商業地產金融風險防范

胡潔瓊

【摘 要】 目前，得益于世界經濟形勢的發展，我國商業地產金融也有了一個良好的發展環境。在這方面，雖然國家采取了一系列宏觀調控手段確保我國金融市場得到穩定、健康地發展，但是仍然存在很多問題，當中的風險不可小覷。本文從商業地產金融市場中存在的風險問題出發，提出了若干應對這些金融風險的意見與建議。

【關鍵詞】 商業地產 金融風險 互聯網金融 利率 風險防范

一、商業地產金融發展中存在的風險問題

商業地產金融發展中存在的風險問題主要包括缺乏完善的金融市場監管體制;商業地產開發者高度依賴金融銀行;缺乏健全的商業者個人信貸體系。

（一）缺乏完善的金融市場監管體制

當下，我國商業地產在其發展的進程中，面臨的最主要的問題是：金融體系單一、金融結構缺乏多樣化選擇。而且，與國內商業地產相關的金融市場缺乏清晰的法律界限、監管力度遠遠不夠。這兩方面，導致了我國商業地產缺乏完善的金融市場監管體制。

商業地產與金融機構，是靠資金關聯起來進行運作的。監管體制的模糊性，使得商業地產與金融機構的正常運作，存在不可小覷的風險。這種風險最大的不足在于，對金融機構乃至國家金融市場帶來負面影響，阻礙國家金融市場的進步。因此，對于完善的金融監管體制的需求越來越大。

（二）商業地產開發者高度依賴金融銀行

我國市場經濟的發展正在逐步走向穩定、繁榮，金融市場作為國家經濟市場的一部分，也在進行一些轉變——跳出原來傳統發展模式，結合時代需求，向新型模式發展。于是，互聯網金融誕生了。然而，這種跳躍性的轉變也帶來了一些問題，限制了傳統發展模式的轉型：（1）商業地產開發者高度依賴金融銀行，大部分資金來源均為銀行貸款，然而，由于商業地產的高復雜性，一些上游企業和一些下游客戶之間關系復雜，風險自然也隨之增加;（2）金融中介作為互聯網發展進程中的媒介機構，也一定程度地增加了商業地產風險;（3）商業地產與金融中介機構在合作過程中的某些環節出現疊加風險時，會加倍地加大商業地產泡沫，產生的風險時無法預估的。因此，為了能實現降低金融風險的目標，豐富商業地產的資金結構、加大力度建設互聯網金融，成了穩定國家金融市場長期、健康發展的重中之重。

（三）缺乏健全的商業者個人信貸體系

全球經濟一體化，是當下世界經濟發展的方向與潮流。隨著這個發展進程的不斷推進，金融市場的開放程度也隨之增加，中國的金融產業也與世界互動聯系，得到了國際上的諸多扶持。同時，互聯網的發展，也給互聯網金融的孕育與發展提供了一個良好的環境與平臺。在互聯網時代金融背景下，最重要的是個人信用問題。因此，相關機構務必建設健全完善的個人信用監督體系。

縱觀傳統銀行發展模式進程，我們不難發現，個人商業貸款與商業地產開發者之間存在著若干聯系。但是，為了在多元化的金融市場環境中對國家金融市場予以支持，細化金融風險管控體系顯得尤為重要。假設某一消費者當下的經濟狀況不足以滿足現階段的商業價格，購買力下降;當該消費者貸款后若商業價格產生較大波動，與會對該消費者未來還款能力大打折扣。這種影響，加劇了商業地產的潛在風險。

二、商業地產金融風險防范的若干意見與建議

綜上所述，本文提出如下商業地產金融風險防范的若干意見與建議：設置完善的金融市場監管體制;豐富商業地產金融融資途徑;建立健全的商業者個人信用體系;促進利率市場化進程，穩定利率波動范圍。

（一）設置完善的金融市場監管體制

由于商業地產與一般地方存在差異，因此，原本的地產市場經濟無法對商業地產形成相應的約束。造成這種缺乏約束力的原因之一是：目前我國商業地產市場涉及政府部門、商業銀行、金融機構各方面的利益，影響范圍較大。當這些相關利益團體都加入到地產市場經濟中時，某種程度上對金融市場經濟控制力造成了威脅，各利益團體之間的溝通難度愈發增大。在這種多團體利益相關的經濟模式下，商業地產建設成本節節攀升、風險不斷加大，這些成本和風險，最終轉接到大眾購買者上。這種金融風險，如果不消除，對整個經濟的健康發展將構成重大威脅。為最大程度的降低這些風險，設置完善的金融市場監管體制顯得尤為重要。同時，保障各利益團體的合理利益，既達到了市場利益最大化的目的，又可以促進金融市場乃至國家經濟的健康發展。另外，為了給商業地產各相關利益團體的良好溝通創造可能，政府也應加強對商業金融市場的控制。

（二）豐富商業地產金融融資途徑

在市場經濟不斷發展的背景下，國家土地轉讓政策對商業市場發展動向的影響越來越大。同時，傳統商業銀行也在一定程度上受到了商業地產在投資、建設、轉讓過程中產生的風險影響。前文提到，商業地產投資是高度依賴金融銀行的。因此，為化解這些風險，務必豐富商業地產金融融資途徑。目前，為分散、降低商業地產和土地轉讓過程中所帶來的金融融資風險，政府也采取了一些舉措，比如，加大如此互聯網金融和小額貸款、拓寬金融融資途徑。通過豐富的金融融資途徑，也可以進一步完善商業地產市場系統。同時，完善商業地產開發者的貸款融資制度和個人貸款融資制度，更深入地加強互聯網金融與二、三級市場的通力合作，進一步推動我國金融市場的發展。此外，將金融融資工具或者基金信托等有效地融合到互聯網金融中，既可以滿足消費者日益增長的市場需求，也可以有效的防范商業地產開發者自身的金融風險。

（三）建立健全的商業者個人信用體系

人作為經濟市場的參與者，在市場經濟環境下，必須建立健全的商業者個人信用體系。如果缺乏對個人信用的有效控制，在特殊時期，比如金融危機爆發時，信用體系往往會崩潰，并誘發新的次貸危機。發達國家由于發展市場經濟的時間較長，經驗較豐富，個人信用體系較成熟，因此，我國在建立商業者個人信用體系的時候，可以借鑒發達國家的經驗，進一步健全體系。比如，可以利用現代信息技術發展帶來的便利，打造互聯網個人信用平臺，建立個人電子檔案，對個人信用情況進行動態評估與監督。基于個人信用動態評估結果，調整個人可貸款額度，可以在某種程度上加強民眾對自身信用體系的建設，有效降低商業地產因個人信用問題而帶來的金融風險。互聯網技術的不斷發展、互聯網金融到來的時代背景下，得益于互聯網的高效、動態、實時，相關金融機構在管控個人信用的時候，也可以根據不同的信用狀況進行信用等級劃分，分配不同等級的融資貸款客戶。同時，為健全商業者個人信用體系，也應設立相應的信用監控機構，對個人信用狀況進行實時監督。無法否認的是，商業地方投資周期較長，這種長期性也導致了相關金融投資活動的周期也較長，而長期的金融資本交易也導致了更大的資金流動風險。因此，如果相關金融機構失去有力的資金支持，便會出現巨大的資金流動風險。當債務人無法按時償還資金的時候，也會加大金融風險。另外，這種長期性也導致了，資金大部分流向項目建設的基本資金池。如果商業地產的銷售狀況不佳，未達預期，將會帶來短期的還貸困難，從而增加金融風險。而且，商業地產開發者通常將其所建設的商業地產作為抵押物來向銀行申請貸款，當商業地產開發者無法償還貸款時，銀行往往依據估值將該地產收回。倘若在這個過程中，商業地產市場價格波動較大，也會給銀行帶來一些資金流動風險。

（四）促進利率市場化進程，穩定利率波動范圍

一般情況下，利率是由市場的貨幣供給與貨幣需求共同作用形成的。有時，商業銀行也會與金融機構由于貨幣（資金）而產生聯結，形成借貸關系。對于雙方而言，都存在一定的利率風險，利率無論是提高還是降低，都會對借款方和貸款方產生一定影響。我們先來看一下利率降低的情況：通常在這種情況下，債務人按照規定時間償還債務，很少存在提前還款的情況。利率過低，勢必減少銀行收入。當利率跌幅較大的時候，對銀行收入的影響也較大。反之，當利率處于較高水平時，大部分債務人只要條件允許，均會在規定時間之前提前還款，減少利息支出，降低成本，銀行部分信貸業務也由于債務人提前還款而受到影響。因此，務必以市場規律為準，穩定利率的波動范圍。目前我國正處于利率市場化進程的初級階段，雖然在這個逐步推進的過程中也存在著不少問題，但利率市場化的大方向沒有變，利率市場化正朝著健康、穩定的方向發展。

三、小結

總而言之，在經濟全球化發展背景下，我國金融市場作為世界金融的一部分，目前仍存在很多不足。金融市場監管體制有待完善、商業地產投資高度依賴傳統商業銀行、缺乏健全的商業者個人信用體系已成為發展進程中不可忽視的問題。為最大程度的降低風險，可以相應的采取設置完善的金融市場監管體制、豐富商業地產金融融資途徑、建立健全的商業者個人信用體系、穩定利率波動等措施，促進國家乃至世界的金融市場健康、持續的發展。

【參考文獻】

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