共生視域下中國(guó)房地產(chǎn)供給側(cè)改革面臨的問題與對(duì)策分析

王秀英 王 冠

（大連財(cái)經(jīng)學(xué)院 116600）

引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)向著更高質(zhì)量發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)供給質(zhì)量的需求不斷提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了從保持增量到優(yōu)化存量的轉(zhuǎn)變。黨十九大會(huì)議具體部署之下使得我國(guó)在房炒不住原則之下將改革著力點(diǎn)放在供給側(cè)，為了實(shí)現(xiàn)全民小康，讓全體人民住有所居，頂層設(shè)計(jì)上從嚴(yán)調(diào)控，具體落實(shí)供給側(cè)改革，優(yōu)化住房制度。出臺(tái)各項(xiàng)因城制宜的調(diào)控政策，以抑房產(chǎn)泡沫，加快建立起符合市場(chǎng)規(guī)律的住房制度，科學(xué)規(guī)劃供地安排指標(biāo)，提高住房供給質(zhì)量，推動(dòng)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

1 地產(chǎn)共生理論概述

1.1 共生理論

共生是生物演化的機(jī)制，它是生物學(xué)上的一個(gè)概念，指的是兩種或多種不同生物出于生存的需要，形成一種密切相關(guān)協(xié)同共生互利的平衡狀態(tài)。并不是說(shuō)僅依靠一方依賴于另一方。在共生關(guān)系當(dāng)中，會(huì)形成某種特定相處模式。其中一方為另一方提供生存上的資源，同時(shí)也從對(duì)方身上獲得利于生存的資源。共生理論在社會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)等各個(gè)領(lǐng)域有著許多具體的研究理論。

1.2 地產(chǎn)共生要素

開發(fā)、投資、運(yùn)營(yíng)為地產(chǎn)三大共生要素。它們之間環(huán)環(huán)相連、相互影響，發(fā)生基本的能量交換，對(duì)共生環(huán)境起決定作用。僅僅依靠自身的力量，地產(chǎn)共生要素中的任何一方都難以更好地運(yùn)用行業(yè)資源。質(zhì)參量用以表示地產(chǎn)要素之間存在的一些趨同的內(nèi)在性質(zhì)。地產(chǎn)共生要素之間會(huì)選擇質(zhì)參量兼容度比較高的部分作為共生對(duì)象，進(jìn)行同類或異類資源互補(bǔ)，具體解釋如下：①投資和運(yùn)營(yíng)之間的共生。房地產(chǎn)項(xiàng)目上的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力、品牌影響力、客戶資源，專業(yè)資質(zhì)等會(huì)影響投資利益。另一方面來(lái)說(shuō)，投資商盈利模式直接影響運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)合作選擇。②運(yùn)營(yíng)和開發(fā)之間的共生。各自的品牌影響力、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平是他們的質(zhì)參量。③開發(fā)和投資之間的共生。當(dāng)開發(fā)影響到利潤(rùn)的成本控制能力、影響到投資回收期的工期控制能力、影響到客戶感知價(jià)值的質(zhì)量控制能力達(dá)到投資商的預(yù)期水準(zhǔn)時(shí)，投資商才會(huì)與其合作共生。當(dāng)投資實(shí)力滿足開發(fā)項(xiàng)目的資金需求且付出的借貸成本被開發(fā)商權(quán)衡后接受時(shí)，投資商方可加入戰(zhàn)略聯(lián)盟。三方地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟共生發(fā)展，求同存異、增加信任、減少摩擦，以達(dá)到協(xié)調(diào)發(fā)展的目的。

2 地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析（PEST）

2.1 政策法律環(huán)境（Politics）

以房住不炒定位來(lái)加快建立租購(gòu)并舉住房制度。優(yōu)化了住房制度，通過頂層設(shè)計(jì)來(lái)防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。政府從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)政策總基調(diào)基本沒變，只是調(diào)控政策重心轉(zhuǎn)向供給側(cè)，而不再是之前的需求側(cè)，初步形成房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。法制體系以及從土地到建造等各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定、政策的不斷完善形成利于房地產(chǎn)法律法規(guī)的配套支持。

2.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境（Economy）

我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)地朝著更高質(zhì)量發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)與整體經(jīng)濟(jì)是密不可分的。經(jīng)濟(jì)工作上，改革供給側(cè)給予經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的動(dòng)力。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時(shí)出現(xiàn)突出問題與矛盾，也需要從供給方面想辦法，地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)是協(xié)調(diào)發(fā)展的共生關(guān)系，努力實(shí)現(xiàn)新的經(jīng)濟(jì)上的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡。

2.3 社會(huì)環(huán)境（Society）

住房觀念的變化，人口規(guī)模和比例的變化，現(xiàn)代人生活方式的變化，未來(lái)購(gòu)房消費(fèi)主流群體發(fā)生變化。社會(huì)契約精神的不斷提高以及愈發(fā)完善的法律法規(guī)和市場(chǎng)監(jiān)管為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)發(fā)展提供了良好的社會(huì)環(huán)境。

2.4 技術(shù)環(huán)境（Technology）

在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的大背景下，信息技術(shù)發(fā)展迅速，應(yīng)用智能化產(chǎn)品的住宅為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。促進(jìn)信息消費(fèi)，加快布局新技術(shù)、新材料、新裝備，大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)與智能家居的聯(lián)合是房地產(chǎn)與信息技術(shù)的共生，帶著無(wú)限商機(jī)。

3 共生視域下我國(guó)房地產(chǎn)供給側(cè)改革面臨的問題

3.1 信貸違約

我國(guó)房產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)總體來(lái)說(shuō)是呈上升趨勢(shì)，并且由于房地產(chǎn)領(lǐng)域各項(xiàng)調(diào)控政策的持續(xù)加碼，存在信貸違約的可能性。一方面是房地產(chǎn)領(lǐng)域存在上下游風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)融資、借款、擔(dān)保、拖欠等等，很容易造成房地產(chǎn)泡沫和金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，即使從整體來(lái)看不良貸款率是較低的。上游和下游形成共生模式，聯(lián)系緊密，二者相互結(jié)合、相互作用。開發(fā)商在銷售疲軟的狀態(tài)下，資金回收速度跟不上，資金鏈的脆弱性使得一些開發(fā)商甚至直接“跑路”或者是留下爛尾樓盤的問題。另一方面，低首付使得住房次貸量有所增加。為加快房地產(chǎn)供給側(cè)改革，許多房企將著力點(diǎn)放在了去庫(kù)存上，推行低首付甚至零首付購(gòu)房，增加了信貸違約的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 地產(chǎn)泡沫

供需錯(cuò)位，無(wú)法提供有效供給。炒房只是給了投資者可乘之機(jī)，暴利的房地產(chǎn)市場(chǎng)有愈發(fā)驅(qū)使提供更多住房的趨勢(shì)。假設(shè)投資者退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，供求關(guān)系一下子就失衡了，留下住房過剩的問題，且有愈演愈烈的趨勢(shì)。

4 共生視域下我國(guó)房地產(chǎn)供給側(cè)改革對(duì)策

4.1 完善法制，優(yōu)化外部共生條件

4.1.1 優(yōu)化與市場(chǎng)相適應(yīng)的供地機(jī)制

我國(guó)不斷優(yōu)化住房庫(kù)存與住房用地供應(yīng)相掛鉤的動(dòng)態(tài)機(jī)制。房?jī)r(jià)上漲過快的一二線城市需增加合理的住宅用地供應(yīng)。各個(gè)城市應(yīng)具體分析所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房需求和住房供給。建立租購(gòu)并舉制度，加速樓市房地產(chǎn)調(diào)控落地。

4.1.2 強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管和法治監(jiān)督

加快房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)立法和市場(chǎng)監(jiān)管，各個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)與央行都出臺(tái)各種政策，強(qiáng)化金融行業(yè)供給側(cè)改革，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管。由于我國(guó)金融業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系緊密，為了防范和化解金融與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，各地出臺(tái)很多新的政策，嚴(yán)格控制不合規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有加強(qiáng)個(gè)人信貸管理，以促進(jìn)形成房地產(chǎn)金融的良性循環(huán)。

4.2 精準(zhǔn)調(diào)控，推動(dòng)共生模式進(jìn)化

4.2.1 科學(xué)規(guī)劃調(diào)控

限售對(duì)于不同的住房性質(zhì)和不同戶籍性質(zhì)以及年限的不同等等都有不同的規(guī)定。隨著調(diào)控政策的不斷升級(jí)，陸續(xù)出臺(tái)的各地調(diào)控相關(guān)因城因地政策，內(nèi)容覆蓋限商、限貸、限售、限購(gòu)多方面。去庫(kù)存的政策在各地也各有特色，科學(xué)的調(diào)整用地規(guī)劃，加快推進(jìn)商化去庫(kù)存，分類處置，依據(jù)實(shí)際情況差別化進(jìn)行調(diào)控，精準(zhǔn)地從土地供應(yīng)開始就去庫(kù)存，合理控制庫(kù)存數(shù)量。

4.2.2 強(qiáng)調(diào)居住功能

當(dāng)房子居住屬性定位已發(fā)生偏移，購(gòu)房變成一種投機(jī)行為時(shí)。搖號(hào)買房、限售等原本為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策反而適得其反，限購(gòu)限貸大大刺激房?jī)r(jià)猛漲，無(wú)形之中刺激新的購(gòu)房需求。投機(jī)者利用調(diào)控政策鉆空子，進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源的操作不斷炒高房?jī)r(jià)。這與原先希望通過調(diào)控政策遏制房?jī)r(jià)上漲，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的初衷背道而馳。讓房子回歸其原本的居住屬性，才是調(diào)控政策希望達(dá)成的目標(biāo)。所以要更加強(qiáng)調(diào)住房居住功能，定位房住不炒，進(jìn)行區(qū)別化調(diào)控，政策實(shí)施過程中注意甄別投機(jī)者有可能鉆空子的部分好進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。

4.3 整合資源，形成高效共生界面

4.3.1 共享信息，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟

在房地產(chǎn)生命周期內(nèi)，投資商、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商等各戰(zhàn)略聯(lián)盟共生要素之間存在大量物質(zhì)、信息和能量的交換。需要各共生要素整合房地產(chǎn)行業(yè)資源，建議三大共生利益主體形成共享內(nèi)部最新信息的一個(gè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過該平臺(tái)有效交換共享行業(yè)最新政策、規(guī)則、客戶資源、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)相關(guān)問題等等。在多方共享和維護(hù)的信息平臺(tái)中，通過組織和技術(shù)上的保障，內(nèi)部動(dòng)態(tài)監(jiān)管和聯(lián)盟協(xié)議等機(jī)制進(jìn)行有效約束。由于不同運(yùn)營(yíng)模式下，各方實(shí)現(xiàn)利益的機(jī)制不同，各自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也不同，所以應(yīng)尋求適合且適應(yīng)市場(chǎng)需求的互利共生的運(yùn)行模式。這樣不僅整合房地產(chǎn)資源，提高戰(zhàn)略聯(lián)盟運(yùn)營(yíng)成效，而且可以增加共生要素之間合作與信任，減少信息不對(duì)稱和相互之間的溝通成本，最終形成高效共生界面。

4.3.2 渠道多元，釋放供給房源

鼓勵(lì)盤活存量，增加保障性住房和長(zhǎng)租公寓、青年公寓的供應(yīng)。一方面要支持保障房用地實(shí)施，形成供應(yīng)保障房的合理體系。另一方面，要推進(jìn)租房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，完善租賃市場(chǎng)，培育租賃市場(chǎng)，可有效緩解住房需求。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍處于落后狀態(tài)，租賃住房與購(gòu)買住房所獲得的權(quán)益差距懸殊，是我國(guó)房?jī)r(jià)不斷攀升的一個(gè)重要原因。積極促進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，大力發(fā)展租賃住房，使得住房供給渠道多元化，一定程度上可分擔(dān)住房需求的壓力。

4.3.3 跨界合作，拓寬供給空間

新一代信息技術(shù)與供給側(cè)改革共生發(fā)展，結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)+”、2020年5G商業(yè)啟動(dòng)，住房供應(yīng)協(xié)同技術(shù)創(chuàng)新聯(lián)動(dòng)，布局智慧城市設(shè)備，5G移動(dòng)通訊、數(shù)字視聽，大數(shù)據(jù)應(yīng)用、北斗衛(wèi)星應(yīng)用設(shè)備，從源頭上提高供給住房的質(zhì)量，智能家居終極目的是讓居住更加美好，隨著全民小康生活的目標(biāo)離我們?cè)絹?lái)越近，房地產(chǎn)與智能化科技的跨界合作，拓寬了房地產(chǎn)的供給空間。

5 結(jié)語(yǔ)

本文研究在房地產(chǎn)領(lǐng)域，運(yùn)用地產(chǎn)共生理論進(jìn)行供給側(cè)改革，推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新，促進(jìn)行業(yè)資源整合，拓寬住房供給渠道?；ヂ?lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)深化改革互利共生，抓住供需關(guān)系的主要矛盾，提供性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)房子。需要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)橫跨投資和消費(fèi)兩大領(lǐng)域?qū)?jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)有著舉足輕重的作用，嚴(yán)控房地產(chǎn)政策總基調(diào)是不變的，改革之路任重而道遠(yuǎn)。