從法律角度分析當前房地產開發貸款的風險與防范

張彬彬

（西安工程大學 陜西 西安 710048）

我國房地產業在經歷快速增長期后，目前正處在發展調控的關鍵期，這一時間房地產開發貸款的風險相對較大，房地產開發貸款的風險防控應當形成完善的機制，著力從法律角度對房地產開發貸款給予必要的風險監督。

一、房地產開發貸款的主要風險

（一）免擔保風險

房地產行業是高風險與高收益行業，房地產具有易保值、高收益與易變現的特點。現代房地產貸款主要以抵押貸款形式出現，有的商業銀行對于房地產開發商提供銀行貸款施行抵押貸款免擔保或第三方保證的方式，在貸款實際運行的過程中存在著沒能落實項目土地使用權抵押或者銀行對房地產項目銷售回款控制不足的問題，這使得商業銀行完全基于開發商的信譽償還貸款。有些房地產企業在貸款到期時，不落實還款資金，商業銀行不得不被迫轉貸，因此導致貸款風險增加。還有的商業銀行施行第三方保證抵押，選擇有優質信譽和雄厚資金實力的第三方作為貸款擔保，但是這些擔保企業的資金運行鏈條復雜，一旦房地產市場出現劇烈波動，開發商出現的風險將導致整個資金鏈條的問題，使得商業銀行房地產貸款處在巨大的風險當中。

（二）抵押無效風險

商業銀行一般要求房地產企業以其開發的房地產項目作為抵押物進行貸款，具體可以使用房地產項目所在的土地使用權，或者以在建工程作為抵押。但是，商業銀行接受房地產企業抵押時由于沒能嚴格的設立抵押權的形式要件，或者未能及時到有關部門登記，先償權力存在爭議的問題，以及土地使用權或者新增房屋抵押權懸空，導致貸款資金權益無法主張。例如，雖然開發商以土地出讓方式獲得土地使用權，但是房地產企業（貸款人）必須繳納全部的土地使用權出讓金才能取得土地使用證，然后按照出讓合同進行投資開發。只有完成開發總投資額的25%才能轉讓。有些銀行獲得的抵押物并不符合上述法律規定條件，事實上存在著抵押物法律風險。還有，我國《物權法》規定建造房屋后土地使用權已被新增房屋吸收，當開發商將售房款轉移因此將導致抵押權懸空，由此給商業銀行的房地產開發貸款帶來較大風險。

（三）土地閑置風險

商業銀行在批復房地產開發貸款后面臨著較為嚴峻的土地閑置問題。國家對于已經獲得土地出讓權，但是對于有未按照合同約定進行動工開發情形的，可以征收20%以土地出讓閑置費。當土地存在長期閑置現象時，導致抵押人的負擔加重，還貸能力也相應削弱，而土地閑置期滿，土地使用權被國家收回，抵押物不復存在，相應的抵押權也隨之消失，在這種情況下銀行面臨著巨大土地閑置風險。尤其在國家供給側改革調整的關鍵期，我國各省市對土地閑置的治理積極性不斷提高，相關管控越來越嚴格，土地閑置的法律風險更應當引導房地產開發貸款供給銀行的重視。而且，我國加大治理房地產力泡沫的度后，房地產市場潛在風險上升，使得土地閑置風險加大，銀行應當對相關貸款風險提高警惕。

（四）稅收優先風險

我國稅收相關法律明確規定房地產抵押的稅收優先權，稅收優于抵押權、質權、留置權，如果房地產開發企業在項目范圍內存在拖欠稅款的現象，商業銀行的抵押權受到限制，稅務機關有權優先處置并就處置價款優先獲得受償。稅后剩余部分才開發商才可受償。有的商業銀行在簽訂房地產貸款合同前未能有效的調查貸款人是否存在欠稅問題，或者沒能要求企業提供完稅憑證，不能請示稅務機關出有關抵押人情況，沒能在貸款時就抵押上的納稅情況做出約定，因此導致存在相關法律風險。

二、房地產開發貸款的風險防范

（一）嚴格審核貸款人

只有嚴格審查貸款主體，保證貸款人有符合法規定的貸款抵押條件，才能確保房地產開發貸款合法、有效和合安全。首先，應當按照國家的有關規定與銀行最新的房地產開發貸款抵押政策，加強對開發商的資質、誠信度與還款能力進行調查，還要對開發商的還款意愿進行嚴格審查，從而縝密判斷開發商的還款能力。其次，必須要求開發商提供貸款項目的抵押擔保，特別是在當前房地產市場競爭激烈情況下，房地產開發貸款不應接受第三連帶責任擔保。第三，嚴格的審查抵押物的權屬，只接受開發商有所屬權的土地使用權抵押，并且對抵押物的變動與重復抵押情況進行仔細審查，并且防止出現抵押物評估虛高現象，提高抵押物變現可能性。第四，對房地產開發貸款施行封裝管理，對貸款與銷售款的支配和使用權進行監管，有效防止開發商挪用、抽逃資金等現象出現。

（二）重點防范懸空問題

只有重要監督防范房地產項目開發的懸空問題，才能有效的落實房地產開發貸款的權力主張。首先，加強與土地管理部門配合，在核實土地用途、性質、組別基礎上，密切關注和監督借款人是否按照土地出讓合同的約定如期開工，在出現土地閑置現象時要使用相應的保全措施，避免土地開發權被國家無償收回。其次，對土地使用權作為抵押的情況應當根據工程進展情況及時的轉為在建工程抵押，確定抵押權完整有效，特別是在辦理土地使用權轉讓時，必須及時的辦理抵押登記。此外，還要深入了解抵押人狀況，防止工程價款優化權對抗抵押權的問題，并且監督貸款人按照規定使用貸款，防止借款人挪用工程款現象。為了防止房地產貸款風險，還要摸清貸款人納稅情況及其相關風險，不僅要求開發商提供納稅憑證，還要通過稅務機關發布的公告查清企業的欠稅與欠稅時間問題，并且把開發商依法納稅作為貸款的要件。

結束語：

在法律角度保證房地產開發貸款的安全，有效的消除開發房地產項目貸款的潛在風險，需要積極有效的執行國家有關房地產開發的政策，完善對房地產開發商的相關監管制度，從而在科學的程序上既符合法規規范，有又有效的減少風險漏洞，從而保證房地產開發貸款資金安全。