產企業還是以股權籌資為主要籌資方式，而不去選擇長期負債，從而導致比例嚴重失衡。

（三）業績出現大幅度波動

房地產行業的業績浮動較大，因為在一個地方對于發展的需求加大，此時的盈利利潤就會增多，繼而會吸引很多的開發商前來投資。這時候競爭就會加劇，隨之必定會帶來利潤的下滑。

四、完善我國房地產上市公司盈利能力的對策

（一）增加盈利水平

增加盈利水平有很多種方式，比如走專業化發展之路，建立信用品牌從而來吸引更多的股東前來投資，吸引更多的人過來購買房地產產品。這樣盈利水平得到增加，公司的未來發展前景更加有活力和希望。

（二）加大房地產業創新和科技投入力度

現在很多行業都很注重科技創新，因為科技的力量在很多行業已見成效，而房地產行業卻在科技投入方面運用不是很多，例如在施工方面做出改進，可以用科技創新使得施工更加輕松簡單化。在施工技術上做出革新，這樣可以建造出更加牢固和實用的建筑物從而吸引更多的消費者前來購買。

（三）扶強壯優，培育建筑龍頭企業

加大房地產行業創新和科技投入力度，樹立龍頭企業來讓更多的企業前來學習，吸取經驗，優化產業結構，合理化的資本結構，領導組織者的正確決策，信息化更好運用，這些相關措施和政策的使用，我國房地產上市公司一定會朝著更高速平穩健康的方向發展。