網絡不動產眾籌問題研究

陳偉巍

摘 要：近年來，隨著“眾籌”平臺在互聯網的急劇增長以及各金融機構和電商的牽引，眾籌模式發展迅猛，而作為眾籌領域中運用互聯網思維嵌套傳統營銷模式的新型項目，房地產眾籌異軍突起。相關資料顯示，到2015年上半年為止，其累計的整體眾籌規模達到了20億元左右。針對這種現象，本文介紹了房地產眾籌“融資+營銷”模式在國內外基本發展狀況，結合其發展現狀，分析房地產眾籌模式存在的法律和現實問題，并對其提供了針對性的建議。

關鍵字：房產眾籌；“融資+營銷”；法律問題

一、 房地產互聯網眾籌模式的現狀

房地產眾籌起步于2012年，由美國的Fundrise公司發起，目前規模較大的眾籌平臺有Realty Mogul、Realty Shares、Fundrise、IFunding等。國外房地產眾籌發展至今，已然形成了系統的運營發展機制，從2012年開始僅兩年時間，全球房地產眾籌累計融資金額已經突破了10億美元，作為眾籌細分領域當中起步較晚的一個分支，其發展速度十分迅猛。

二、 房地產互聯網眾籌模式的發展

（一）房地產眾籌的早期模式

早期房地產眾籌模式主要分為股權型、債券型。以Fundrise公司為例，該公司最早搭建眾籌平臺，以現金流為主，通過貸款發放作為重要的收入來源，其眾籌模式具體劃分為：（1）房地產夾層債權眾籌；（2）房地產優先股眾籌；（3）房地產優先債眾籌；（4）房地產普通股眾籌。以房地產的普通股眾籌為例，所采用的方式是為投資者搭建一個有限合伙公司，投資者按照出資額獲得該有限合伙公司的部分股份。

（二）房地產眾籌新型模式

隨著房地產眾籌項目的不斷擴增，以簡單的股權、債券等形式為主的眾籌模式已經不再適用，于是在該眾籌領域下形成了“兩維度四象限”分類準則下的新型模式。“兩維度”即“房地產企業眾籌目的”和“投資人出資參與訴求”。形成了四個象限，分為融資開發型、營銷推廣型、開發理財型和運營理財型四大類。

（三）房地產眾籌的商業模式優勢分析

作為互聯網環境下誕生的新型營銷模式和融資方式，房地產眾籌項目發展迅速，受關注度高，其優勢主要有以下幾個方面：

（1）通過互聯網和大數據分析，推動營銷模式創新

（2）投資門檻較低，投資者可以小額分散投資

（3）樓市前景依然低迷，眾籌模式有利于資金回籠

三、 我國房地產眾籌在實際推行過程中的風險問題

（一）房地產眾籌平臺的法律風險

國務院總理李克強在2014年國務院常務委員會上，首次提出“開展股權眾籌融資試點“的相關意見。2016年，證監會副主席方星海在國務院新聞辦公室會議上提出，2016年將開展股權融資試點，正式明確了試點工作的展開。在經歷兩年多的發展，各眾籌項目得到了各大企業家和網絡站點的支持。然而，與之相應的監管政策卻遲遲未能推行，在當前的立法框架下沒有明確的法律法規進行指導和規范，相關法律部門在眾籌項目相關制度建設的進程上難以跟進眾籌的發展速度，這也使得各眾籌活動，尤其是房地產眾籌這類長期被質疑非法融資的項目，其合法性難以得到保證。

（二）房地產開發商的法律風險

第一，違反預售相關規定的風險。中國人民銀行制定了《關于促進互聯網金融健康發展的指導意見》，在這樣的背景下，眾籌的金融資產該如何管理。

第二，合同無效的風險。房地產開發商在沒有取得預售無可證就與購房人簽署認購合同，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，“出賣人未取得的商品房預售許可證明，與買受人簽訂的商品房預售合同，應當認定無效，前期和買受人簽訂的定金將返還?！?/p>

（三）投資者面臨一系列法律風險

投資者在獲得眾籌房產后，所面臨的風險有以下幾個方面：

第一，收益權出讓或被視為無效；第二，房地產抵押權的實現存在難度；第三，產權代持的風險；第四，房地產眾籌的投資者受眾多范圍廣。基于這樣的特殊情況，眾籌采取是電子合同的交易憑證，這樣的電子憑證是否具有真實性，如何保障擁有電子憑證的眾籌股東的權益這些問題也關系到合同詐欺風險的存在。

四、 我國房地產眾籌可持續發展的相關建議

（一）制定相關法規完成房地產眾籌合法化

2014年12月18日，中國證券業協會發布了《私募股權眾籌融資管理辦法》。此對股權眾籌的合法合規性予以明確確認，將股權眾籌發行界定為非公開發行，并就股權眾籌平臺的定位、投資者的界定和保護、融資者的義務等作出規定。監管部門出臺監管規則，在準確界定眾籌股份合格投資者標準、規范信息披露制度、建立健全社會征信體系、加強信息安全監管方面還需探索現階段地產眾籌立法及監管路徑。

（二）明確房地產眾籌的主體責任

要規范和明確融資發行商的責任。目前我國房地產眾籌的面向對象幾乎無門檻限制，例如前文提到的投資理財型房地產眾籌中，無論是承諾固定回報的債權型眾籌，還是要求投資者參與到資產管理決策的股權型眾籌，都存在欺詐的可能性，因而也極有可能使投資者承擔遠超出自己知識水平和承受能力的投資風險。為了使投資者合理理性選擇投資項目，避免集中在房地產類型，我國應規定單一房地產眾籌項目的融資上限，根據融資方的資本情況、信用等級來確定具體金額。

（三）構建房地產眾籌的風控機制

（1）為防止收益權出讓行為無效，應當建立相應規則，在眾籌投資者需要轉售或出租眾籌所得房產的情況下，可以由房地產商向投資者回購其眾籌份額，投資者則實現退出。

（2）在房產抵押權方面，需要事先評估債權人的資產狀況并掌握房屋抵押的相關細則，保障房地產抵押后的資產順利分割，解決權利沖突問題。

（3）為降低產權代持風險，應當選取信譽良好的人員作為代持人，可以選擇委托共有房屋產權的其他投資者保管房產證及相關權利憑證，盡量避免產權代持人擅自轉賣房屋，另外要及時掌握代持人的個人債務狀況，防止因債務清償問題轉賣、抵押其房產。

參考文獻：

[1]張玉梅，王倩. 中國房地產眾籌的合規性和風險研究[J].風險管理，2015（6）.

[2]付晴. Realty Mogul房產眾籌案例研究[J].中國鄉鎮企業會計，2016（5）.

[3]王澤茂. 房產眾籌：攪局者還是轉型策？[J]. 21世紀商業評論，2014（21）.