“爛尾樓”的成因及防范對(duì)策研究

譚冉

（西北大學(xué)現(xiàn)代學(xué)院 陜西西安 710130）

伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的急速發(fā)展，城市中存在大量“爛尾樓”現(xiàn)象，“爛尾樓”的出現(xiàn)在空間和時(shí)間上對(duì)人們的生活和社會(huì)的發(fā)展都造成了一種龐大的資源浪費(fèi)，它們嚴(yán)重的影響人們的居住環(huán)境并且制約著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此探究“爛尾樓”的成因并提出行之有效的解決措施對(duì)于緩解城市用地供求矛盾與管理壓力，減少社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益損失等有著重要的意義。

1 “爛尾樓”的概述

“爛尾樓”被比作為“人體內(nèi)的毒瘤，臉上的傷疤”，是城市建設(shè)中最礙眼的、根本算不上建筑的樓房。其普遍定義為：房地產(chǎn)項(xiàng)目在完備各項(xiàng)工程手續(xù)的辦理以及相關(guān)機(jī)構(gòu)的批示啟動(dòng)后，開工后卻因開發(fā)商困于債務(wù)問題或無法進(jìn)一步建設(shè)，以及因工程項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)不合格、產(chǎn)權(quán)問題發(fā)生糾紛等原因，使項(xiàng)目處于一年以上停工狀態(tài)的工程建設(shè)[1]。簡而言之，就是在各種現(xiàn)實(shí)因素的干擾下，因?yàn)殚_發(fā)商無力完成自己的在建項(xiàng)目，導(dǎo)致該房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中斷，顯現(xiàn)在公眾面前的未全部完成工程建設(shè)項(xiàng)目的建筑物。“爛尾樓”的出現(xiàn)導(dǎo)致了城市美觀受損、影響居住質(zhì)量以及浪費(fèi)土地資源激化業(yè)主矛盾等消極影響。

2 “爛尾樓”的成因分析

2.1 工程項(xiàng)目建設(shè)資金鏈斷裂

“爛尾樓”的形成最主觀的原因就是建設(shè)資金不足，而導(dǎo)致資金斷裂的原因多種多樣，主要包括：①因開發(fā)商在一整個(gè)工程項(xiàng)目開發(fā)階段沒有做好充分的前期準(zhǔn)備，致使建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)后中途面臨資金短缺危機(jī)；②因“炒樓大熱”開發(fā)商過度集中于某一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)，樓盤房價(jià)居高不下，政府出面宏觀調(diào)控資源配比，房地產(chǎn)項(xiàng)目措手不及，就導(dǎo)致資金銜接不上；③因資金來源被截，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于起伏狀態(tài)，不得不使工程被迫停工等。

2.2 房地產(chǎn)市場缺乏自我約束

“房地產(chǎn)熱”近年來一度被外界認(rèn)為是暴利行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商高回報(bào)的利潤率縱使各行業(yè)有資本的人士都愿意躍身進(jìn)入謀得一金半銀。本來房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營都參差不齊，一時(shí)間過多的企業(yè)涌入便會(huì)造成該市場的入不敷出，調(diào)節(jié)混亂，定位不清，銷售前景一片迷茫，迫使投資者“革故鼎新”，“爛尾樓”更加的猖獗而起。

2.3 工程建筑質(zhì)量低劣未達(dá)標(biāo)

工程建設(shè)項(xiàng)目一旦啟動(dòng)，作為單位總體目標(biāo)的質(zhì)量與安全、經(jīng)濟(jì)效益就是房地產(chǎn)商和承包商所考慮的重中之重。在利益與道德的選擇上，金錢至上的驅(qū)使下，有些房地產(chǎn)承包商昧著自己的良心在建設(shè)項(xiàng)目工期中暗中偷工減料，不顧建筑安全質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的約束，從而獲取不屬于自己的利益。工程建設(shè)過程中環(huán)環(huán)相扣，一環(huán)不緊下環(huán)定松，最后就產(chǎn)生因建筑安全質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的“爛尾樓”。

2.4 政府管理不嚴(yán)、城市規(guī)劃不合理

“爛尾樓”正逐漸成為人們茶余飯后議論的焦點(diǎn)，因?yàn)榍Ч乓詠矶际恰懊癜簿樱d邦之本”，而其背后卻是涉及到諸多敏感話題，政府面對(duì)這些問題卻“不想查，不敢查，不愿查”，同時(shí)又迫于輿論壓力不得不表態(tài)、道歉，某種程度上，這僅僅是政府的緩兵之策，其實(shí)際上只是為了在曝光的事情上撫慰公眾情緒，并不是為了真正地去徹查解決問題，待民眾視線稍稍移轉(zhuǎn)，事件通常就置若罔聞了。

另外，城市規(guī)劃思路滯后，對(duì)城市建設(shè)用地缺乏預(yù)見性和與時(shí)俱進(jìn)的科學(xué)規(guī)劃，執(zhí)法松動(dòng)，就導(dǎo)致城市空間配比失控，用地結(jié)構(gòu)失調(diào)。

3 “爛尾樓”的防范對(duì)策

3.1 健全相關(guān)法律法規(guī)

國家要加強(qiáng)法律法規(guī)制定，明確該行業(yè)市場下的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和清晰劃分責(zé)任，細(xì)化該行業(yè)之前執(zhí)行的相關(guān)法律規(guī)定。只有切其要害，方可達(dá)到“爛尾樓”的治標(biāo)之本。比如，政府應(yīng)該先集中解決現(xiàn)存的“爛尾樓”的歸宿問題，并從中總結(jié)出治理經(jīng)驗(yàn)用以編入法律法規(guī)來防范其再產(chǎn)生，尤其注意產(chǎn)權(quán)、債務(wù)方面的規(guī)定，“爛尾樓”最重大的問題就是產(chǎn)權(quán)債務(wù)不明，極易發(fā)生扯皮現(xiàn)象，這就要依靠政府對(duì)此方面進(jìn)行大規(guī)模的整改。

3.2 落實(shí)土地政策

從2004年國務(wù)院頒布了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》開始，國家都已明確指出對(duì)土地審批、土地占用等六種情況進(jìn)行重點(diǎn)清查和整頓。因此應(yīng)該做到依法辦事，嚴(yán)格貫徹落實(shí)《土地法》以及《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，只有規(guī)范化、正式化、強(qiáng)制化的將房地產(chǎn)制度落到實(shí)處，并加重執(zhí)行力度與懲處政策兩頭并齊的舉措，才能讓城市用地配置的交易更趨近于公開化、透明化、科學(xué)化，以及極大上杜絕房地產(chǎn)業(yè)以前不良的運(yùn)作方式，一定程度上根治“爛尾樓”乃至其他爛尾項(xiàng)目的產(chǎn)生。

3.3 地產(chǎn)業(yè)合理控制開發(fā)

房地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的活動(dòng)，需要專業(yè)人員同開發(fā)商一起進(jìn)行相關(guān)的工作。投資機(jī)會(huì)選擇與投資決策分析以及前期工作的準(zhǔn)備就為之后項(xiàng)目合理發(fā)展的走向奠定下良好基礎(chǔ)。只有在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目建設(shè)、銷售租賃和物業(yè)管理才能趨于正常走勢(shì)，那么“爛尾樓”就能夠從此得以大程度的控制。

3.4 有效的管理建筑施工

在一套科學(xué)完整的工程項(xiàng)目管理中，包含了大量工作人員相互交接的過程，尤其是工程項(xiàng)目控制最為關(guān)鍵，程序的反復(fù)執(zhí)行就是對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量最負(fù)責(zé)的審核。比如，從工程建筑施工方面來講，選擇一個(gè)稱職項(xiàng)目經(jīng)理就顯得尤為關(guān)鍵，這個(gè)職位既面對(duì)下屬又要面對(duì)客戶，肩負(fù)著很多責(zé)任。這樣，就要求各方利益想當(dāng)協(xié)調(diào)一致、充分調(diào)動(dòng)上下，才能夠使自己不處于“夾心餅”的尷尬地位當(dāng)中。與此同時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理要本著對(duì)自身嚴(yán)格要求的職業(yè)操守，堅(jiān)決抵制一切關(guān)于建設(shè)工程項(xiàng)目違法亂紀(jì)的行為，將“爛尾樓”的產(chǎn)生消滅在萌芽中。

[1]朱瑩.城市爛尾樓改造項(xiàng)目安全管理問題探究[J].四川建筑，2007，27：166～169.

[2]尹學(xué)斌，李俊曼.爛尾樓改造方法研究——淺析凈月5號(hào)公館改造設(shè)計(jì)[J].吉林建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2016，33（2）：80～82.

[3]郭 峰.工程項(xiàng)目管理[M].貴州科技出版社，2001，6：16～172.

[4]BE Harcourt，J Ludwig.Broken Windows：New Evidence from New York City and a Five-City Social Experiment[J].University of Chicago Law Review，2006，73（1）：271～320.